横浜のFP大家が、お客様からいただいた質問を元に、
お金や不動産についてお話し致します。

CONTENTS

20　元気なうちにやっておいた方が良いこと

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19　資産形成をするのに、大切なことは何？

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18　投資マンションの総会

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17　これからの不動産価格②

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16　これからの不動産価格①

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15　不動産投資の相続に備えた準備

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14　不動産と財産3分法の関係

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13　不動産投資、最悪の事態にはどう備えるの？

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12　リノベーション物件の選び方

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11　おススメする不動産投資についての本

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10　家賃を滞納されたら？

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09　不動産投資で選ぶべきパートナー会社

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08　管理体制に不安を感じるマンション

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07　10年先のマンションって、どうなるの？

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06 　ふるさと納税って何がお得なの？

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05 　インフレ懸念って、何が問題なの？

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04 　確定申告は、青色と白色どっちがいい？

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03 　資産運用や投資の目的

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02 　自分に合った資産運用や投資とは？

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01 　不動産投資って、どんな魅力があるの？

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20

元気なうちにやっておいた方が良いこと



正月やお盆など、ご家族で顔を合わせると思われる時期になると、
雑誌で組まれやすい特集があります。
それは、「相続」関連です。


以前のコラムでも、相続に備えてどんな準備をしておくと良いか、
というヒントを書かせて頂きましたが、
今回は、皆さんのご家族との関係という点にスポットをあてて、書かせて頂こうと思います。


相続が起きた時に、一番スムーズで、
ご家族、兄弟間などでもめるケースが起きないのは、どのような状態でしょうか？


それは、相続財産が「現金のみ」の場合です。


不動産の保有もなく、預貯金が3,000万円、というケースであれば、
もし相続人が3人の場合、例えば、1,000万円ずつ均等にわけることで、
問題が起こらず、円満に終わるのではないか、と思います。


ただ、それも、資産が本当に預貯金の3,000万円だけだった場合、です。


もしかしたら、生命保険の死亡保険金があるかもしれません。
相続税対策も兼ねて、賃貸用の不動産を保有しているかもしれません。
ネットの証券会社で、有価証券を保有しているかもしれません。


つまり、一見しただけでは分からない、見つけられない資産が、
どこかにあるかもしれないのです。


だからこそ、ご両親などと顔を合わせる機会があるのであれば、
金額も大切ではありますが、「どこに、どんな資産を持っているのか」を
聞いて、元気なうちに共有しておくことこそが、大切だと私は考えています。


とは言え、
いきなり、ずばりと聞くのは、お互いに気が引けると思います。


そんな時は、友人などを引き合いに出して、
「Ａさんは、お互いに困らないように、話し合ったんだよ」などと、
きっかけの糸口をつかむのも、良いかもしれません。


また、生前に困るケースとして、最近は「認知症」が取り上げられる機会が増えました。

「そうならないとは思うけれど、
　万が一、認知症などになったら、
　どこに何があるのかわからなくなっちゃうから、元気なうちに色々と教えておいてよ」

みたいな感じで聞くのもありかもしれません。


私は幸いなことに、両親と話をして、
どこにどのような資産があるのかなど、把握できていて、
ネット証券などに関しては、管理も任せてもらっています。
100％とは言えませんが、全体像をおおまかには知ることができているので、
その意味での安心感はあります。


話題として持ち出しにくいテーマだとは思いますが、
年末年始で、ご家族と顔を合わせる機会があるならば、
「知り合いのＦＰが、こんなこと言ってたから、少し話してみようよ」
みたいな、きっかけを作ってみるのも、良いのではないでしょうか？



19

資産形成をするのに、大切なことは何？



資産運用、資産形成をする際に、
「将来どうなりたいか、を考えることが大切」とは、良く言われる話です。
目標の設定ですね。


次に、「今の自分の資産状態を把握すること」
これは、現状、出発点の確認になります。


出発点と目標が決まれば、その間の乖離を埋めるためにどうするかを考える。
乖離を埋める手段をどうするかを、あなたの想いや考え方をベースに決めること、
これが資産運用だと私は考えています。


目標が分からないまま、資産運用をしているのは、
目的地を決めずにドライブしている状態と同じだからです。


と、教科書的には良く言われる話です。
実際、目標を立てて、それを達成するために努力することは大切なことです。


とは言え、
具体的な金額、数値の目標を決めきれない方もいるのではないか、
と私は考えています。
最初に目指すべき目標を描いたとしても、数年後には心変わりしていることもあるからです。


だからこそ、資産形成をする上で大切なこと。
それは、

「自分視点で考えて、心の平静を保てるスタイルを作ること」

だと、私は考えています。


大枠の方向性やおおよその目標金額を決めることは必要です。
ただ、その目標や方向性に向けて努力しなければ、ということが、
反対にプレッシャーになってしまったら、元も子もありません。


資産形成で大切なのは、他の誰でもない、
資産をどう築き上げていくか、です。


老後2,000万円問題、などという言葉が独り歩きして、
マスコミなどを数年前にぎわせました。
ただ、その金額が、あなたにとって必要な備えの金額なのかどうか、
目標とすべき金額なのかどうかは、まったく関係がありません。


資産運用の方法にしても、
株式投資のように値動きを意識してタイミング良く売買し、
利益を上げるというスタイルが向いている人もいれば、
毎月一定金額を積立投資していくスタイルが向いている人もいます。
値動きなどが気になると落ち着かないから、運用商品にお金を投じるのは絶対に嫌だ、
というスタイルの人もいらっしゃいます。


資産形成に、正解のスタイルはありません。
気持ちや考え方次第で、異なって当然です。


どんな形で資産形成をしていくかに関して、
気持ちが落ち着いた状態で日々を安心して過ごせる。


そんな視点で、どのような資産運用をしていくのかを考えてみる
のも良いのではないでしょうか？



18

投資マンションの総会



先日、昨年購入した物件の総会があったので、足を運んできました。
購入後、初めてだったこともあり、
雰囲気などを見ておきたいという想いがあったからです。


結論としては、行って良かったと感じました。
この物件であれば、長期保有しても大丈夫そうだ、
という想いを強くすることができました。


私は、予定都合など無理のない範囲で、総会には足を運んだ方が良いと考えています。

「どんな方が、建物全体の運営に関わっているのかを知ることができる」
からです。

不動産投資、大家業を行う上で、一棟物件と区分マンション、
どちらを選ぶか、というのは、誰もが通る道だと思います。


どのようなスタンスで取り組みたいのかによっても変わりますが、
手間がかかりにくい、自分の時間を割かずに取り組みやすい、という点では、
区分マンションに軍配が上がる、と私は考えています。


それは、区分マンションの場合、毎月管理費・修繕積立金を払うことで、
建物全体の維持管理、メンテナンスを、アウトソースできる仕組みがあるからです。


とは言え、それができるのは、管理組合が機能しており、
組合運営に適切な助言をしてくれる、建物管理会社があってこそ、です。


不動産投資は不労所得、というような表現をされることが多く、
あながち間違ってはいないとも感じます。
ただ、そう感じられる背景には、建物管理に関わってくれる人がいて、
入居者さんとのやり取りに関わってくれる、賃貸管理会社の人がいてくれる、
このことを忘れてはならないと私は考えています。


自分ではできないことを、
毎月一定金額を払ってやってもらっていることに感謝の想いは持ちつつも、
任せきりにせず定期的に確認することができる場、それこそが、総会です。


