横浜のFP大家が、お客様からいただいた質問を元に、
お金や不動産についてお話し致します。

CONTENTS

07 10年先のマンションって、どうなるの?

06  ふるさと納税って何がお得なの?

05  インフレ懸念って、何が問題なの?

04  確定申告は、青色と白色どっちがいい?

03  資産運用や投資の目的

02  自分に合った資産運用や投資とは?

01  不動産投資って、どんな魅力があるの?


07

10年先のマンションって、どうなるの?



今日のテーマは、先日お客様からいただいた質問についてです。


「10年先の不動産投資のマーケットや投資環境って、どうなっていくと思いますか?」


私は神様ではないので、先を見通せるわけではもちろんありませんが、
私なりの考えを伝えたいと思います。


私は、
「物件の管理状態による選別が強まる」ではないか、
と考えています。


どういうことかと言うと、
例えば融資を受けて物件を購入する場合。


現在であれば、
「年収」「勤務先」「年齢」などの、
いわゆる「個人の属性」と言われる部分が、審査では重視されています。


もちろん、購入しようとする物件に関しても、
「価格」だけでなく「総戸数」や「築年数」という部分も加味されて、
審査はされています。


ただ、「物件の管理状態」が融資審査で勘案されているというのは、
今の所、私が知る限りでは見たことがありません


中古マンションで言えば、購入前に必ず確認する書類があります。


これを確認せずに購入することは、
例えて言えば、相手の素性を知らずに結婚を決めるようなことだとさえ、
私は考えている書類です。


*******************
それは、「重要事項調査報告書」です。
*******************


すでに購入経験のある方であればご存じだと思いますが、
ご存じない方のために少しだけお伝えします。


マンション全体の過去から今までの共用部分の修繕の履歴や、今後のメンテナンスに備えて、
みんなで毎月積み立てている修繕積立金がいくら貯まっているのか、
などが書かれている書類です。


その他にも、今後未来に向けて、
どんなメンテナンスが必要になるかを描いた「長期修繕計画書」という書類もあります。


これは、作成されているマンションと作成されていないマンションがあります。


どちらを選びたいか、と聞かれれば、

未来の計画がある=維持メンテナンスを
しっかりしていこうとする意識のあるマンション

だと感じるので、
長期修繕計画が作成されているマンションを私だったら選びます。


まだまだ登録されている物件は少ないですが、
ライフルホームズさんで、
管理状態をサイト上に評価して掲載する取り組みも始まっています。

https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/?_ga=2.219438617.1290792802.1613984084-663551268.1613984084">https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/?_ga=2.219438617.1290792802.1613984084-663551268.1613984084


築年数が経過して、古くなるマンションが今後増えてくること、
そして、資産価値などの面でも、適切な維持管理がされていることが、
これからは今まで以上に大切になってくるという現われの1つではないかと私は感じました。


また、少し話はズレますが、
部屋の中に関しても、リノベーションされる部屋増加しています。

フルメンテナンスで今風によみがえるようなイメージです。


リノベーションがされている部屋であれば、
融資年数が10年伸びるという金融機関もあります。
(先日、私自身が経験済みです)


今後は新しいだけじゃなく、
古くても管理状態の良いマンションが評価され、
融資面などにも反映されていくような仕組みができていくのではないか?


むしろ、 そうあるべきではないか?と私は考えています。

皆さんはどう思いますか?


06

ふるさと納税って何がお得なの?



最近何人かから偶然にも立て続けに聞かれたので、

今回は、ふるさと納税について取り上げてみます。


「2,000円で、各地の美味しいものや特産品を味わったり、頂くことができる制度」
だと私は捉えています。


ふるさと納税のメリットを最大限に受けられる金額は、
収入・所得に応じて異なってくるので、
いくらが良いかはケースバイケースですが、


「所得税や住民税の先払い」
というのが、私の認識です(個人の場合)。


(こういうシミュレーションサイトもあります。ご参考までに。)

──[URL]───────────────────────────────

https://www.satofull.jp/static/calculation01.php

─────────────────────────────────────


例えば所得税の税率が20%の人が、50,000円ふるさと納税をした場合、
(50,000円-2,000円)×20%=9,600円
寄付金控除の仕組みで所得税を抑えるができます。


