横浜のFP大家が、お客様からいただいた質問を元に、
お金や不動産についてお話し致します。

CONTENTS

NEW  決断はスパっと!!

48  部屋をどんな方に貸したい?

47  路線価って気にする?しない?

46  海外不動産は投資対象として、あり?

45  「金利差」と「K%」

44  コンフォートゾーンはいくらですか?

43  不動産投資、大家業に役立つ資格

42  なりたい人、憧れの人

41  「セル・イン・メイ」


NEW

決断はスパっと!!



不動産投資、大家業においては、
「決断力」という時間を味方につけられるかどうか、
も大切な要因のひとつだと、私は考えています。


皆さんは今までに、
購入したい、という物件があったにも関わらず、
他の方に先手を取られて、
ご縁に至れなかった経験って、ありませんか?


物件に限らず、欲しい!と感じたものが数量限定などで、
買おうとしたら売り切れだった、みたいな経験はありませんか?


手に入れられた人手に入れられなかった人を分ける要因が、
私は「 決断力 」ではないか、
と考えています。


時間を効果的に使えているかどうか、
にもつながるかもしれません。


ここでは、
私の不動産での経験談を踏まえつつお話します。


私は、30歳だった2007年に、
不動産投資、大家業を始めました。


早いもので、始めてから15年ほど経ちます。


今でこそ、信頼できる担当者や会社を見つけ、
お付き合いさせて頂いていますが、
最初の頃は、右も左も分からない状態です。


拙著などでも触れたことがありますが、
有料無料のセミナーへ足を運んだり、
本を通じて学んだりなどをしましたが、
具体的な物件との出会いは、ネットを通じて探す、
ということを最初はメインに行っていました。


そんな中で、良いなと感じた物件を見つけて、
問い合わせをした時によくあったのが、


「すでに、申込が入っています」

とか

「3番手になりますが、それでも良ければ」


みたいな対応です。


もしかしたら、
おとり広告だった可能性もゼロではありませんが、
今振り返って思うのは、往々にして
決断が遅かったなぁ」ということ。


以前の私は
(今もそのような面がなくなった訳ではありませんが・・・)、
あれこれといろいろ考えすぎてしまい、
石橋をたたきすぎてしまう性格でした。


問い合わせをするだけにもかかわらず、
ああでもない、こうでもないと、うじうじと考え、
時間がかかっていたことで、先程のように、
先手を取られてしまうことが多かったのだと思います。


その時の想いとしては、


「損したくない…」
「失敗したくない…」


という、マイナスな面にスポットをあてて考え過ぎてしまい
決断が遅かったのだと、今振り返ると思います。


慎重に考えることは、大切な性格の1つだとは思いますが、
何事にも裏表があるように、
慎重さのマイナス面が出ると、決められない、
という先に進めないことにつながってしまいます。


そんな性格を、少しずつでも変えていきたいという想いから、
自分の決断力を、少しでも早めるトレーニングをするようになりました。


日常のささいなことかもしれませんが、
それを積み重ねることが、
失敗しにくい決断を早めることにもつながると考えたからです。


少し例をあげると、
例えば、飲食店で食事を頼む時。


特にひとりでお店に行くときなどは、
メニューを見て、さっと決めるようにする。


中華のお店に行きたい、と思う時は、
中華の中でも、
例えばチャーハンを食べたいなぁ、などと思ったからこそ、
足を運ぶのだと思います。


であれば、席についた後に、
ラーメンなど他のメニューを見ることなく、
チャーハンのページを見て、すぐに決める、
みたいなやり方です。


そんなトレーニングというか習慣を
意識して過ごすようになってからというもの、最近では、
複数回足を運んだことのあるようなお店の場合は、
お店に入る前に、何を頼むかを決めて、
お水が出てくるのと同時に、注文ができるようになりました。


他の例をあげると、
セミナーとかイベントごとなどがあるような時も、
参加するかどうかを決めるのを、
できるだけ先延ばしせず、早目に決める。


決断を先延ばししていると、
決められていないことが、頭の片隅にひっかかって残り続けることになり、
決めるまで、その迷いの気持ちが吹っ切れないという、
もやもやした時間を過ごすことになるからです。


今回は、不動産の購入判断、決断のスピード、タイミングで、
出会いのご縁を逃してしまうことにもつながる、という話題から、
決断することについて触れてみました。


決断は、早い方が自分のためになるし、
相手にも喜ばれる、と私は考えています。


皆さんも、不動産投資、大家業という点に限らず、
公私ともにわたって、
いろいろと決断する場面は多いと思います。


大きなことから小さなことまで。


まずは、日常の小さな決断からでも良いので、
決断するスピードを速くするという意識持ってみること、
おススメしたいと思います。


48

部屋をどんな方に貸したい?