収支の状況やどんなテーマが取り上げられるのかは、
総会前に送られてくる議案書で確認ができます。


ただ、書面の議案書だけでは分からない気づき、その場で出る意見など、
総会に参加したからこそ分かる視点というのもあると感じます。


イメージで言えば、株式を持つと、年に一度の株主総会がありますが、
それのマンション版という感じでしょうか。


株主総会だと、たくさんの株主の１人という位置づけになってしまうので、
意見や声が届く可能性は低くなってしまうと思います。


その点、マンションの場合、
例えば部屋数が全体で50戸であれば、1/50にはなりますが、
想いや考えを、総会で伝えて、反映できる可能性が、株主総会よりは高いと思います。


そんないい意味でアナログ、自分の声も届けられる可能性を持ちながら、
住まいを提供して、資産形成にもつながる、
これこそが、マンション経営の楽しみの1つでもある、と私は考えています。


物件は買ってからがスタートです。
購入後はアウトソースができれば、自分でやることは限られます。
だからこそ、総会に参加して
自分の資産管理がどのような感じで行われているのかにも興味を持ってみると、
また違った視点でマンション経営を楽しめるのではないか、
と私は感じています。


ぜひ、皆さんも、まだ足を運んだことがなければ、
１度は総会に参加してみることを、おススメします！



17

これからの不動産価格②



前回、オリンピック後の不動産価格をテーマに触れさせて頂きました。


それに対して、数名の方よりメッセージを頂きました。
メッセージ頂けることは、何よりも嬉しいことなので、本当にありがとうございます！


その中の1つに、
「これからは不動産価格があがると思うから、様子見ながら年内に追加で購入検討している」
というメッセージがありました。
実体験などをもとにしたお話で、非常に興味深かったので、
参考にしながらパート２としてお伝えしたく、今回もこのテーマにしました。


皆さんは、「安いニッポン」という書籍、ご存じですか？
www.amazon.co.jp/dp/4532264537


「日本のデフレ、まさかここまでとは・・・」という、日本の停滞、
不動産で言えば、ニセコの地価上昇の事例などが書かれています。
諸外国から見た時に、日本は物価が安いから、いわゆる爆買い的な現象が起きたり、
不動産も諸外国の方の興味関心が高く買われている。
一方で国内では、賃金上昇などにもつながりにくく、
有能な人材も海外へ流出してしまう懸念などがつづられていました。


日本の物価って、安いと思いますか？


私もそうですが、ずっと日本の中で生活していると、今の物価に慣れてしまい、
無感覚になりがちなのではないか、と私は感じています。


今のコロナ禍で、アメリカなどの諸外国は、インフレ懸念などが取りざたされていますが、
日本は、その兆候が見られない。


安いことが悪いことだとは思いませんが、相対的に見た時に、
「日本は安い」と感じられて、
諸外国の方に買い漁られてしまうような状況は好ましくないのではないか、と私は感じます。


冒頭の方の話では、知り合いの古着屋さんが、渡航制限が解除されたら、
アメリカの方が買いに来て、すぐに在庫も尽きてしまうのではないか、
と懸念している、と話しているという内容でした。
特にいわゆるヴィンテージものの類は、値が高くつき、投資目的にもなっているから、
なおのこと、安い日本で買われてしまうのではないか、ということです。


不動産に関しても、いわゆる大企業などの話にはなりますが、
コロナ禍でオフバランス化を進めている会社があります。
本社ビルなどの資産を売って資金を捻出し、事業継続にあてているということです。


その時の買い手は、非開示のこともありますが、
海外の投資ファンドみたいな所が多いのではないかな、と感じています。


買い手がつく不動産は優良な証なので良いのですが、
不動産の所有者が海外の方になってしまうと、支払う賃料は海外の方へ払うことになってしまいます。
日本で産み出された富、お金が、国外に流れていってしまいます。


日本の不動産が買われるということは、
少しずつ「物件価格の上昇」ということにもつながりかねません。
国内の需要ではなく、諸外国の方の需要によって、日本国内の不動産価格があがり、
住まいや投資物件を買いたくても買えなくなる方が出てくるかもしれない・・・


富やお金が海外へ流れ出さず、まずは自分たちが豊かであり続けるためにも、
安いニッポンと揶揄されないためにも、
価格が上がらないうちに、国内不動産は日本人が買い、保有し続けることが大切なのではないか、
と私は感じますが、皆さんは、どう思われますか？


もし良かったら、忌憚ないご意見、ご感想、聞かせて頂けると嬉しく思います！


16

これからの不動産価格①



オリンピック・パラリンピックが終わりましたね。
コロナ禍で、無観客開催ということになり、賛否両論、いろいろあったかと思いますが、
テレビなどを通して、楽しむことができました！


ちなみに、私は、野球とサッカーが、特に楽しみです！
皆さんは、楽しみにしている種目、ありますか？


さて、オリンピックと言えば、不動産に関して、
こんなこと言われていたな、というのを思い出しました。


「不動産価格は、東京オリンピックに向けて上がる！」


耳にされたことありますか？
覚えていますか？


数年前は、結構このフレーズを耳にしましたが、いざ、
オリンピックが近くなると、全然聞かれなくなりました。


実際、東京オリンピックの開催が決まって以降、
不動産価格はじわじわと上がったと感じます。
今、振り返ってみれば。


では、この先は、どうなるのでしょうか？


正直な考えを言えば、「わかりません」というのが、今の私の答えです（苦笑）
ただ、これでは、元も子もないので、私見を伝えます。


オリンピック後の数年間は、
大幅に上がりもしなければ下がりもしないのではないか、と思っています。


不動産の価格を考えるうえで、キーになるのは、何でしょうか？


私は「金利」だと、考えています。


不動産を購入するのが、現金一括の人だけであれば、需要と供給のバランスがキーになりますが、
多くの人は、融資を利用して購入します。


融資を利用する場合、例えばですが、2,000万円借りるとします。

分かりやすくするために、単純な計算で示しますが、
金利が1％であれば、年間で支払う利息は20万円ですが、3％であれば60万円です。


不動産投資の場合、利息負担が増えることは、収支のマイナス要因になります。
収支が見合わなければ、購入を見送る人が増えます。


そこで、金利が上がった場合、収支を見合う状態にして、
購入希望者が現れやすくするためには・・・
価格を下げる必要が出てくる。


不動産価格は金利が上がれば下がり、金利が下がれば上がる、
という可能性が高い。


これが、金利がキーだと考える理由です。


ただ、価格が下がって嬉しさを感じるのは、現金で買う人だけです。


融資を受けて購入する場合は、
いわゆる収支、キャッシュフローという部分では、価格が下がっても金利の負担が増えます。
そのため、価格が上がっても金利が低い時に購入している場合と、大きな差は出ない、と考えています。


つまり、毎月の返済金額の「元本と利息の内訳」は変わりますが、
返済する月額に大きな差は生じにくく、
キャッシュフローとしては変わらない可能性が高い、ということです。


日本では、当面低金利が続くことが予想されます。
その点で、不動産価格に関しても、オリンピック後であっても、
大きな変化は起きにくいのではないか、と思われます。


ただ、いつ、どんな予期せぬことが起きるかは分かりません。
皆さんがお持ちの不動産資産を保全する意味でも、
金利の動向からは目を離さないように、気を付けて頂ければと思います。