そして、6月に届く住民税は、所得税の支払いで

抑えられた9,600円48,000円( 50,000円-2,000円)の差額、
38,400円分が差し引かれて納付金額の通知が届く、というイメージです。


つまり、ふるさと納税は「寄付金控除」というくくりに入っていますが、
納税」という言葉がついているように、

所得税や住民税を先払いしているというイメージではないか、と私は考えています。


とは言いながらも、確定申告で還付金が戻ってくるのは嬉しいですし、
翌年の住民税の支払いが抑えられるのはありがたい制度だなと感じます。


私自身、時々思い出したかのように、

「何か魅力的な特産品ないかなぁ(主にお肉(笑))」

とサイトを探して申請します。


また、同じ寄付をするにしても、
「ふるさと納税」の制度を通して寄付をした方が税金的なメリットがあるので、

地元神奈川へも、下記のようなサイトを通じて、
応援の気持ちも込めながら行ったりしています。


(かながわコロナ医療・福祉等応援基金)

──[URL]───────────────────────────────

https://www.furusato-tax.jp/gcf/863

─────────────────────────────────────


ふるさと納税は、実質 2,000円で特産品などを頂けるような、
おまけ付きの税金の先払い制度です。


実質2,000円の年間メリットを受けられる上限がありますので、
闇雲に行うのではなく、お財布とも相談しながら行ってください。


シミュレーションサイトなどで
上限の目安を知ってから行うこともおススメします。


節税とかおまけがあるという想いをメインに行ってしまうと、
のちのち嬉しさも半減してしまうことにもなりかねません。


少しお財布にもゆとりがあって、おまけももらえたらいいな。
というくらいの状態の時に行うくらいのスタンスが、

ふるさと納税との良い付き合い方ではないか、と私は考えています。



05

インフレ懸念って、何が問題なの?



「日経平均株価が30,000円前後あたりから、
インフレ懸念』みたいな記事を目にすることが増えたように感じます。
インフレが起きると、どんな不都合が生じるのでしょうか?」


先日、こんなご質問をいただきました。


私の結論からお伝えすると、
「買いたいものが買えなくなる。受けたいサービスが受けられなくなる。」
ことだと考えています。



私は経済学の専門家ではないので、間違っているところがあれば教えていただきたいのですが、
まず、なぜ今インフレ懸念が言われ初めているのでしょうか?


それは、今のコロナ禍で給付金などが支給されて、お金の流通量が増えたことが大きいと感じています。


先日も日経新聞で、「たまる消費の反発力」という記事がありました。


「外出自粛により消費が控えられたことと給付金の支給が重なり、全体としての貯蓄率はあがっている」
という内容です。


では、外出自粛の制限が緩和されると何が起きるか。


それまで抑えられていたうっぷんが吹き出すように、抑えられていたバネがビヨ~ンと伸びるように、
反動で消費行動が一気に膨らむという可能性です。


そうなると、需要>供給となり、
需要と供給のバランスを整えるように供給の価格、買おうとするモノやサービスの価格が上がる


イメージを伝えれば、今まで1個200円で食べることのできたケーキが、
250円とか300円出さないと食べられなくなってしまう。


これが、インフレによる一番の不都合だと、私は考えています。


もし、このインフレが起きてしまったら、困るのはどのような人でしょうか?


それは、「資産が現預金しかない人」です。


手元にある200円は200円のままなのに、先ほどの例で言えば、

「ケーキが250円とか300円に値上がりしたことで、食べられなくなってしまう。」
ということです。


そこで、インフレ懸念に備えて、
株式や不動産、原油などの商品という「リスク資産」とい割れる対象が買われている、
それが結果的に株式などの値上がりにつながっている。


このような流れだと私は感じています。


損するかもしれない、ということを気にかけて、
値動きのある資産運用はしたくない、怖くて手を出せないという人が、日本ではまだまだ多いのは事実です。


理由は1つ。
気づかせてくれるきっかけや教えてくれる存在が、身近にいないことだけ。


値動きに心とらわれて一喜一憂してしまう心理、私も分かります。


ただ、5年、10年などの長期スパンで見れば、
コツコツと継続することで、失敗しない資産運用、インフレに負けない運用もできるのではないでしょうか。


預貯金だけに偏らず、バランスよく、資産を保有することが大切だと私は考えています。


買いたいときにモノが買える。受けたいサービスが受けられる。
モノやサービスとの交換手段のお金を、時代に合わせて持ち続けられるように…



04

確定申告は、青色と白色どっちがいい?



