7月、日本銀行が発表した資金循環統計によると、
3月末の家計の金融資産は、
2,199兆円になったとのこと。


前年の同期間よりも、
7.1％増という伸び率。


内訳を見ると、現預金が50.9％と
半分強を占めていますが、
株式や投資信託などの、
いわゆるリスク性商品の割合が、19.6％と約2割に増加。


現預金が多い点は変わりませんが、
株式や投資信託の残高が増えたことで、
現預金の割合は相対的に下がりました。


ＮＩＳＡやイデコの認知度が高まり、
実際にお金を投じて行動する方が増えたことが、
この結果につながったのかと感じます。


皆さんは、ご自分の資産、
ご家族含めた世帯での資産の残高、
1年前と比べて増えましたか？
増えた実感はありますか？


おそらくですが、
「増えました！」「実感あります！」という方の方が、
少ないのではないかな、と感じます。


食品の値上げなどが増え、
日常の買い物など、
支出が多くなったという感覚のある方が
多いと思うからです。


ただ、今回お伝えしたい主旨は
そこにはありません。


増えたと実感できている方にとっては、
コツコツ取り組まれてきたことの結果であり、
努力や継続したことの成果なので、
すごく良いことだと思います。


ただ、大半の方が、増えたかどうかが
「分からない」
というのが正直な所ではないか、とも思うのです。


つまり、比較する、1年前のことは、
覚えてないよ、という方が、
多いのではないか？ということです。


もし、あなたの資産が、
預貯金だけであれば、把握するのは簡単です。


1年前の通帳残高と今の通帳残高を見て、
増えているかどうかを比べれば良いからです。


ただ、イデコやＮＩＳＡ、
さらには不動産なども取り入れて、
資産形成を行っている方にとっては、
少し手間暇のかかる作業になってしまいます。


とは言え、資産運用の成果が、
少しでも出ているのかどうかを実感できると、
継続しよう！という
モチベーションにもつながりませんか？
私はつながると感じています。


相場なので、その時々での
上がり下がりがあるのは仕方ないですが、
長期投資という視点で取り組んでいれば、
日々の値動きは気にすることは一切ありません。


そこで、私自身も取り入れている、
資産残高を把握するやり方を、
参考としてお伝えします。


面倒くさがりだと自認している私でも、
この方法は継続できている、
そんな方法です。


やり方はいたってシンプル、
エクセルに資産と負債を入力するだけです。


入力するタイミングは、
自身のペースで良いですが、
最低年に1度同じ時期（例えば年末）に行うことです。
そうすれば、前年との比較ができます。


もう少しゆとりがあれば、
半年ごと、3ヶ月毎などに行えば良いと思います。


また私は、保有資産がとっちらからないように、
お金をどこに置いてあるか、の把握も、
しやすいように心がけています。


例えば、預貯金、
私は現在4口座のみ利用しています。

なので、
4口座の月末残高を入力するだけです。


ＮＩＳＡなどの証券関連も、
私は1つの証券会社だけを利用しています。


ここでのポイントは、
商品ごとの収支を見ず、
株式や投資信託など、そしてＮＩＳＡ内外も問わず、
純粋に、証券口座の中に、
合計でいくらあるかを入力するだけ。


商品を海外株、日本株など分けて持っていたとしても、
トータルでいくらあるかを把握することが大切だからです。


その他、イデコや金など、
保有しているお金の置き場が他にもあれば、
同様にその時点の残高を入力するだけです。


最後に、不動産。


これは、金銭的な数字として
把握するのが難しいのは否めません。


ただ、金融資産とは異なり、
値動きという点では、
それほど変化が生じにくいのも事実です。


そこで金銭的な数字で把握するために、
私は賃貸管理会社に依頼するという方法をとっています。


これは、値動きの変化は大きくないので、
2年毎くらいで良いのかな、と考えています。


売却しないとしても、
もし今売出したとしたらいくらくらいになるのか？
という定期検査みたいなイメージです。


よくＤＭなどで
「●●万円で買いたい人がいます」と届いたりしますが、
まゆつばなので、スルーして下さい。


賃貸管理会社に
「仲介の場合と買取の場合」
それぞれ目安でいくらになるかを聞いてみる、
査定してもらうという具合です。


管理会社によっては、
エリアなどによって、買取は行ってない所などもあるので、
必ずしも買取の査定を出してくれるとは限りませんが、
この仲介と買取の査定金額は、
あなたの保有物件の、
今の相場感に近い金額になってきます。


特に、買取の査定を提示してもらえる場合は、
その会社が、
「●●万円出しても、欲しい、仕入れたい」
と考えている意識の現われなので、
最悪でもその金額であれば現金化できる、
底値のようなイメージになります。