15

不動産投資の相続に備えた準備



今回は、「相続」というキーワードをテーマに考えてみることにしました。


「不動産と相続」というと、「相続税」にスポットをあてられることが多いです。
「相続税の節税」というポイントです。


ご自宅であれば、要件はありますが、対象になれば「小規模宅地の評価減」などがありますし、
賃貸用の物件であれば、さらに「貸宅地」「貸家建付地」などで、
相続税評価額が下がるケースがあります。


よく、不動産投資セミナーなどで、
「賃貸用不動産は、相続税対策にもなる」と言われるのは、これが理由です。


ただ、相続税が下がればなんでも良いということにはなりません。
不動産は、換金がしにくい「実物」として残ります。


相続税対策のためだけに建てたような物件は、
場所などによっては、誰も引き継ぎたくない「負動産」になってしまう可能性があります。


その点から考えると、都心部など立地の良い、賃貸需要のある区分所有の部屋であれば、
換金性もあり、相続人同士で分割もしやすく、相続税対策にもなる、
という意味で良いのではないか、と私は考えています。


区分所有物件を持つことの良さは、
立地の良い所を選んで、様々な場所に保有できることだと、私は考えています。


ただ、相続という点で考えると、資産が様々な場所に点在してしまい、
相続人の方が、保有物件を把握しにくい、ということにもなりかねません。


それに備えて、「自筆証書遺言」を作成して、資産の一覧を作成し、
「法務局」に預けておく、というのが、対策の1つとしては有効になるのではないか、と私は考えています。


私は、自分自身、現時点では、資産を遺す存在がいないので作成していないのですが、
自分の亡き後にも想いを馳せると、
一度まとめて書いてみる、ということも必要かな、と感じています。
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji03_00051.html


この法務局に預ける制度は、「自筆証書遺言書保管制度」という名称です。
3,900円で、法務局で預かってもらえるという制度です。


遺言の内容や体裁が整っているかなどのチェックはしてもらえませんが、
自宅の中などに保管するよりは安心でき、実際に相続が起きた時、
相続人の方が閲覧の請求をして、遺言書の確認ができるという流れです。


これを見えれば、相続人の方が困らない、という状態を整えておくことこそ、
一番の相続の準備になるのではないか、と私は考えています。


また、2021年7月からは、「生命保険契約照会制度」も始まりました。
https://www.seiho.or.jp/info/news/2021/20210611_1.html


相続が発生したり、認知判断能力が低下した時に、
法定相続人、法定代理人、3親等内の親族などが、対象者が加入していた生命保険を調べてもらい、
まとめて回答してもらえる、という制度です。


株式や投資信託などよりも、生命保険に加入している人は多いので、
ご両親などが、どのような生命保険に入っているかなど、把握しにくいケースもあるかと思います。


そんな日本の現状に沿った、良い制度ではないか、と感じます。
保険金の受取漏れを防ぐことにもつながりますし。


相続を考えるということは、身の回りの整理をするということにもつながります。


遠い未来のことかもしれませんが、現状把握につながる面もありますので、
「資産を書き出してみること」「親御さんと話してみること」
ぜひ一度、考えてみてください。



14

不動産と財産3分法の関係



前号のコラムでは、「3ヶ月」とか「3部屋」というような
「3」をキーワードに備える、という内容をお伝えしました。


最後に、「財産3分法」という言葉に触れた所、
「3分法って何？」というメッセージを頂きました。
ありがとうございます。


そこで、続きのようにはなりますが、
「財産3分法」と「不動産」を今日はテーマとしてお伝えします。


そもそも、「財産3分法」とは、どういうことでしょうか？


投資信託で「財産3分法ファンド」という商品が出ています。

その商品名などで、見たことのある方もいらっしゃるかと思いますが、
元をたどると、最初にこの言葉を提唱されたのは、
安田財閥の創始者、安田善次郎さんだと言われています。
（今ある企業で言えば、明治安田生命とか損保ジャパンなどがあります）


「お金の置き場所は「 預貯金・株式・不動産」の3つに分けるのが良い」


これが、「3分法」の内容です。
アセットアロケーションと言われる資産配分を3つに分けて、リスク分散をする、という意味合いです。


諸説、いろいろな考え方がありますので、何が正解かはもちろん分かりませんが、
私は、この3分法の考え方は、シンプルでいいな、と感じています。


預貯金の部分は、債券と言い換えても良いと考えています。

資産管理、資産を守り育てる、という面でも、理に適っているように感じています。


これを書きながら、自分の資産配分を見つめ直してみました。


そうすると、大きな括りで言うと、この3分法にほぼあてはまり、
あてはまらないのは「金」くらいかな、という状態でした。


私の場合、割合で言うと、3分の1ずつではなくて、
不動産の占めている割合が大きくなっているので、3分法の内訳としてのバランスは悪いとは思います。


ただ、イデコやつみたてＮＩＳＡも利用しながら、国内外の株式や債券に分散投資をしており、
投資信託を利用して、毎日一定金額ずつ買い付けていく、という方法も取り入れているので、
及第点ではないか、と勝手に考えております。


投資対象も、いろいろな方法が増えていますが、手を広げ過ぎてしまうと、
自分で自分の資産状態の把握がしにくくなるという想いもあります。


そのため、シンプルイズベストが信条の私としては、
この3分法をベースにした資産形成のやり方が、すごくしっくりきているとも感じています。


先日、リクルートのスーモの運営に携わられている方のセミナーを聞く機会がありました。

その時の話で、入居率の高いオーナーさんほど、
不動産以外の保有資産が低い傾向があるというデータを教えて頂きました。


これは、主に一棟のオーナーさんの傾向ですが、
入居率の低いオーナーさんほど、幅広い投資対象に目を向けてしまい（ＦＸや暗号資産など）、
不動産経営への想いが弱いからではないか、という指摘でした。


私は一棟オーナーではないですが、
「なんとなくわかる気がする」 とも感じました。


いろいろなことに取り組むことは楽しさもあって良いのですが、
反面、器用貧乏という言葉で揶揄されてしまうように、
1つ1つとの向き合い方が弱くなってしまうということにもつながるのかな、というイメージです。


これは、資産形成に限らず、仕事でもそうかな、と。
なんでもできるではなく、
「私はこれが得意です、専門です」と言われた方が、その人が何者かが分かりやすい。
そんなところにも通ずるものがあるのではないか、と私は感じました。


一度ご自分の資産全体を、書きだしてみて下さい。


そうすると、皆さんにとって、メイン、コアになる資産がなにか、
自分はどの資産に思い入れがあるかなども、見えてくると思います。


分散は大切ですが、
分散し過ぎはむしろデメリットだと私は考えています。



「好きこそものの上手なれ」「選択と集中」、
ぜひ一度、向き合って考えて見られることをおススメします！


13

不動産投資、最悪の事態にはどう備えるの？



先日、私が創業時からお世話になっている異業種交流会的な場で、
大家さん同士の対談をする場を作って頂きました。


お相手は、千葉など郊外をメインにファミリー向けの区分マンションや一棟物件を手掛けている方。
一方の私は、都内・横浜などの都心部のワンルームを手掛けている。


一見すると対照的に見えるのですが、共通していたのは、
「住まいを提供する賃貸業は、コロナ禍関係なく、安定している」
と感じていたこと。


店舗や事務所のように、世の中の景気動向に左右されにくい住居に関しては、
コロナ禍の中、退去があっても、次の入居者様が程なくして決まるという、
いつも通りの感じだったな、という印象を、
2人とも持ち合わせていた、ということです。