区分マンションにせよ、一棟アパートにせよ、
大家業を続けている限り、
どんな方に借りて頂くかは、収入に直結するので、
気にかける大切なことだと思います。


興味はあるけれど、まだ始めていない方からすると、
「こういう入居者さんだと嫌だなぁ」
みたいな、漠然としたイメージがあるかもしれません。


それでは、ここで質問をします。


次の2人の方があなたの部屋を借りて住みたい、
と申し込みがあったら、
どちらの人に、貸したいと思いますか?


①年収1,000万円の、30代独身の会社員。
②在留資格を得て来日された、20代の留学生。


少し、考えてみて下さい。




… 。




いかがですか?
どんなことを思い巡らせましたか?


もちろん、この質問に正解はありません。


どんな方に住んで欲しいかを決めるのは、
大家である、皆さんが決めることだからです。


複数の部屋を持っている場合は、
部屋の立地によって、どんな方に住んでもらいたいか、
という、いわゆるターゲットみたいなのを変えるのも、
大家業の経営者目線としてはありかな、
と思います。


なぜこの話を今日のテーマにしたかと言うと、
ごあいさつの中でも触れた、
「多様性」に難色を示す大家さんが
まだ多いのかもしれない、と感じているからです。


外国人、高齢者、シングルマザー、障害者のような方は、
家探しに苦労することが多い
と言われることがあります。


特に、外国人や高齢者に関しては、
確固たる理由がなくとも、

「孤独死されたら嫌だ」
「部屋をぞんざいに利用されたら嫌だ」

みたいな、イメージ先行で敬遠されるケースがあると
耳にすることがあります。


でも、本当にそうでしょうか?


先程の質問の例を使うと、

①の人が安心できて、
②の人は安心できない

と言えるでしょうか?


私は、まったくそうは思いません。


人生、いつ何が起きるか分かりません。


① の方であっても、入居後、病気などを患われて、
今回の安倍元首相のように、
急に命を落とされる可能性もあります。


また、収入が高くても、支出が多い生活スタイルをしていて、
賃料を滞納する、という可能性もなくはありません。


② の方は、留学生ということで外国の方になります。
ただ、日本で学びたい夢をつかんで、
来日できた在留資格を失いたくないために、
部屋をぞんざいに扱わず、賃料の滞納は絶対にしないような、
大家の立場から見たら、安心できる入居者かもしれません。


賃貸で入居を希望される方は、
自分が払える賃料と立地」を、一番優先して考えます。


設備や築年数などは、
優先順位としては下がります。


特に、先程伝えたような、
大家さんに敬遠されがちな立場の方は、
自分のお財布事情を見ながら、
無理なく払えそうな物件というのを、
より慎重に選ぶような気が、私はしています。


私自身、今までに、
外国人(留学生と英語教師)や高齢者の方に、
お住まい頂いた経験があります。


その方々に共通していたのは、


「何も問題を起こさない、優良な入居者さんだった」


という経験です。


私の場合、
入居者さんとのやり取りは直接行わず、
賃貸管理会社へお願いしていますが、
滞納が起きた経験はなく、
退去時の原状回復・リフォーム費用もかさみませんでした。


退去後に部屋の中を見に行った時、
すごくきれいに使って頂いていたなぁ、
というプラスの印象しかありません。


きっと、
すごく気を遣って、住んで頂いていたのだろうな、
というのを感じました。


私は、もしかしたら、
たまたま運が良かっただけなのかもしれません。


とは言え、入居に際し、
審査を受けて保証会社に加入できているのであれば
基本的には、入居をお断りする理由はない、と私は考えています。


いつ人間の身に起こるか分からない孤独死などに関しては、
もし起きてしまった場合に備えて、
対応費用などをカバーできる保険もあります。


あなたの部屋を借りたい、と感じて頂けるというのは、
すごくありがたく、
ご縁のある素敵な出会いだと私は思います。


それなのに、
イメージ先行だけが理由で、入居をお断りしてしまうというのは、
入居希望者さんにとっても、大家さんにとっても、
機会損失につながり、お互いにマイナスしか産み出しません。


大家という立場から、
多様性のある社会みたいなことに、
どのくらい貢献できるのかなどは分からないですが、
少しでも、様々なバックグラウンドのある方同士、
心地よく暮らし、過ごせる社会になることを心に想い描きながら、
大家業をこれからも継続していきたいと私は考えています。


最後にもう一度聞きます。


①年収1,000万円の、30代独身の会社員。
②在留資格を得て来日された、20代の留学生。


皆さんはどちらの人に、
入居して欲しいと思いますか?


47

路線価って気にする?しない?