今日いただいた質問は、
「不動産投資の場合、青色申告と白色どっちが良いの?」という内容でした。


私なりの結論をお伝えすると、
会社員の副業として3~5部屋くらいの保有で
あれば、
白色のままでも良いのではないか、と考えています。



ただ、帳簿の要件は「白色」でも「青色」でも変わらないですし、
青色だからこそ受けられる特典もあるので、
不動産投資を長く継続していく
という想いがあるのであれば、青色が良いとも考えています。


では、青色にのみ認められている「特典」には、どのような内容があるでしょうか?


(1)10万円・55万円・65万円の控除が認められる
(2)10万円以上30万円未満の資産を、支出した年に全額経費で落とすことができる


不動産投資の確定申告で、
1番関わってきそうなメリットは、
上記2点だと私は考えています。


(1)に関しては、持っている部屋数が「10室」以上か未満かで変わります。

10室未満の場合と貸借対照表を添付しない場合は「10万円」
10室以上で貸借対照表を添付する場合は「55万円」
10室以上で貸借対照表を添付して、
さらにe-taxで提出を行う場合は「65万円」

という内容です。


例えば、3部屋を保有していて、給与所得が400万円だとします。


3部屋での賃料が300万円、経費が▲350万円で、▲50万円という場合、
青色申告のメリットは特にありません。


給与の400万円と不動産の▲50万円を通算した「350万円」が所得となり、
確定申告を計算することになるからです。


誤解されがちな所では、青色申告の控除が▲10万円あるので、
上記例で言えば、
400-50-10=340万円になるのでは?と考えていらっしゃる方がいます。


ただ、青色申告の控除の特典は、プラスが出たときに控除ができるという内容になるので、
上記例では340万円にはならず、350万円です。


なので、3部屋での利益が仮に30万円となった場合は、
10万円の控除が使えて、30万円-10万円=20万円が不動産所得となり、
メリットを活用できるようになります。


(2)に関しては、例えば15万円の給湯器の交換をした場合。

減価償却の原則的な方法を使うと、「6年」で経費に計上していくことになるので、
1年あたりは、▲25,000円が経費になります。


これが、青色申告であれば、
15万円を、一括してその年の経費として
計上することも選択できるようになるのです。
(原則の方法とどちらにするかは選べます)


青色申告は、承認申請書を提出するだけで行えるようになります。



03

資産運用や投資の目的



「資産運用や投資に興味はあるけれど、どこを目指したら良いのかが分からない。」
という内容のご相談を受けました。


現在という出発点は分かっても、ゴールという目標がないと、
どこに向かって進んでいけば良いか分からない。実感がない!


そんなゴールのイメージをつかみにくい方に向けて、今日はお伝えします。


最初に伝えたいことは、
お金はモノやサービスと交換するための道具である」ということ。


お金が欲しい、あると安心、という方は多いと思いますが、
皆さんが欲しいのは、お金ですか?


違いますよね。
お金そのものではないですよね。


「お金がないと、欲しいと思うモノやサービスを受けられなくなる」
その不安を払拭したいから、ですよね。


みなさんに共通して訪れることで、不安に感じることは何でしょうか?
一番多く聞くのは、老後です。


それはどうしてか?
「収入<支出」という状態になって、お金がなくなるのが怖いから、だと私は考えています。


仕事を続けていて、「収入>支出」が継続できていれば、不安を感じることは少ないと思います。
将来の年金収入だけでは、支出をまかなえない、と思うから、不安を感じるのです。


であれば、やるべきことは2つです。
不確定な未来に絶対はありませんが、見込、目安を知るという意味で、

(1)「年金の見込み収入を知る
(2)「老後の支出目安を知る
 
(1)に関しては、「ねんきん定期便」と「ねんきんネット」の利用をおすすめします。


では「ねんきん定期便」はいつ届くでしょうか?
それは、「誕生日の月」です。


50歳未満と50歳以上で、届く内容に違いがあるのですが、現状把握にはうってつけです。


そして、今の状態で65歳を迎えたら、年金がいくらもらえる見込みか?
それを試算できるのが「ねんきんネット」です。


条件を変えたりしながら、いろいろなシミュレーションができるので、
まだ登録されていない方は、ぜひ使ってみて下さい。
https://www.nenkin.go.jp/n_net/

使い方や見方が分からなければ、ご連絡くださいね!