とはいえ、それはあくまでも結果論。


私はちょっと楽観的な所があるのであまり意識していなかったのですが、
お相手は、「最悪を想定していた」とのこと。


不動産投資、大家業での「最悪な事態」 とは、どんな状態でしょうか？


1番の最悪は、「保有している部屋が全部空室になること」ではないか、
と私は考えています。


不動産投資とは言いますが、大家業という事業です。
収入である賃料という売上がなかったとしても、

「管理費や修繕積立金」
「毎月の返済」
「固定資産税」など、

部屋を保有しているだけで、出ていくお金が一定額あります。
いわゆる「固定費」というものです。


世の中にはいろいろな事業がありますが、
大家業は、固定費など支出として出ていくお金が、
基本的に毎月ほぼ定額で分かりやすいのが特徴です。


何部屋保有しているかによっても異なりますが、
最悪の事態への備えとしては、「毎月の固定費の3ヶ月分」をプールしておくことが、
安心感につながるのではないか、と私は感じています。


どこに部屋を持っているか、賃貸需要のあるエリアかどうか、
などによっての違いはありますが、いわゆる都心部であれば、
私自身2007年のスタート以来、2カ月以上の空室経験がありません。


本当にありがたいことです。


その経験を加味させて頂き、
また空室を埋めるために、誰でもいいから入居してもらう、などということがないように
（入居後に賃料の滞納などがあると、とりっぱぐれにはなりにくいとしても、精神的なストレスになる）、
固定費の3ヶ月、より安心感を強めたいということであれば6カ月くらいを、
換金性のある資産に置いておくことが、備えになると、私は感じています。


ただ、これも、
保有している部屋がすべて同時に空室になった場合に発生するという、最悪の事態です。


保有されている部屋数などによっても備えの金額は変わりますが、
複数の部屋を、異なる場所に保有されている場合であれば、100％とは言い切れませんが、
3部屋以上が同時に空室になる可能性は低いのでは？と感じています。


つまり、少なくても3部屋あれば、2部屋同時に空室になったとしても、
1部屋は入居者がいる状態を維持できるのではないか、ということです。


あっ、また「3」という数字を出してしまいました（笑）


でも、「3」は、最悪に備える、という意味でも、
安心感をもたらしてくれる部屋の数字ではないかな、と私は考えています。


皆さんも、3部屋とか3ヶ月など「3」を意識して、備えも考えて頂くことを、
1つの参考にして頂ければと思います。


財産3分法、という言葉もありますよね。
これは、また改めて！

12

リノベーション物件の選び方



国内の中古の区分マンションを運用対象に選ぶ場合、
大きく分けると「築浅」と「築古」に分けられます。


明確な基準はありませんが、
おおむね築20年以内が築浅、それ以降が築古だと感じています。


その築古物件の中で、内装などに手を入れて、
今の住みやすさに合わせた部屋作りをしたのが、リノベーションだと私は捉えています。


給排水管設備の交換のことなどを考えたりすると、
築30年を超えてきたような部屋がリノベーションには向いているのかな、と感じています。


そんなリノベーション物件、不動産投資の分野では、費用も手間もかかるので、
手がけている会社は、まだ少ないように私は感じていますが、
この1年くらいの間に、私は都内と横浜に1部屋ずつ購入しました。

それぞれ、築32年と築37年の部屋です。


何を良いと感じて、魅力に感じて選んだか、というと、

・入居者さんが欲しい、と感じる設備が揃っているので選んで頂きやすい
・同じエリア内、同じマンション内の他の部屋との差別化ができて選ばれやすい
・賃料設定という面で、相場より高くても魅力を感じて選んで頂ける

大きなポイントをあげると上記の3点になります。


設備面で言えば、「バストイレ別」「独立洗面台」「2口コンロ」あたりを、
借りる部屋の条件にされる方が増えています。


部屋探しは、ネット検索が主流のため、
検索条件のチェック項目にひっかかるような部屋でないと、空室期間が長引く可能性が出てくるので、
リノベーション物件は、検索対策にもなってきます。


また、リノベーションの対象になるような築古物件の魅力に、
「立地の良さ」があります。


マンションは、駅に近い便利な場所から建てられたので、
築年数が古いマンションの方が駅に近いなど、
立地面で選ばれやすい場所にあることが多いと私は感じています。


築古のワンルームマンションの場合、
3点ユニットというお風呂・トイレ･洗面台が同じ部屋の作りがされていることが多いです。


そのような部屋が多い中で、リノベーションされた部屋があると、
設備面で選んで頂きやすくなります。


さらに、賃料に関しても、
リノベーションされた部屋の場合、3点ユニットの部屋の賃料と比べて、
15％くらい高めに設定しても選んで頂けると実感もしています。


私が購入させて頂いたリノベーションの部屋も、

65,000円前後が相場の部屋が79,000円、
80,000円前後が相場の部屋が100,000円

の賃料設定にしましたが、
募集開始から程なくして選んで頂き、お住まい頂いています。


ただ、気を付けるべき点もあります。


それは、建物全体の管理状態です。


部屋の中が、今の住まいに合った魅力があっても、
マンションそのもののメンテナンスが適切にされていなかったり、
エントランスなどの印象が良くなかったりすると、選ばれにくくなってしまいます。


だからこそ、あなたがリノベーション物件に魅力を感じて、賃貸用に選ぶ場合は、
現地に足を運んでください。


自分自身で、現地の雰囲気などを感じ取って頂き、
木を見て森を見ず状態にならないように、気を付けてください。

11

おススメする不動産投資についての本



「不動産投資について書いてある、おススメの本ってありますか？」


ご相談などで聞かれることがあるので、改めて見直してみました。


お会いさせて頂く方は、私の著書を読んで頂き、
共感頂ける部分があってお越しになられる方が、ありがたいことに多いです。


なので、まずは、拙著をお読みください（笑）


という宣伝はさておいて、不動産投資という点において、私が共感し、
少なからず影響を受けている本を2冊、紹介したいと思います。


「金持ち父さん貧乏父さん」
www.amazon.co.jp/dp/4480863303


「お金を生み出す家を買いたい！」
www.amazon.co.jp/dp/4872904206


「金持ち父さん貧乏父さん」は、読まれたことのある方も多いかと思います。


『日々の生活費  ＜  不動産からの賃料収入や株式からの配当など』


この状態を「経済的自由」と呼び、
いわゆる「不労所得」という考え方を、日本に広めるきっかけになった著書だと私は感じています。


投資という視点だけでなく、「お金の流れ」という点から、
お金との向き合い方が分かりやすく書かれた本だと私は考えています。


「お金を生み出す家を買いたい！」は、著者である長谷川高さんの経験をもとにして、
堅実に、愚直に、不動産と向き合う考え方、心構え的なことを教えて頂いたな、と私は感じています。


拙著を読んでお会いした方からの感想で、
堅実で失敗しないような内容を分かりやすく伝えてくれている、
という嬉しい言葉を頂くことがあるのですが、
その原点の考え方の1つになっているのが、長谷川高さんの著書です。


私は2007年に不動産投資をスタートしましたが、
最初の物件を購入した時は、税理士事務所への転職直後で融資が組めませんでした。
その後、2010年に物件を購入するまでの間は、
街歩きをしたり本を読んだりなど、今思うと学びの期間だった、と感じています。


そんな時に出会った著書の中で、
一番良かったと感じているのが、この著書です。


「チャンスがあれば直接会いに行く」が私のモットーなので、
当時、お客さんとしてアドバイスを頂きたい想いも兼ねて、長谷川高さんには会いに行きました。
今にして思えば、良い出会いの経験です。