毎年7月に入って私が思うこと。


それは、
税務署の人事異動があること。


人事異動が終わると、夏から年末にかけて行う、
税務調査の対象が選ばれ始めます。


今年は、今の所、コロナの行動制限もないので、
一昨年、昨年より、調査件数が増えそうだな、
と感じています。


って、これは、
私が勤務時代に意識していた話(苦笑)


一緒にお仕事をさせて頂いていた先生から連絡が入る度に、
ドキドキしていたのを、思い出します。


話を元に戻します。


毎年7月1日に、「 路線価 」の発表があります。
1月1日現在ということで、約半年のズレはありますが、
不動産を考える上で、指標の1つになると私は考えています。


特に、「相続」や「贈与」が絡む時には、
税金を考えることと直結します。


なので、すぐ必要ないかもしれませんが、
マイホームにせよ賃貸用にせよ、
あなたが不動産をお持ちであれば、
不動産をお持ちの場所だけで良いので、
見ておかれると良いのではないでしょうか。


路線価が高いから良い物件、
低いから悪い物件、という訳ではありません。


あくまでも人の往来とかを加味した、
人気投票的なことが数値化されたもの
路線価だと私は考えています。


なので、数値が高いと、
賃貸需要も高い地域である可能性はあります。


とは言え、住まいとして考えた場合、
静かな環境を好む方も多く、
路線価の高さ=選ばれやすい立地ということでもありません。


なので、あくまでも、目安、参考程度に
見ておくのが良いのではないか、と私は考えています。


ちなみに、路線価はどのように決まるか、
ご存じですか?


それは、国土交通省が3月に出す公示地価や売買事例、
不動産鑑定士さんの鑑定評価などをもとにして、
税務署が決めている、というのが、おおよそのイメージです。


不動産を購入した経験があれば、
購入の数か月後に、
「取引価格などを記入するアンケート的な書類」
を郵送で受け取った経験、ありませんか?


まさに、あれも、公示地価や路線価を決める上で、
大切な参考資料に使われているのです。


なので、面倒くさい、と捨ててしまわず、
少し時間を取られてしまいますが、
他のみなさんのために!
と思って、ぜひ提出して下さいね。


そんな背景がある中で、毎年公開される路線価。


気にして見た方が良いの?と聞かれれば、
先程伝えたように、見た方が良いと伝えますし、
私は、不動産を購入する時には、
参考指標としてではありますが、必ず見るようにしています。


理由は、土地の持ち分の価格を見ることで、
将来値下がりした時の底値
みたいなのを、考える目安になると考えているからです。


どういうことか?


イメージを伝えるために、
分かりやすい数字を使います。


2,000万円の中古マンションがあり、
謄本から計算して、土地の持ち分が7平方メートルだったとします。
そのマンションの前面道路の路線価は100万円だと仮定します。


この場合、路線価で見た土地の価格は、
100万円×7平方メートルで「700万円」となります。


そして、路線価は、公示地価の8割と言われていますので、
700万円を8割で割り戻すと、875万円となります。


マンションの場合、
建物と土地を分けて売却することはできないので、
建物の利用価値と土地持ち分を合わせたのが、
売買価格になります。


そのため、厳密に土地の時価がいくらか、
ということは言い切れないのが正直な所です。


ただ、上記の計算で考えられることとして伝えたいことは、
仮に建物が倒壊してなくなってしまったとしても、
もし路線価が変わらなければ、
少なくとも土地持ち分の875万円は保有できていることとなり、
この値段が、最悪ケースで考えた時でも、
底値になるのではないか、という考え方です。


組合で同意して、建て替えなどにならない限り、
マンションを更地で売却する可能性は低いですが、
仮に、この部屋が、900万円で売りに出されていれば、
購入する人は、自分で住むにせよ、賃貸に出すにせよ、
建物の利用価値分を25万円くらいと、
ほぼ土地の値段で、譲り受けられることになる、
というのが、お伝えしたいイメージになります。


※実際に、このような値付けがされる可能性は限りなく低いので、
 ここまで物件価格が下がるという訳ではありません。
 あくまでも、土地を価格として計算した上での価値、
 というイメージです。


これは、実際に物件を購入して、
土地と建物を按分計算する時に使うことが多い、
固定資産税評価額をもとに計算した、
土地価格と建物価格とは、違った考え方の計算です。


将来、路線価が下がるなどして、
土地の価値が下がる可能性もあるので、絶対とは言い切れませんが、
マンションの場合の土地の持ち分から底値を考えるというのは、
マンションを購入する時の、ひとつの安心感になるのではないか、
と私は考えています。


株式も、企業の業績や保有している資産などを加味して、
株価がついています。


ただ、
業績の悪化や不祥事、最悪の場合倒産など、
あなた自身がコントロールできない要因で、
価格が大幅に下がり、最悪ゼロになることさえあります。


その点、不動産の場合、
建物は利用価値がなくなることでゼロになる可能性はありますが、
土地が減価償却の対象になっていないように、
基本的に、土地、そして土地の持ち分は
失われることはありません。


それはつまり、土地、土地の持ち分に相当する資産価値は、
将来にわたって、資産として価値が残るということを意味していると、
私は考えています。


46

海外不動産は投資対象として、あり?