なので、その買取金額をベースにして、
エクセルに入力しても良いですし、
仲介の金額と買取の中間くらいの金額でも構いません。


あくまでも、資産残高を把握する目安なので、
相場に近い金額を、残高として入力すれば良いのです。


そこから、融資の残高があれば、
その残高をマイナスとして入力することで、
不動産の純粋な資産残高が目に見える形にできます。


エクセルに簡易な計算式を入れておけば、
上記で入力した資産から負債をマイナスした、
純粋な合計残高が表示されてきます。


その数字を見ると、資産運用の成果などを
実感として意識できるのではないか、ということです。


定期的に行っていれば、
昨年と比べて増えているのかどうか、
続けていれば、3年前、5年前、10年前などとの比較も、
行えるようになってきます。


メディアなどを目にすると、
平均とか億り人などのような数字を見てしまい、
平均値やミリオネアのような方を比較して、
「自分はそこまでできていない…」
みたいなマイナス感情が湧きかねません。


もしその気持ちが、
やる気に繋がれば良いかもしれませんが、
他者と比べた所で、あなたにもたらすメリットは
ほとんどないと私は感じます。


比べるなら、
過去のあなたと今のあなただと私は思います。


ぜひ、資産形成が順調に進むための、
定期チェックのような意味合いも兼ねて、
そして、資産形成を続けるモチベーションのためにも、
定期的な資産残高チェックに取り組んでみること、
おススメしたいと思います。

先日、資産運用のイベントへ足を運んできました。


その時の質疑応答で、他のＦＰさんから、
次のような相談について耳にしました。


「新ＮＩＳＡをきっかけに、つみたて投資枠を使って、
　クレジット支払で上限に近い金額でつみたてしている。
　商品は、全世界株式のインデックスファンド。
　ただ、翌月のクレジットの支払いが、
　毎月一括で払えないので、分割払いにしている…」


という内容です。


これを聞いて、あなたはどう思いますか？
どう感じましたか？


私はこの話を聞いた時に、
「本末転倒、信じられない！」
と、かなり衝撃を受けました。


資産運用、投資に取り組みたい気持ちは分かります。


おそらく、動画などでおすすめ等の、
話題にあがっている商品を選び、
ＮＩＳＡを活用して、
1日でも早く始める行動力は良いと感じます。


ただ、支払が分割というのは、
さすがによろしくないかな、と。


資産運用、投資を始めるよりも前に、
やるべきこと、学ぶべきことがあるのではないか、
ということです。


クレジットの分割払いは、
原則3回以上になれば、手数料がかかってきます。


もし、リボ払いを選んでいたとすれば、
毎月の支払いは一定額に抑えられますが、
高金利の負担が生じてきます。


もしかしたら、
負担する手数料や金利以上に
運用益が出ているのかもしれません。


ただ、1回で払いきれないのであれば、
クレジットの支払いに回すために、
つみたてた資産を売却するなどして、
支払に回すことになってしまいます。


そうなれば、つみたて投資の魅力の1つである
複利効果を享受することができず、
資産が思うように増えない事態になりかねません。


では、この方にとって、
今、何が一番必要なことなのでしょうか？


それは、お金の流れを管理すること。


たとえ、つみたて投資であったとしても、
分相応のつみたて金額を決めて、
無理なく継続できる金額を決めること。


そして、クレジットの支払いが、
毎月1回で収まる範囲でしか、
利用しないようにすること。


小学生の算数で考えても分かる、

「収入―支出 ＞0円」

を、実践することが、
つみたて投資を始めるよりも必要なことだと、
話を聞いていて私は感じました。


「他者やメディアなどから良いと聞いた。」
「皆やっているから、自分も同じように…」


もしかしたら、そんな焦りが、
その方にはあったのかもしれません。


ただ、クレジットの支払いを分割にしてまで、
つみたて投資を行うのは、
分不相応ではないでしょうか？


株式や投資信託を買いたいので、
という理由でお金を貸してくれる
金融機関は、ほぼ皆無だと思います。


仮に貸してくれたとしても、
フリーローンなどの金利が高い商品になると思います。


なので、金融商品に関しては、
イデコやＮＩＳＡを活用して資産形成することには賛成で、
私自身も行ってはいますが、
クレジット分割払いを利用するなど、
借金を利用して行うのは、
自分の首を絞めることにも繋がりかねないので反対です。