長谷川高さんからは、著書を通じて考え方に共感し、
リアルでお会いしてプラスの影響を私にもたらして頂けました。


私も、3年ちょっと前になりますが、著書を出させて頂きました。
そして、その著書を読み、今でも会いに来て頂ける方がいる。


会いに行く立場だった私が、反対に会いに来て頂ける。

そんな嬉しさを感じながら、会いに来て頂いた方の期待には
しっかりと応えられるようにこれからも努めていこう、
と、気持ち新たに感じている今日この頃です。


もしまだ私と会っていない方がいらっしゃれば、ぜひお会いしたいです。
新たな出会い、ウエルカムです！


もちろん、面識ある皆様もウエルカムですので、
気軽にご連絡頂けると嬉しいです！

10

家賃を滞納されたら？



不動産投資で皆さんが一番気になるであろう、
家賃を滞納されたら？という点についてお話しします。


Ｋ字経済のニュース、そして家賃滞納が増えつつあるという話を聞き、
私自身の経験も踏まえたお話ができるかと思い、この内容を選びました。


私の結論を最初にお伝えすると、

入居時に敷金の支払いもできて、保証会社の審査にも通った方であれば、
大家の立場として滞納に悩まされる可能性は低い。

と考えています。


部屋を借りた経験がある方だとイメージしやすいと思いますが、
入居の申し込みをする際は、
「保証人をつける」か「保証会社の審査を受けて保証料を支払う」ことを求められます。


最近は、保証人よりも保証会社を利用することが増えていると感じています。


私がお貸ししている部屋の入居者さんも、
すべて「保証会社の審査通過」の方だけになっています。


この「保証会社の審査に通過して保証料を払ってくれている」ことが、
大家としての安心感につながると私は考えていますし、
実体験もしています。


数年前、1つの部屋で滞納が発生しました。
滞納保証などはつけていないので、賃料が入ってこなくなりました。


途中の経緯は割愛しますが、
最終的に、賃貸管理会社の方が実際に部屋を見に行ったら、もぬけの殻でした。
つまり、『夜逃げ』をされたのです。


もぬけの殻を確認した日＝退去日、とみなして募集を開始した所、
ほどなくして次の入居者が決まり、また賃料が振り込まれるようになりました。


では、退去日までの滞納されていた、
私が受け取るはずの賃料はどうなったと思いますか？


後払いにはなりましたが、私は全額を受け取ることができました。

さらに、「行方不明見舞金」という保険金の対象となり、
5万円も頂くことができました。


行方不明見舞金はおまけですが、
滞納賃料を受け取ることができたのは、「保証会社」のおかげです。


入居される際に、
「この人なら大丈夫」と審査で太鼓判を押したのに滞納をしてしまったということで、
滞納した入居者さんに代わって、肩代わりをしてくれたのです。


しかも、仕組み上、保証会社さんへ保証料を払うのは入居者さんなので、
大家としては、金銭的な負担もなく、滞納保証がついているようなイメージです。


であれば、入居申し込みの際には、「保証会社への加入必須」は、
何よりも大家に安心感をもたらしてくれるのではないか、
と私は感じています。


不動産投資のリスクの1つに「賃料が入らないこと」があります。
このリスクには「空室」と「滞納」の2種類があります。


賃料のリスクを怖がる方に多いのは「空室」ですが、
「滞納」の方が、実はやっかいであると私は考えています。


入居者を選ぶ段階で、保証会社にも審査をしてもらい保証料を払って頂くことで、
そのやっかいなリスクからは、基本的に離れることができます。


保証会社さん、大家に安心感をもたらして頂いて、
本当にありがとうございます！

09

不動産投資で選ぶべきパートナー会社



今日は、
「不動産投資では、どんな会社をパートナーに選べば安心なのか？」
という内容です。


パートナーとして選んで良い会社のポイントは、
2点あると私は考えています。


それは

「賃貸管理を自社で行っている」
「金融機関とのパイプが太い」

という2点です。


不動産投資で肝となるのは、
「賃料収入を途絶えさせないこと」だと私は考えています。


購入後、退去が発生した時、賃料収入が入らない空室期間が長引くと、
マイナスな気持ちを抱くことにつながります。


また、賃料収入が入るだけではなく、
どんな方に借りて頂くかを選んでもらう、という視点も大切です。


その見極めをしないと、のちのち入居者さんとのトラブルにも巻き込まれかねません。


このようなマイナス面が生じないように、
不動産投資のスタート後もパートナーとして誠実に対応してくれる、
これが賃貸管理を自社で行う会社の意思表明だと私は考えています。


金融機関とのパイプという点に関しては、
金利などの面で、有利な条件で借りることができるかどうかが、収支面などに影響を及ぼします。


同じ金融機関から借りる場合でも、
Ａ社であれば1.8％だけど、Ｂ社だと2.6％というようなことがあります。


融資を受ける方を金融機関が審査でどのように判断するか、という点もありますが、
同じ借りるのであれば、Ａ社を通じて融資を受けた方が金利の優遇があり有利になります。


例えばですが、
その不動産会社の紹介で融資を受けた方の中に、返済を滞らせる方が多かったら、
会社として金融機関からの信頼を失ってしまいます。


また、購入希望者の方への融資というだけでなく、
その不動産会社自身も、自社で保有する物件購入のために借りたり、
事業の運転資金として借りたりという関係もあります。


であれば、返済を滞らせてしまう方の紹介が増えてしまうと、
自社でお金を借りたい時に、マイナス評価をされてしまいます。


だからこそ、金融機関とのパイプが太いということは、
その会社が信頼されていることの裏返しでもあり、
それが結果的に購入する方のためにもなっている、ということにつながるのです。


少し話がズレますが、先日お客様のご紹介面談に同席したのですが、
終わった後、その会社の担当者に、

「今日の方、斎藤さんのいつものお客様じゃないみたい」と言われました。


その指摘はもっともで、そのお客様は、
私が認知拡大を狙って数日だけ出した、特典付き広告からのお客様でした。


私自身、少し違和感を抱いていましたが、
その担当者は、まさにその違和感を見抜いていました。


この指摘を受けたとき、
その担当者に対して「やはり信頼できる」という想いを強めるとともに、
数日間出したその広告はもう出さない、
という想いを固めるきっかけにもなりました。


私はご相談をお受けすることがメインですが、
相談でも実行支援をさせて頂く際にも、私という存在への信頼を失うことがないように、
今後も努めていきます。

08

管理体制に不安を感じるマンション



前号で、「管理状態」について触れさせて頂いた所、

「修繕積立金の増額の提案が議案に出ているのですが、数年来一向に決まりません。
今後の大規模修繕ができるかどうかも不安なので、手放した方が良いのでしょうか？」

というお問い合わせを頂きました。
ありがとうございます！


私の考えを最初にお伝えすると、
「組合の運営」や「建物管理会社」が、かみあって機能していないようであれば、
またそのように感じたら、手放すという選択肢もありではないか、と感じています。