6月のラジオ出演の時は、
最近の円安をテーマにお話させて頂きました。


改めて振り返ってみると、
2022年の年始の時は、1ドルが115円前後でしたので、
この約半年で、円安が20円近く進んだことになります。


ウクライナとロシアの戦争勃発や、
インフレによる諸外国での金利上昇など、
様々な要因が絡み合っていると思いますが、
円高や円安が話題にあがることが増えると、
外貨建て資産へ興味を持つ方が増えてきます。


外貨建ての資産をもつことは、
資産形成の面でも良いと私は考えています。


その点から考えると、
海外不動産を資産形成に取り入れることは、
あり、だと考えています。


ただ、私個人としては、
海外不動産を資産形成に取り入れていません。


その一番の理由は、


「万が一何かあった時に、
自分の目が行き届かなくなってしまう」


と考えているからです。


不動産、特にマンションは、
管理を買え、と言われます。


その点で、
不動産投資や賃貸経営では、
 賃貸管理・建物管理会社が肝になる 
と言っても過言ではないと考えています。


そのため、管理会社さんへの「信頼」を、
大切なポイントとして私は考えています。


裏を返すと、その管理会社さんに、
もしも、万が一のことがあった時のこと、
可能性としては低いとは思いながらも、
最悪の事態も想定するようにしています。


「管理会社さんが潰れてしまったら…」
「管理会社さんが賃貸管理を辞めてしまったら…」


基本、私はポジティブ、
性善説的に考える人間ではあるのですが、
資産形成にあたっては、ネガティブ要素も考えて、
天秤にかけて選ぶようにしています。


今回のテーマにしている、
海外不動産そのものに話を戻します。


メリットは、


● 外貨建ての実物資産を手に入れられること。

● 購入時より円安になれば、売却時に利益が出る可能性。


のように、
現物資産の場所の分散」と「通貨資産の分散
が考えられます。


数年前までは、
個人名義で保有している場合、
海外不動産の収支でマイナスが出た場合、
日本国内の所得と損益通算できる制度がありましたが、
今は、個人には認められなくなったので、
いわゆる節税的な視点でのメリットは見込みにくくなりました。
(法人は、まだ規制がされていません)


デメリットは、


● 現地の本当に信頼できるパートナーを見つけられないと、
 維持管理が難しくなる。

● 売却したい時に円高になっていると損失が出る可能性。

● もし売却したい時、
 国内不動産よりも買い手を探すのが難しい可能性がある。

● 土地勘などが分からないと、
 どのような方に、いくらくらいの賃料で貸すことができるのか、
 などが分かりにくい。(管理会社任せになってしまう)


繰り返しますが、私は、海外不動産を、
資産形成に組み込むことを否定している訳ではありません。


私自身の、
いわゆる「リスク耐性」の問題です。


私にとっては、
海外不動産を現物資産として保有することの
メリットよりもデメリットに対する意識が強くなってしまい、
精神的な安心感を得られないので、
選んでいない、というだけです。


なので私は、自分のリスク耐性を考えて、
海外不動産に関しては、イデコなどの制度を使いながら、
その中で「海外REIT投資信託」を利用しています。


実物を直接保有するだけの強い想いはないけれど、
少なからず自分の資産の一環に、
海外不動産は組み入れたい。


その想いを実現できる運用対象が、
海外REIT投資信託でした。


外貨資産、投資を考える時に、
外貨預金などはどうですか?と聞かれることもありますが、
外貨預金や保険を保有するのであれば、
海外の株式や不動産など、
資産価値のあるものを選ぶのが良い」と伝えています。


理由としては、外貨を保有することは、
「資金の両替」にすぎず、
外貨そのものは資産ではなく資金だからです。


なので、投資対象を保有することで、
その対象そのものが、
利益を産み出す源泉になるような資産(株式や不動産など)
直接にせよ間接にせよ、持つことが、
資産形成につながると私は考えています。


外貨を保有しているだけの状態は、
円高になるか円安になるか、
相場次第でどちらになるか分からないものに、
ある意味賭けをして待っている、
投機のような状態だと考えているからです。


海外不動産の話から、少し派生した話題にまで触れてしまいましたが、
円資産だけでなく、
「海外に裏付けがある、収益を産み出す価値のある資産を持つこと」
を検討し、実際に組み入れることは、
資産全体のバランスを保ち、守ることにつながる。
私はそのように考えています。


あなたは、資産全体の内、
海外資産はどのくらいお持ちですか?


ぜひ一度、ご自分の資産全体を
見返してみることをおススメします。


45

「金利差」と「K%」



幣事務所は、不動産に絡んだご相談を中心に承っています。


ここ最近、
相続や節税、という視点を絡ませたご相談をお受けしましたが、
相談頂くみなさまに共通しているのは
「部屋を貸す」ということが、相談内容に絡んでいる点です。


そんな賃貸不動産を経営という面から見るとき、
指標がいくつかあることをご存知ですか?