資産運用、資産形成は、
周りに流されて行うものではありません。


まして、他者に勧められたから、とか、
友人知人がやっているから、
という理由で行うことでもありません。


そもそも、誰かと比べて考えること自体、
ナンセンスだと私は考えています。


個性が異なるように、どんなスタンスやペースで、
資産運用、資産形成に取り組むかは、各人各様。


正解等は存在しません。


お金をテーマにした本や雑誌。
動画やブログ、SNSなどを通じた情報。


興味を持って見聞きすることは良いと思いますが、
そこに書かれている内容通りにあなたが行ったとしても、
同じ結果が出る保証はありません。


そう考えると、

「自分は、こういうスタンスで、
　長期に資産運用、資産形成を行っていく！」

そんなブレないスタンスを
持つことができた人こそ、失敗せずに継続できる。


私は、今回の話などを踏まえて、
最近、改めてそのように感じ、考えています。


ぜひ、皆さんも自分に合った運用スタイルを、
見つけて頂ければと思います。

不動産投資、大家業をしていると、
当然ですが、不動産会社との接点を持つことになります。


会社や担当者にもよりますが、
1度問い合わせして、断った後、再度、折を見て、
「物件探されていませんか？」
という電話がかかってきたり、メールが届くことがあります。


あなたは、そういう経験ありませんか？


これは、主にネット経由で、
問い合わせた時に起きやすいのですが、
頻度が多いと、辟易してしまいますよね。


また、反対に、

「○○さんの物件を、
　●●万円で買いたい人がいるのですが、
　売却は検討していませんか？」

という連絡が入ることもあります。


時期によって、連絡が入る頻度も変わるように感じますが、
電話にせよメールにせよ、郵送のＤＭにせよ、
売るつもりもないのに、
見ず知らずの会社や担当者から連絡が入るのは、
あまり良い気がしませんよね。


特に、後者の売却に関しては、ここ最近、
私の肌感覚ですが、増えているように感じています。


以前は、売りませんか？
の電話がかかってきた時に、

「売るつもりはなくて、買うつもりはあるのですが、
　紹介して頂けませんか？」

などとやりとりして、
お会いしたこともありました。


ただ最近は、信頼を置ける方がいるので、
購入する時も売却する時も、
そのような会社や担当者を通じて行うように、私はしています。


少し前置きが長くなりましたが、もしあなたが、
見ず知らずの不動産会社さんからの営業電話や手紙などを、
迷惑だな、と感じたならば、こんな対処方法がありますよ、
ということをお伝えします。


どれも、私が実際に行ったことです。


最初にＤＭに関してですが、
「受取拒否　斎藤岳志（氏名を書く）」
と、封を開ける前に赤字で書いて、
ポストへ投函することで、返送することができます。
https://www.post.japanpost.jp/question/121.html


これを行うことで、
宛先不明の時と同じように差出人へ郵便物が戻るので、
第一段階として、以後、その会社からＤＭが
来なくなる効果は期待できます。


実際、これで止まったケースも結構ありました。


次に電話に関してですが、
これは正攻法で間髪入れずにはっきりと断ること。


「売却するつもりはありません」と伝えても、
あれこれと引き下がらずに言ってくる方もいますが、
こちらが売る意思がないことを、とにかく伝え続けて、
キリがないと思ったら電話を切ることです。


そして、切った後、もう出たくなければ、
着信拒否にしてしまうことです。


ＤＭにしろ電話にしろ、上記で一定の効果はありますが、
ＤＭに関して、相手の発送を強制的に止めることまではできません。
受取拒否したとしても、
再度相手が発送することまでは、
拒否できないという意味合いです。