マンションは共用部分があるように、
各部屋の所有者が、建物の維持管理に向けて協力していく、
ある意味「運命共同体」的な存在だと私は考えています。


部屋は各オーナーのものなので、リフォームやリノベーションは、好きなようにできますが、
エントランスや外壁、廊下など共用部分はできません。


だからこそ、建物全体の維持管理、資産価値を落とさないようにする意味でも、
大切になってくるのが「組合の運営」と、それをサポートする「建物管理会社」です。


では、その運営と管理会社は、
どのようにして判断していけば良いのでしょうか？


私は「年に1度の総会へ足を運ぶこと」で雰囲気などを知ることが大切ではないか、
と考えています。


今回は、「投資用の物件」にスポットをあててお伝えします。


マイホームのマンションと投資マンションの一番の違いは、何でしょうか？
それは、部屋の所有者と住んでいる人が、同じか違うか、です。


投資マンションの場合は、
賃貸用になるので、所有者＝住んでいる人、という部屋は少ないです。
そのため、総会への参加者は、理事長他数名、というケースが多いです。


また、各部屋を持っている人同士で、
維持メンテナンスを決められればそれに越したことはないですが、
多くの方は、マンションの構造などに精通していません。
私自身もそうです。


だからこそ、
建物のメンテナンスをサポートしてくれる管理会社が大きな存在になるのです。


そして、組合と管理会社の双方が、同じ場所に顔を合わせる場、
それこそが「総会」なのです。


そこで、理事長などの立場にいる方、管理会社の担当者、
そのやり取りや人柄など、リアルに感じることができます。


その場で感じた雰囲気などを踏まえて、

「この人たちが建物の維持管理の中心にいて下さることは、
今後保有していく上でも安心感を持てるかどうか。」

を、体感して頂くことこそが大切ではないか、と私は考えています。


私自身、すべては難しいのですが、
足を運べる時には、できるだけ総会に顔を出して、雰囲気を感じ取るように努めています。


参加ができなくても、議案書や議事録には必ず目を通し、
確認したいことがあるような場合は、個別に管理会社に電話するようにもしています。


そのような中で、実際に、私なりの直感で今一つしっくりこない、
と感じたマンションの部屋は売却した経験もあります。


20戸くらいの小規模マンションで、理事長を引き受けている私の友人がいます。
マンションの専門家でもなく、不動産とは関係のない仕事を日々しています。


私も見習って、自分自身のステップアップのためにも、
チャンスがあれば、理事会の運営側に携わる経験も、今後していきたいと考えています。


07

10年先のマンションって、どうなるの？



今日のテーマは、先日お客様からいただいた質問についてです。


「10年先の不動産投資のマーケットや投資環境って、どうなっていくと思いますか？」


私は神様ではないので、先を見通せるわけではもちろんありませんが、
私なりの考えを伝えたいと思います。


私は、
「物件の管理状態による選別が強まる」のではないか、
と考えています。


どういうことかと言うと、
例えば融資を受けて物件を購入する場合。


現在であれば、
「年収」「勤務先」「年齢」などの、
いわゆる「個人の属性」と言われる部分が、審査では重視されています。


もちろん、購入しようとする物件に関しても、
「価格」だけでなく「総戸数」や「築年数」という部分も加味されて、
審査はされています。


ただ、「物件の管理状態」が融資審査で勘案されているというのは、
今の所、私が知る限りでは見たことがありません。


中古マンションで言えば、購入前に必ず確認する書類があります。


これを確認せずに購入することは、
例えて言えば、相手の素性を知らずに結婚を決めるようなことだとさえ、
私は考えている書類です。


＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊
それは、「重要事項調査報告書」です。
＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊＊


すでに購入経験のある方であればご存じだと思いますが、
ご存じない方のために少しだけお伝えします。


マンション全体の過去から今までの共用部分の修繕の履歴や、今後のメンテナンスに備えて、
みんなで毎月積み立てている修繕積立金がいくら貯まっているのか、
などが書かれている書類です。


その他にも、今後未来に向けて、
どんなメンテナンスが必要になるかを描いた「長期修繕計画書」という書類もあります。


これは、作成されているマンションと作成されていないマンションがあります。


どちらを選びたいか、と聞かれれば、

未来の計画がある＝維持メンテナンスを
しっかりしていこうとする意識のあるマンション

だと感じるので、
長期修繕計画が作成されているマンションを私だったら選びます。


まだまだ登録されている物件は少ないですが、
ライフルホームズさんで、
管理状態をサイト上に評価して掲載する取り組みも始まっています。

https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/?_ga=2.219438617.1290792802.1613984084-663551268.1613984084">https://www.homes.co.jp/mansion/management-evaluation/?_ga=2.219438617.1290792802.1613984084-663551268.1613984084


築年数が経過して、古くなるマンションが今後増えてくること、
そして、資産価値などの面でも、適切な維持管理がされていることが、
これからは今まで以上に大切になってくるという現われの1つではないかと私は感じました。


また、少し話はズレますが、
部屋の中に関しても、リノベーションされる部屋も増加しています。

フルメンテナンスで今風によみがえるようなイメージです。


リノベーションがされている部屋であれば、
融資年数が10年伸びるという金融機関もあります。
（先日、私自身が経験済みです）


今後は新しいだけじゃなく、
古くても管理状態の良いマンションが評価され、
融資面などにも反映されていくような仕組みができていくのではないか？


むしろ、 そうあるべきではないか？と私は考えています。

皆さんはどう思いますか？

06

ふるさと納税って何がお得なの？



最近何人かから偶然にも立て続けに聞かれたので、

今回は、ふるさと納税について取り上げてみます。


「2,000円で、各地の美味しいものや特産品を味わったり、頂くことができる制度」
だと私は捉えています。


ふるさと納税のメリットを最大限に受けられる金額は、
収入・所得に応じて異なってくるので、
いくらが良いかはケースバイケースですが、


「所得税や住民税の先払い」
というのが、私の認識です（個人の場合）。


（こういうシミュレーションサイトもあります。ご参考までに。)

──[URL]───────────────────────────────

https://www.satofull.jp/static/calculation01.php

─────────────────────────────────────


例えば所得税の税率が20％の人が、50,000円ふるさと納税をした場合、
（50,000円－2,000円）×20％＝9,600円
寄付金控除の仕組みで所得税を抑えるができます。


そして、6月に届く住民税は、所得税の支払いで

抑えられた9,600円と48,000円（ 50,000円－2,000円）の差額、
38,400円分が差し引かれて納付金額の通知が届く、というイメージです。


つまり、ふるさと納税は「寄付金控除」というくくりに入っていますが、
「納税」という言葉がついているように、

所得税や住民税を先払いしているというイメージではないか、と私は考えています。


とは言いながらも、確定申告で還付金が戻ってくるのは嬉しいですし、
翌年の住民税の支払いが抑えられるのはありがたい制度だなと感じます。


私自身、時々思い出したかのように、

「何か魅力的な特産品ないかなぁ（主にお肉（笑））」

とサイトを探して申請します。


また、同じ寄付をするにしても、
「ふるさと納税」の制度を通して寄付をした方が税金的なメリットがあるので、

地元神奈川へも、下記のようなサイトを通じて、
応援の気持ちも込めながら行ったりしています。


（かながわコロナ医療・福祉等応援基金)

──[URL]───────────────────────────────

https://www.furusato-tax.jp/gcf/863

─────────────────────────────────────


ふるさと納税は、実質 2,000円で特産品などを頂けるような、
おまけ付きの税金の先払い制度です。


実質2,000円の年間メリットを受けられる上限がありますので、
闇雲に行うのではなく、お財布とも相談しながら行ってください。


シミュレーションサイトなどで
上限の目安を知ってから行うこともおススメします。


節税とかおまけがあるという想いをメインに行ってしまうと、
のちのち嬉しさも半減してしまうことにもなりかねません。


少しお財布にもゆとりがあって、おまけももらえたらいいな。
というくらいの状態の時に行うくらいのスタンスが、

ふるさと納税との良い付き合い方ではないか、と私は考えています。


05

インフレ懸念って、何が問題なの？



「日経平均株価が30,000円前後あたりから、
『インフレ懸念』みたいな記事を目にすることが増えたように感じます。
インフレが起きると、どんな不都合が生じるのでしょうか？」