もし、簿記などを学ばれた方であれば、
流動比率」などがあったのをご記憶の方もいるかもしれませんが、
それと同じようなイメージのものが、
賃貸不動産にもある、という話です。


私自身は、いわゆる経営指標みたいな、
理論っぽいことは、あまり好きではありません。


なので、ご相談を承る時も、
カチっとした分析みたいなことは、行っておりません。


とは言え、
 賃貸経営が安定する物件 を選んで取り組まなくては、
意味がありません。


その点で、意識している
ポイントが「2つ」あります。


それは、「金利差」と「K%」です。


「金利差」は、
「物件の実質利回り」と「融資金利」の差のことです。


例えば、
賃料85,000円、管理費積立金12,000円の部屋が、
2,000万円の場合、実質利回りは、
(85,000-12,000)×12÷2,000万、で4.38%になります。


この部屋を、
金利2%で融資を受けて購入した場合、
その金利差は、
4.38%-2%=2.38%


となり、金利というコストを払っても、
利益が積みあがることになります。


この金利差の場合、積みあがる利益には、
「見える利益」と「見えない利益」に分かれます。


見える利益は、
毎月のキャッシュフローと言われる、いわゆる手残り
賃料から管理費積立金や元利の返済金を払った後、
手元に残る金額、というイメージです。


見えない利益は、
元本が返済されて、
資産として殖えている分です。


例えば、毎月の返済金額が60,000円だとして、
その内訳として、
元本が40,000円、利息が20,000円だとしたら、
この見えない利益は、月に40,000円、
年間で480,000円というイメージです。


この金利差による、
見える利益と見えない利益を長期にわたって得ていくのが、
不動産投資、大家業の醍醐味のひとつだと
私は考えています。


次に、K%ですが、これは、
指標的な言葉を使えば、
「資金調達コスト」や「レバレッジ」が、
購入時において健全かどうかを示してくれます。


計算の仕方としては、
 元利金の年間返済額÷融資金額 です。


例えば、
金利2%で2,000万円を35年で融資を受ける場合。
毎月の返済金額は、66,252円になります。
年間にすると795,024円。
K%は、795,024円÷2,000万円=3.97%


これと物件の利回りを比較して、


「物件の利回り>K%」


であれば、健全というイメージです。


先程の金利差の所で例にあげた物件を考えると、
実質利回りは4.38%でしたので、
上記の内容で融資を受けることができるのであれば、


4.38%>3.97%


なので、健全である、という考え方です。


もしこの融資を3%で受けることになるとすると、
毎月の返済金額は76,970円、
年間返済額は923,640円となり、
K%は、4.61%になり、
実質利回りを上回ってしまうので、
投資対象としては不適格、というイメージです。


実際に、毎月のお金の流れであるキャッシュフローを考えても、
マイナスになってしまいます。


また、同じ2%で借りることができても、
期間が35年ではなく、25年だとすると、
毎月の返済金額は84,770円、
年間返済額は1,017,240円となり、
K%は、5.08%となるので、
これも不適格、というイメージです。


節税などを意識して、あえてマイナスでも良いという場合は、
違った考え方になります。


また、1部屋だけで見た時は、
「物件の利回り<K%」だとしても、
他に保有する部屋も含めて全体で「物件の利回り>K%」であれば、
良いという判断もありかな、とも思います。


いずれにしても、全体的に見て、
賃貸経営という視点で見た場合、
お金の調達コストである
K%を上回る実質利回りを意識することは、大切だと考えています。


このK%を考えると見えてくることは、
お金を借りる場合、
経営の視点では「 低い金利で長く借りる 」が
有利だということです。


お金は、借りた後に、
期間を短くすることはできますが、
期間を長くすることは原則できません。


金利も、
交渉などで後から下げたりすることも可能性としてはありますが、
最初から低めに借りられるのであれば、
それに越したことはありません。


皆さんが、
融資を活用しながら賃貸用不動産を検討される場合、
「金利差」と「K%」という視点は、
意識してみるのが良いのではないか、
と私は考えています。


44

コンフォートゾーンはいくらですか?



先日、不動産管理会社のセミナーへ、
足を運んできました。


そのセミナーで聞いた話がすごく良かったので、
シェアしながらお伝えします。


登壇されたのは、菅井敏行さんという、
元大手メガバンクの支店長を勤められていた方です。
https://www.toshiyukisugai.jp/


そのセミナーの中で、
自分のコンフォートゾーンを考えることが大切。
ということを話されていて、
大変共感しました。


私の視点も含めながら、結論から言うと、


「いくらの手残りがあると心地良いと感じるのか?」

「どういう生活をしたいと考えているのか?」

「他者と比較せず、自身が得たいお金の流れから逆算する」


という内容です。


不動産投資や大家業、資産運用、資産形成を考える原点で、
あたりまえ過ぎる話かもしれません。


かみ砕いて言えば、


毎月、定期的に入ってくるお金の仕組み、流れがいくらあると、
安心だと感じますか?