次に、(2)に関してですが、
支出は、生活スタイルで変わるので、一律いくらとは言えません。
月に20万円の方もいれば、50万円の方もいるからです。


なので、今日は平均として出ているデータを紹介します。


生命保険文化センターが出しているデータでは、
年金受給しているご夫婦の平均生活費は月に約22万円と言われています。


旅行に行くなど、よりアクティブな余暇を満喫されるご夫婦の場合は約36万円というデータが出ています。
https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/oldage/7.html


ここから、今日のまとめに入ります。


(1)で、シミュレーションや定期便で見た年金の見込みが、仮に月17万円だったとします。
そして、支出は、平均で出ている月22万円と考えます。


すると、65歳以降の毎月の収支は「▲5万円」となります。
年にすると「▲60万円」、100歳まで生きると仮定すると、35年あるので、
▲60万円×35年=▲2,100万円。


もし、上記の例の場合であれば、
65歳までに、2,100万円の用意ができれば良いことになります。


そして、この金額が資産運用や投資での目標になるのです。


将来の備えをすることだけが、資産運用や投資の目的ではありません。


ただ、資産運用をしたいのだけれど、何を目的や目標にして良いか分からない、
何を目指したら良いのか分からないという場合、
将来の見込み収入と支出の差額をまかなえるようにする!」考え方のヒントにして頂ければと思います。



02

自分に合った資産運用とは?



いただく質問で多いのがこちら、
「資産運用や投資で、何を選ぶのが1番良いのか?」


最初に私の結論を言うと、
好きだと感じて、無理なく続けられること」これに尽きると私は考えています。


答えになっていないですか?期待はずれでごめんなさい。
でも、私にはこれしか思い当たらないのです。


ここで質問をします。
「資産運用」と聞いて、何を思い浮かべますか?


「株式投資」「不動産投資」「FX」
「先物取引」「私には向いていない」・・・


など、同じ言葉を聞いても、それをどのように捉えるかは、それぞれです。


例えば、「好きなアニメは何ですか?」と聞かれたら、
私は「ルパン三世」や「名探偵コナン」と即答しますが(笑)
「サザエさん」という方もいれば、「ドラえもん」という方もいるでしょう。


このように、同じ言葉を聞いても、個性が異なるように、思い浮かべるイメージも違います。


資産運用や投資にも、様々な方法ややり方があるように、
何が1番か、ではなく、


・「自分は何に向いているか
・「どんなスタンスが良いのか


これを早く見つけて、継続することこそが1番良い方法なのです!


私のことをあげれば、

・「自己投資」
・「不動産投資」
・「つみたて投資」

を三本柱にしています。


自己投資は、読書をしたりセミナーへ参加したり、いろいろな方とお会いすることなどを通して、
「自分の経験値を高める」というイメージです。


私のように、相談を承らせて頂くことを仕事とさせて頂いていると、自分=商品です。


相談に来ていただく方は、それぞれ抱えている不安や悩みは異なります。
いろいろな球を投げかけられても、相談に来ていただいた方に、
適切に打ち返せるようなひきだしを持っておくことが必要になるからこそ、
自分が好きな分野でないと学び、自己投資も継続できないのです。