先日、こんなご質問をいただきました。


私の結論からお伝えすると、
「買いたいものが買えなくなる。受けたいサービスが受けられなくなる。」
ことだと考えています。


私は経済学の専門家ではないので、間違っているところがあれば教えていただきたいのですが、
まず、なぜ今インフレ懸念が言われ初めているのでしょうか？


それは、今のコロナ禍で給付金などが支給されて、お金の流通量が増えたことが大きいと感じています。


先日も日経新聞で、「たまる消費の反発力」という記事がありました。


「外出自粛により消費が控えられたことと給付金の支給が重なり、全体としての貯蓄率はあがっている」
という内容です。


では、外出自粛の制限が緩和されると何が起きるか。


それまで抑えられていたうっぷんが吹き出すように、抑えられていたバネがビヨ～ンと伸びるように、
反動で消費行動が一気に膨らむという可能性です。


そうなると、需要＞供給となり、
需要と供給のバランスを整えるように供給の価格、買おうとするモノやサービスの価格が上がる。


イメージを伝えれば、今まで1個200円で食べることのできたケーキが、
250円とか300円出さないと食べられなくなってしまう。


これが、インフレによる一番の不都合だと、私は考えています。


もし、このインフレが起きてしまったら、困るのはどのような人でしょうか？


それは、「資産が現預金しかない人」です。


手元にある200円は200円のままなのに、先ほどの例で言えば、

「ケーキが250円とか300円に値上がりしたことで、食べられなくなってしまう。」
ということです。


そこで、インフレ懸念に備えて、
株式や不動産、原油などの商品という「リスク資産」とい割れる対象が買われている、
それが結果的に株式などの値上がりにつながっている。


このような流れだと私は感じています。


損するかもしれない、ということを気にかけて、
値動きのある資産運用はしたくない、怖くて手を出せないという人が、日本ではまだまだ多いのは事実です。


理由は1つ。
気づかせてくれるきっかけや教えてくれる存在が、身近にいないことだけ。


値動きに心とらわれて一喜一憂してしまう心理、私も分かります。


ただ、5年、10年などの長期スパンで見れば、
コツコツと継続することで、失敗しない資産運用、インフレに負けない運用もできるのではないでしょうか。


預貯金だけに偏らず、バランスよく、資産を保有することが大切だと私は考えています。


買いたいときにモノが買える。受けたいサービスが受けられる。
モノやサービスとの交換手段のお金を、時代に合わせて持ち続けられるように…


04

確定申告は、青色と白色どっちがいい？



今日いただいた質問は、
「不動産投資の場合、青色申告と白色どっちが良いの？」という内容でした。


私なりの結論をお伝えすると、
会社員の副業として3～5部屋くらいの保有であれば、
白色のままでも良いのではないか、と考えています。


ただ、帳簿の要件は「白色」でも「青色」でも変わらないですし、
青色だからこそ受けられる特典もあるので、
不動産投資を長く継続していくという想いがあるのであれば、青色が良いとも考えています。


では、青色にのみ認められている「特典」には、どのような内容があるでしょうか？


（1）10万円・55万円・65万円の控除が認められる
（2）10万円以上30万円未満の資産を、支出した年に全額経費で落とすことができる


不動産投資の確定申告で、
1番関わってきそうなメリットは、上記2点だと私は考えています。


（1）に関しては、持っている部屋数が「10室」以上か未満かで変わります。

10室未満の場合と貸借対照表を添付しない場合は「10万円」
10室以上で貸借対照表を添付する場合は「55万円」
10室以上で貸借対照表を添付して、
さらにe-taxで提出を行う場合は「65万円」

という内容です。


例えば、3部屋を保有していて、給与所得が400万円だとします。


3部屋での賃料が300万円、経費が▲350万円で、▲50万円という場合、
青色申告のメリットは特にありません。


給与の400万円と不動産の▲50万円を通算した「350万円」が所得となり、
確定申告を計算することになるからです。


誤解されがちな所では、青色申告の控除が▲10万円あるので、
上記例で言えば、
400-50-10＝340万円になるのでは？と考えていらっしゃる方がいます。


ただ、青色申告の控除の特典は、プラスが出たときに控除ができるという内容になるので、
上記例では340万円にはならず、350万円です。


なので、3部屋での利益が仮に30万円となった場合は、
10万円の控除が使えて、30万円-10万円＝20万円が不動産所得となり、
メリットを活用できるようになります。


（2）に関しては、例えば15万円の給湯器の交換をした場合。

減価償却の原則的な方法を使うと、「6年」で経費に計上していくことになるので、
1年あたりは、▲25,000円が経費になります。


これが、青色申告であれば、
15万円を、一括してその年の経費として計上することも選択できるようになるのです。
（原則の方法とどちらにするかは選べます）


青色申告は、承認申請書を提出するだけで行えるようになります。


03

資産運用や投資の目的



「資産運用や投資に興味はあるけれど、どこを目指したら良いのかが分からない。」
という内容のご相談を受けました。


現在という出発点は分かっても、ゴールという目標がないと、
どこに向かって進んでいけば良いか分からない。実感がない！


そんなゴールのイメージをつかみにくい方に向けて、今日はお伝えします。


最初に伝えたいことは、
「お金はモノやサービスと交換するための道具である」ということ。


お金が欲しい、あると安心、という方は多いと思いますが、
皆さんが欲しいのは、お金ですか？


違いますよね。
お金そのものではないですよね。


「お金がないと、欲しいと思うモノやサービスを受けられなくなる」
その不安を払拭したいから、ですよね。


みなさんに共通して訪れることで、不安に感じることは何でしょうか？
一番多く聞くのは、老後です。


それはどうしてか？
「収入＜支出」という状態になって、お金がなくなるのが怖いから、だと私は考えています。


仕事を続けていて、「収入＞支出」が継続できていれば、不安を感じることは少ないと思います。
将来の年金収入だけでは、支出をまかなえない、と思うから、不安を感じるのです。


であれば、やるべきことは2つです。
不確定な未来に絶対はありませんが、見込、目安を知るという意味で、

（１）「年金の見込み収入を知る」
（２）「老後の支出目安を知る」
　
（１）に関しては、「ねんきん定期便」と「ねんきんネット」の利用をおすすめします。


では「ねんきん定期便」はいつ届くでしょうか？
それは、「誕生日の月」です。


50歳未満と50歳以上で、届く内容に違いがあるのですが、現状把握にはうってつけです。


そして、今の状態で65歳を迎えたら、年金がいくらもらえる見込みか？
それを試算できるのが「ねんきんネット」です。


条件を変えたりしながら、いろいろなシミュレーションができるので、
まだ登録されていない方は、ぜひ使ってみて下さい。
https://www.nenkin.go.jp/n_net/

使い方や見方が分からなければ、ご連絡くださいね！


次に、（２）に関してですが、
支出は、生活スタイルで変わるので、一律いくらとは言えません。
月に20万円の方もいれば、50万円の方もいるからです。


なので、今日は平均として出ているデータを紹介します。


生命保険文化センターが出しているデータでは、
年金受給しているご夫婦の平均生活費は月に約22万円と言われています。


旅行に行くなど、よりアクティブな余暇を満喫されるご夫婦の場合は約36万円というデータが出ています。
https://www.jili.or.jp/lifeplan/lifesecurity/oldage/7.html