という話です。


この話をされた原点には、
菅井さんの銀行員時代の経験がありました。


融資をする立場として、お客様と接する中で、
ある時、
明るいお金持ちには特徴、共通点があることに気が付いたそうです。


その共通点は、
預貯金などの金融資産残高が多いこと


ではなく、


 毎月新しく入ってくるお金の流れがあること 
とのこと。


そのお金の流れがある人の共通点をさらに考えていくと、
多くの方が、賃貸不動産、を持っていることに気づき、
42歳の時に、菅井さん自身も大家業をスタートした、
という話でした。


私自身が思っていることとも共通しているのですが、
資産運用、資産形成で、
イデコやNISAなどを使った金融資産を積み立てることも、
必要だと考えています。


ただ、残高を積み上げるだけだと、
将来的に、その積み上げた資産を取り崩す、
ということになります。


もちろん、取り崩して使うために、資産運用をするのですが、
いざ、取り崩す段階になると、
目に見えて減っていく残高を見ることで、
少なからず不安な想いがよぎるのではないか、と思うのです。


例えて言えば、
公共料金やクレジットの引き落としなどが終わった、
月末の預金残高が少ない時に感じるような不安感
みたいなイメージです。


だからこそ、菅井さんは、
新しく入ってくるお金の流れがあることが、
人を明るい気持ちにさせるのだ、
ということをおっしゃったのだと思います。


この新しく入ってくるお金の流れは、
賃貸不動産に限りません。
株式や投資信託からの配当や分配金、
人によっては、著書からの印税などがあるかもしれません。


これは、将来だけでなく、
現役時代にも、当てはめて言えること。


本業で収入を得ながら、
自分の時間を多く費やさずとも、通帳に入ってくる、
賃料収入や配当・分配金などがあると、
精神的な安心感、みたいなのを抱けると私自身も感じています。


ちなみに、私は、
自分のコンフォートゾーンを40~50万円くらいと
現時点では考えています。


正直、なぜこの金額か、という明確な根拠はありませんが、
現時点で考えても、
生活費として十分おつりのくる金額を目標に据えておくのが良いかな、
と考えての金額です。


この流れを、私は、

「公的な年金」
「不動産」
「配当金・分配金」

で、最終的に実現できることを目標にしながら、取り組んでいます。


車を購入するとか家の修繕が必要などの、
一時的なまとまった支出が必要な時は、
イデコやつみたてNISAなどで、
形成した資産を取り崩してまかなう。


そんなスタイルにできると、
経済的な面では、人生100年時代でも、
困ることなく、安心感を持って、
暮らしていけるのではないか、と考えています。


今回伝えたコンフォートゾーン。
ライフスタイルによって、
各人各様ですので、正解はありません。


そして、目標を持つと言われても、
なかなか明確に描き切れない、
という気持ちも分かります。


なので、私なりの考え方としては、
ご自身の毎月の生活費を3~6ヶ月くらい書き出してみる。
(一時的な支出は除いて)


多少の凹凸はあると思いますが、
3~6ヶ月書き出してみると、おおよそ近い金額になることが
多いと思います。


そこで出た金額をベースにして、その金額を目標に据えるとか、
その金額プラス10万円、プラス20万円とか考えながら、安心できそう、
というコンフォートゾーンを見つけていくのが良いのではないか、
と思います。


あなたのコンフォートゾーンは
いくらになりますか?


資産運用、資産形成をする上での、目標のひとつとして、
一度考えて見られることを、おすすめしたいです。


43

不動産投資、大家業に役立つ資格



ご相談をお受けする中でも、
今日の質問は、聞かれることが、たまにあります。


資格を取って、それで仕事をしていく、
ということではなく、
ご自身のブラッシュアップ、という観点で、
というイメージです。


新しいことを知りたい、チャレンジしたい、学びたい。


そういう、前向きな意欲、想いを聞くと、
応援というか、サポートさせて頂きたい気持ちも、
より強くなります。


私が相談としてお受けするテーマとしては、

お金
不動産
資産運用
節税

などが多いですが、
私と話して頂いたことをきっかけに、
新しい目標に向けて、行動に踏み出される方をサポートさせて頂くと、
本当に嬉しい想いになります。


そんな新たな行動の1つとして、
資格取得という学びに取り組む方もいらっしゃいます。


学びに関して聞かれた時に、
学んでみると良いのではないですか?
とおすすめしているのは、次の3つです。


ファイナンシャルプランナー(以下FP)
宅地建物取引士(以下宅建)
簿記


FPに関しては、まずは3級、
興味があれば2級まで学ばれるのが良いのでは、
と伝えています。


《FP》の学びを勧める理由は、
学んだことを、
日常生活に直接活かすことができると考えているからです。


私自身、資格取得を目指して学んでいた当時、
それまで知らなかった世界が、
どんどん開ける感覚になったのを今でも覚えています。


FPを学んだから、今の私がいる、
と言っても過言ではないくらいです。


株式投資などの資産運用の世界へ足を踏み入れるきっかけも、
FPを学んだことがきっかけでした。


それまで、学生時代の数学をはじめとして、
数字と向き合うことが大嫌いだった私にとって、
意外なきっかけで、今に至る道を見つけられたというくらい、
FPとの出会いは、人生の転機でもありました。