不動産投資も、一棟アパートなど方法はいろいろありますが、
私は、「区分マンション」に絞って行っています。


これも、
マンションを見るのが好き、街を見て歩くことが好き、
毎月定期的に安定した収入が入ってくる仕組みが好き、

など、自分が無理なく好きで継続できる要素が不動産投資にはつまっているので、
継続できていると感じています。


最後のつみたて投資は、私の失敗経験から行きついた方法です。


具体的には

・「小規模共済」
・「イデコ」
・「つみたてNISA」

を継続して行っています。


不動産ではない、金融資産の資産運用に取り入れているのがつみたて投資です。


つみたて投資を選んでいる1番の理由は、
「日々の値動きに一喜一憂しないで良い」という点です。


以前、信用取引やFX、先物取引などを行っていたこともありますが、
強制ロスカットなど、値動きのタイミングで利益を狙う投資では、
大きな損失を被った経験があるからです。


お恥ずかしい話ですが、昨年、株式投資で値上がりを狙おうと久々に取り組みました。


上昇相場だったにも関わらず、私は損失を抱えて、
1割下がったところで損切りをする、という苦い経験を再度しました(苦笑)


自分の不勉強が一番の原因ですが、熱を入れて学びたいと思えなかったからこそ、
失敗しても当然だったんだろうな、という学びになりました。


上記は私の事例ですので、
私が好きで良いと感じることをそのまま取り入れても、うまくいかないケースもあります。


ただ、自分に合うか合わないか、
継続できるかどうかはやってみないと分からないのが正直な所です。


興味があることは興味があるで終わらせず、ぜひ一歩を踏み出してやってみて下さい。
百聞は一見に如かず、とは言いえて妙だと私は感じています。



01

不動産投資って、どんな魅力があるの?



私は2007年に不動産
投資をスタートしたので、かれこれ10年以上続けています。

株式投資や先物取引なども経験しましたが全然続きませんでした。


仕事も、ケセラセラ横浜以外、1番長く続いた勤務先は約6年半でしたので、
不動産投資は、私には相性が良いみたいです(笑)


そんな不動産投資に、私が感じている魅力。
それは、

①「安定した収入源と資産を築くことができる。
②「実際にあるマンションを見て、選ぶことができる。
ことだと、改めて感じています。


①に関しては私は、不動産投資の中でも、
はじめの一歩として取り組みやすいと言われている区分ワンルームマンション
そして住居として住んで下さる方向けの物件のみを所有しています。


立地も、自分の地元横浜から離れすぎず、土地勘もあり、
賃貸需要の多さもあるという理由から、
東京23区、川崎市、横浜市という、場所にだけはこだわりをもって行っています。


そのおかげかどうかは分かりませんが、
2007年にスタートしてから
今に至るまで、2カ月以上空室期間があったことはありません。


不動産投資で一番大切な収入源である「賃料」が途切れる期間がほとんどなく、
自分が働く以外の、安定した収入源を得ることが
できています。


それは、入居者の募集などを行ってくれる管理会社への
厚い信頼があってこそ成り立っています。


また、融資を受けて物件を所有していても、受け取る賃料でほぼ返済をまかなえます。
なので、自分でお金を投じなくても、
元本の返済入居している方が
払ってくれる賃料で行えることで、
自然と自分の資産を殖やしていくことができるのも魅力です。


②に関しては、株式投資などと違って、
自分の目や耳などの五感を使って選んで決めることができます。


株式会社の所有者は株主です。
株式市場を通して株を買えば、
株主になれます。
株式を持っていることで、半年に1度、配当金や株主優待がもらえることもあります。


これはこれで良いのですが、配当金をもらう原資になる利益や経営状態などに関して、
あなたが、
意見したり改善の提案などを行えるでしょうか?


まったく無理だとまでは言い切れませんが、
会社の一部を株主として所有しているからといって、
経営状態や収益をコントロールすることは現実的に難しいと私は考えています。


その点、不動産であれば、世の中に同じ部屋は2つとなく、
実際にその場所を見て、自分で判断して選ぶことができます。


そして、自分の裁量で、収益を上げる努力や維持する工夫なども手掛けることができるのが、
株式投資との大きな違いであり、
魅力であると私は感じています。


私はこの、
「収入が安定しやすい点」「自分で選んでコントロールがしやすい点」
に魅力を感じ、10年以上にわたって不動産投資を継続できています。


そして、これからも、ご相談にのらせて頂きながら、
自分自身も
不動産投資を続けていこうと考えています。



実際に今年2020年、コロナ禍ではありましたが、2部屋の追加購入もできました。
物件との出会いもご縁だな、と感じています。