ここから、今日のまとめに入ります。


（１）で、シミュレーションや定期便で見た年金の見込みが、仮に月17万円だったとします。
そして、支出は、平均で出ている月22万円と考えます。


すると、65歳以降の毎月の収支は「▲5万円」となります。
年にすると「▲60万円」、100歳まで生きると仮定すると、35年あるので、
▲60万円×35年＝▲2,100万円。


もし、上記の例の場合であれば、
65歳までに、2,100万円の用意ができれば良いことになります。


そして、この金額が資産運用や投資での目標になるのです。


将来の備えをすることだけが、資産運用や投資の目的ではありません。


ただ、資産運用をしたいのだけれど、何を目的や目標にして良いか分からない、
何を目指したら良いのか分からないという場合、
「将来の見込み収入と支出の差額をまかなえるようにする！」考え方のヒントにして頂ければと思います。


02

自分に合った資産運用とは？



いただく質問で多いのがこちら、
「資産運用や投資で、何を選ぶのが1番良いのか？」


最初に私の結論を言うと、
「好きだと感じて、無理なく続けられること」これに尽きると私は考えています。


答えになっていないですか？期待はずれでごめんなさい。
でも、私にはこれしか思い当たらないのです。


ここで質問をします。
「資産運用」と聞いて、何を思い浮かべますか？


「株式投資」「不動産投資」「ＦＸ」
「先物取引」「私には向いていない」・・・


など、同じ言葉を聞いても、それをどのように捉えるかは、それぞれです。


例えば、「好きなアニメは何ですか？」と聞かれたら、
私は「ルパン三世」や「名探偵コナン」と即答しますが（笑）
「サザエさん」という方もいれば、「ドラえもん」という方もいるでしょう。


このように、同じ言葉を聞いても、個性が異なるように、思い浮かべるイメージも違います。


資産運用や投資にも、様々な方法ややり方があるように、
何が1番か、ではなく、


・「自分は何に向いているか」
・「どんなスタンスが良いのか」


これを早く見つけて、継続することこそが1番良い方法なのです！


私のことをあげれば、

・「自己投資」
・「不動産投資」
・「つみたて投資」

を三本柱にしています。


自己投資は、読書をしたりセミナーへ参加したり、いろいろな方とお会いすることなどを通して、
「自分の経験値を高める」というイメージです。


私のように、相談を承らせて頂くことを仕事とさせて頂いていると、自分＝商品です。


相談に来ていただく方は、それぞれ抱えている不安や悩みは異なります。
いろいろな球を投げかけられても、相談に来ていただいた方に、
適切に打ち返せるようなひきだしを持っておくことが必要になるからこそ、
自分が好きな分野でないと学び、自己投資も継続できないのです。


不動産投資も、一棟アパートなど方法はいろいろありますが、
私は、「区分マンション」に絞って行っています。


これも、
マンションを見るのが好き、街を見て歩くことが好き、
毎月定期的に安定した収入が入ってくる仕組みが好き、

など、自分が無理なく好きで継続できる要素が不動産投資にはつまっているので、
継続できていると感じています。


最後のつみたて投資は、私の失敗経験から行きついた方法です。


具体的には

・「小規模共済」
・「イデコ」
・「つみたてＮＩＳＡ」

を継続して行っています。


不動産ではない、金融資産の資産運用に取り入れているのがつみたて投資です。


つみたて投資を選んでいる1番の理由は、
「日々の値動きに一喜一憂しないで良い」という点です。


以前、信用取引やＦＸ、先物取引などを行っていたこともありますが、
強制ロスカットなど、値動きのタイミングで利益を狙う投資では、
大きな損失を被った経験があるからです。


お恥ずかしい話ですが、昨年、株式投資で値上がりを狙おうと久々に取り組みました。


上昇相場だったにも関わらず、私は損失を抱えて、
1割下がったところで損切りをする、という苦い経験を再度しました（苦笑）


自分の不勉強が一番の原因ですが、熱を入れて学びたいと思えなかったからこそ、
失敗しても当然だったんだろうな、という学びになりました。


上記は私の事例ですので、
私が好きで良いと感じることをそのまま取り入れても、うまくいかないケースもあります。


ただ、自分に合うか合わないか、
継続できるかどうかはやってみないと分からないのが正直な所です。


興味があることは興味があるで終わらせず、ぜひ一歩を踏み出してやってみて下さい。
百聞は一見に如かず、とは言いえて妙だと私は感じています。


01

不動産投資って、どんな魅力があるの？



私は2007年に不動産投資をスタートしたので、かれこれ10年以上続けています。
株式投資や先物取引なども経験しましたが全然続きませんでした。


仕事も、ケセラセラ横浜以外、１番長く続いた勤務先は約6年半でしたので、
不動産投資は、私には相性が良いみたいです（笑）


そんな不動産投資に、私が感じている魅力。
それは、
①「安定した収入源と資産を築くことができる。」
②「実際にあるマンションを見て、選ぶことができる。」
ことだと、改めて感じています。


①に関しては私は、不動産投資の中でも、
はじめの一歩として取り組みやすいと言われている区分ワンルームマンション、
そして住居として住んで下さる方向けの物件のみを所有しています。


立地も、自分の地元横浜から離れすぎず、土地勘もあり、
賃貸需要の多さもあるという理由から、
東京23区、川崎市、横浜市という、場所にだけはこだわりをもって行っています。


そのおかげかどうかは分かりませんが、
2007年にスタートしてから今に至るまで、2カ月以上空室期間があったことはありません。


不動産投資で一番大切な収入源である「賃料」が途切れる期間がほとんどなく、
自分が働く以外の、安定した収入源を得ることができています。


それは、入居者の募集などを行ってくれる管理会社への
厚い信頼があってこそ成り立っています。


また、融資を受けて物件を所有していても、受け取る賃料でほぼ返済をまかなえます。
なので、自分でお金を投じなくても、
元本の返済を入居している方が払ってくれる賃料で行えることで、
自然と自分の資産を殖やしていくことができるのも魅力です。


②に関しては、株式投資などと違って、
自分の目や耳などの五感を使って選んで決めることができます。


株式会社の所有者は株主です。
株式市場を通して株を買えば、株主になれます。
株式を持っていることで、半年に1度、配当金や株主優待がもらえることもあります。


これはこれで良いのですが、配当金をもらう原資になる利益や経営状態などに関して、
あなたが、意見したり改善の提案などを行えるでしょうか？


まったく無理だとまでは言い切れませんが、
会社の一部を株主として所有しているからといって、
経営状態や収益をコントロールすることは現実的に難しいと私は考えています。


その点、不動産であれば、世の中に同じ部屋は2つとなく、
実際にその場所を見て、自分で判断して選ぶことができます。


そして、自分の裁量で、収益を上げる努力や維持する工夫なども手掛けることができるのが、
株式投資との大きな違いであり、魅力であると私は感じています。


私はこの、
「収入が安定しやすい点」と「自分で選んでコントロールがしやすい点」
に魅力を感じ、10年以上にわたって不動産投資を継続できています。


そして、これからも、ご相談にのらせて頂きながら、
自分自身も不動産投資を続けていこうと考えています。


実際に今年2020年、コロナ禍ではありましたが、２部屋の追加購入もできました。
物件との出会いもご縁だな、と感じています。