その他、身近な税金や保険のことなど幅広く学べることが、
FPをおすすめしている理由です。


《宅建》に関しては、
不動産に関わる法律的なことが全体的に学べることが、
良い点ではないか、と考えています。


宅建を学んだからと言って、
良い物件をみつけやすくなるということに、
直結する訳ではありません。


ただ、不動産会社の担当者の方などと話をする上で、
「私、宅建持っています」と伝えるだけでも、
担当者の応対が、少しは変わるかもしれません。


「おっ、この方は、不動産のことを学んできているから、
 いつも以上に気を引き締めて応対しないと」


みたいな、本気度のようなものが伝わるという、
良い効果をもたらしてくれるかもしれませんね。


宅建で学んだ内容を、
すべて覚えている必要はありませんが、
「あの時、なんか学んだような気がするな」
というベースとしての知識があるだけでも、
取引を進める上で、少なからず役に立つのではないでしょうか。


《簿記》に関しては、
FPと同じように3級、一歩進めたければ、2級の商業簿記まで、
学んでみると良いのでは、と考えています。


簿記を学ぶことでの利点は、
数字を経営的な視点で見られるようになる、ということです。


不動産投資、大家業の点から言えば、
個人で取り組んでいる場合は確定申告
法人で取り組んでいる場合は決算書


それぞれの元になる「帳簿」の基本に簿記があります。


損益計算書は、売上と経費、そして利益という分かりやすさがあるのですが、
貸借対照表となると、
「良く分からない」という方が多いと私は感じています。


不動産に絡んだ部分でお伝えすると、

「減価償却の仕組み」
「融資を金融機関から受ける」

などを考える時に、
損益計算書と貸借対照表のつながりなどが、
大枠でも分かっていると、
より不動産投資や大家業に楽しさを感じられるのではないか、
と考えています。


以上、3つの資格について
取り上げてみました。


あなたは、
すでに保有している資格はありますか?
学んでみたい、興味がある資格はありますか?


資格は、取得することが目的ではありません。
取得を目指して、学ぶプロセスが大切だと私は考えています。


上記の資格に限らず、
学んでみたいとか興味がある分野があれば、
合否などの結果にこだわらずに取り組まれてみて下さい。


きっと、そのプロセスで、
新たな気づきや発見があると思います。


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なりたい人、憧れの人



今回、私は、自分が憧れの存在に出会えたという出来事があったので、
それつながりで、今回のテーマにしました。


ヒロミさんが好き、と伝えると、
「斎藤さんとは、だいぶタイプが違う人だよね」
と言われることが、よくあります。


たしかにその通りかな、と。


趣味にしても、私はインドア派で、
ヒロミさんはアウトドアなどのアクティブな感じ。


その点では、タイプが違うのですが、私が好きだと感じている点は、
「人としての魅力」です。


テレビや動画などを通して伝わってくる、
温かさのある人柄や優しさなどに魅力を感じています。


「自分がこうなりたい、こうありたい」
という存在がいることで、
意識的にせよ、無意識的にせよ、そういう存在を目指したい、とか、
目標にしたい、などと考えると思います。


そんな、自分にないものを持ち合わせている存在を意識することで、
少しずつでも、成長していけるのかな、と私は考えています。


さて、この点を、
資産運用やお金のことに置き換えて考えた場合。


セミナーなどでお伝えすることが多い内容としては、


① 現状を知る
  ↓ 
② 将来の目標金額をおおよそでも決める
  ↓
③ 現状と目標の金額の差を、どのように埋めていくか。
 それを考えるのが資産運用であり資産形成です。


ということ。


やみくもに、お金を殖やしたい、
資産を殖やしたい、という思いだけでスタートしてしまうと、
どこを目指せば良いのか?など、
何のために資産運用をしているのか?
を見失ってしまうと感じるからです。


マラソンにせよ、登山にせよ、ゴールがあるから、
途中のつらさなども乗り越えられるのだと思います。


それが、資産運用になると、
目指すべき目標がないままスタートしてしまうことが往々にしてあるので、
何もせず、二の足を踏み続けているよりは良いと思いますが
途中で続けるのが嫌になったり、
継続の複利効果のようなものを味わわずにやめてしまう、
という方が、一定数いらっしゃるように感じます。


また、考える軸が定まっていないと、様々な投資対象を見て、
新しい、良さそうな投資対象が出てくると、
「今のをやめて、新しいものに乗り換える」
など、継続できずに、ふらふらとさまようことにもなりがちです。


なので、私は、資産運用を継続するために、
「目指したいと感じる人、目標にしたい人を決める」
という視点も良いのではないか、と考えています。


将来の目標金額と言われても、
なかなか具体的にイメージしにくい部分もあるかと思います。


そんな時、
「目指したい人や目標にしたい人」
がいると、
その人が行っている方法や考え方を取り入れて、継続した結果、
後から振り返って、気が付いたら、ひとかどの資産形成ができていた、
ということにもつながるのではないか、
と私は考えています。


ブログや動画などを通じて、共感できた人。
セミナーなどで、話が分かりやすかった人。


いろいろな所で、
そういう目標にしたいと思う人と出会うきっかけはあるかと思いますが、
私は、主に、「本」を通じて、出会う機会が多かったな、
と今振り返ると感じています。


私の経験が、皆さんのお役に立てるかは分かりませんが、
資産運用、資産形成の考え方、お金との向き合い方、という点で、
今までに私が好印象を抱いた方を、
最後に一部紹介したいと思います。


 本多静六さん 「私の財産告白」


 ハーブエッカーさん 
「ミリオネアマインド 大金持ちになれる人」


 トマススタンリーさん 「となりの億万長者」


その他、
竹田和平さんウォーレンバフェットさんの著書や関連書籍は、
良かった、と感じています。


少しでも、参考になる、
目標にしたい人を見つけるきっかけになれれば嬉しく思います。


もしお読みになられて、良かったと感じたら、
感想、聞かせて頂けると嬉しいです。


反対に、皆さんが影響を受けた本など、
おススメがありましたら、教えて頂きたいです!



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「セル・イン・メイ」


突然ですが、
セル・イン・メイ」という相場格言があるのは、
ご存じですか?


「sell in May」
5月に売れ、というアメリカでの相場格言です。


株式市場での話にはなりますが、
5月に売って、9月の半ばころにまた再開しなさい、
という内容です。


必ずしも、経験則通りになるとは限りませんが、
5月頃までに株主総会などが行われて一段落。

その後、お子さんたちが、
9月の学校再開までの間、長期休暇を取られたりする方がいることから、
この格言が生まれたのではないか、
と言われています。


私は、株式投資はあまり行わないので、
実際どうなのか、というのを、検証したことはないのですが、
5月になると、この相場格言を、なんともなしに
思い出すことがあります。


そんな格言を思い出しながら、考えてみました。


「不動産にも、時期による違いってあるのだろうか?」
と。


売るならいつが良い?
買うならいつが良い?


私なりの結論を、
最初に伝えてしまうと、


「買いたい時が買い時、売りたい時が売り時」


と、考えています。


賃貸の場合は、
人が動く時期の前が、いわゆる繁忙時期と言われます。


10月とか4月などのスタートに合わせて、
その前に住み替えたり、転居の部屋を探す、
というイメージです。


8月のお盆明け~9月。
そして、2月~3月頃。


売買の場合、マイホームであれば、
多少は、賃貸と似たような動きになるかもしれません。


自分や家族などの生活に合わせて引っ越したり、
住み替える、という需要が出るからです。


ただ、
不動産投資、大家業という点で考えると、


「この時期だから、売物件が増える」
「この時期だと、買いたい人が増える」


という、投資格言的なものはないな、
と感じています。


とは言え、まったくないかと言えば、
そんなこともないかな、と思います。


例えば、として考えられることとは、


「金融機関が、融資の実績などを目指して、貸し出しに積極的になる」


この場合、金融機関の締めは、
9月と3月という場合が多いです(四半期もありますが)。


なので、9月末、3月末までに融資が実行できるように、
不動産会社さんと相談しながら、購入、決済を進めていくと、
金融機関の貸し出し基準で、当落線上的な場合、
ちょっと優遇して頂きながら融資を受けられるかもしれません。



購入の場合は、年末や年度末近くであれば、
賃料収入 < 経費」という状態になるので、
不動産以外の所得や利益を減らす効果が見込めます。


売却の場合は、主に法人を運営されている方になりますが、
売却価格 < 帳簿上の価格 + 売却時の経費
という状態になれば、
利益を抑えることが可能になります。


個人の場合は、物件の売却で損失が出ても、
マイホーム以外の場合は、他の所得との相殺ができないので、
この効果は期待できないです。

※不動産投資、大家業物件を2つ持っていて、1物件は売却して利益がある。
(もう1物件は損が出るという場合は、売却益と損を通算することは可能)


思いつくことお伝えしましたが、いずれにしても、
格言と言えるような内容ではなく、個別事情が強い内容です。


不動産は、個別の相対取引だからこそ、
「セル・イン・メイ」のような、
広く周知されるような格言はないのだな、
とこれを書きながら、私自身、改めて思いました。


あなたは、今、物件を
売却したいと考えていますか?


あなたは、今、物件を
購入したいと考えていますか?


投資格言的なものは、
不動産では上記のように思い当たりませんが、


売却の決断は、時間をかけて
購入の決断は、迅速に


こんな心がけが、不動産には必要かな、
と私は考えています。