電話に関しても、
かけてきた相手からは止まるかもしれませんが、
同じ会社の別の方からかかってくる
というケースもあったりします。


そんな時に効果を発揮するな、と私が実感した最後の方法は、
その会社へ電話を直接すること、です。


これも会社によりけりだとは思いますが、私の中では、
ＤＭや電話が止まった、
一番効果的な方法だったと感じています。


昨今、個人情報保護法の兼ね合いもあり、
プライバシーポリシーなどで、
個人情報の取扱いについて、
サイト上に掲載してあるケースが多いです。


その中に
「質問や苦情に関する窓口」
の記載があります。


そこへ直接電話をかけて、
ＤＭや電話連絡に関しての内容を伝え、
発送を止めてもらったり、
電話がかかってこないようにお願いする、という方法です。


上場していたり、
規模感や認知度がある会社さんであればあるほど、
この窓口へ連絡したことで、
その後一切連絡がくることはなくなりました。


不動産の相談をメインに承っているという私の立場上、
ＤＭや電話をシャットダウンするのは、
どうしたものか、と迷ったこともありました。


ただ、1個人の不動産投資家、大家として、
連絡が入るのが嫌だ、迷惑だ、
という想いが勝った会社に関しては、
上記の応対をしたというのが正直な想いです。


登記簿謄本は、法務局で誰でも閲覧が可能です。


そう考えると、
「売却しませんか？」の
新たな営業を止めることはできません。


ただ、不快感を抱いた時には、
連絡を食い止める方法もあるという点を、
実体験を交えて、今日はお伝えさせて頂きました。


もし、あなたが、営業電話やＤＭなどで、
ストレスを感じたりされているのであれば、
少しでも参考にして頂ければと思います。

不動産投資、大家業を続けていると、
賃貸借契約の更新のタイミングが訪れます。


契約の内容にもよりますが、
住居用としての賃貸の場合、
2年ごとというケースが多いのかな、と感じています。


偶然ではあるのですが、
9月に更新を迎える部屋が2つあり、
先日、賃貸管理会社から、
入居者さんへ、更新の案内をする旨の連絡がありました。


連絡が入ってからのやりとりに関しては後述しますが、
先に結論をお伝えすると、


「2部屋とも、入居者さんから、
　値上げＯＫのお返事を、電話では頂けた」


という結果になりました。


正式な更新契約は、まだ取り交わせていないのですが、
値上げを受け入れて頂きながら、
お住まい続けて頂ける御意思の確認ができたことに、
安堵している所です。


急な転勤などのご事情が発生しない限り、
9月の更新以降も、
上げた賃料でお住まい続けて頂けることが、
ありがたく嬉しいことだと感じています。


私は、以前のメルマガで、
お伝えしたことがあるかもしれませんが、


「家賃を上げるなら、更新の時にはせず、
　退去して空室になり、次の方を募集する時に行う」


という考えを持っています。


そんな私が、なぜ、
今回の更新のタイミングで賃料の値上げを行い、
入居者さんに受け入れて頂けたのかに関して、
お伝えしようと思います。


更新の連絡を頂いた、
私が賃貸管理をお願いしている会社は、
どちらかというと保守的だと私は感じています。


退去の連絡が入り、
次の方を募集しようとする時。


少しでも早く空室を解消したい、
という想いの現われかもしれないのですが、
ちょっと手堅すぎないかな？という
募集賃料を提示してくることが多い会社、という意味です。


そのため、私は、いつも提案頂いた賃料よりも、
少し高めに募集をスタートして欲しい旨、
伝えることが多いです。


ありがたいことに、
その賃料で選んで頂けることも多いので、
結果論としては、提案通りにしなくて良かった、
と感じることが多いのが、今まででした。


そんな保守的だと感じる賃貸管理会社が、
今回の更新時には、


「賃料の値上げを提案しようと考えている」


と言ってきました。


昨今の物価高、インフレ傾向にあることが、
きっかけだとは思いますが、
値上げの話をすることで、
更新時に退去されてしまう可能性があるにも関わらず、
珍しく少し強気な提案をしてきたな、
ということに、賃貸相場の変化を感じました。


もちろん、
据え置きで更新手続きを進めるか、
値上げ交渉をお願いするかの最終判断は、
オーナー側にあるので、
据え置きで、と回答する選択肢もありました。


ただ、保守的に感じる賃貸管理会社が、
言ってきている値上げの話なのであれば、
その方向で進めてみるのも悪くないかな、と考えて、
「提案通りで話を進めて下さい」
と、伝えました。


とは言え、ただ値上げをお願いすることは、
入居者さんのみに、
金銭的な負担を強いてしまうことになります。


なので、私は、
いわゆる「三方良し」にできる良い方法はないか、
と考えました。


そこで賃貸管理会社にお願いしたのは、

「値上げの提案と合わせて、
　更新料を半額にして下さい」

ということです。


更新料は、共益費を除いた、
賃料の1か月分のケースが多く、
受け取った更新料は、
賃貸管理会社とオーナーで折半するケースが多いです。


私の提案は、
入居者さんに払って頂く更新料を半額にして、
その金額を全額賃貸管理会社に受け取って頂き、
私は1円も受け取らないという内容です。


その結果、入居者さんは、更新料が抑えられるなら、
少し値上げになっても良いと判断して下さったのか、
おふたり（2部屋）とも、値上げＯＫの返事を頂けた、
というのが経緯になります。


これが三方良しになるのは、

入居者さんは、更新料が半額になることで、
毎月の支払いは若干増えますが、
次の更新までの2年間トータルで考えると、
支払総額はあまり変わらない、という点。


賃貸管理会社としては、
家賃が上がれば、1部屋あたりの毎月の賃貸管理手数料が増え、
増収につながる、という点。


私としては、
更新時には収入がなく損をしますが、
長い目で見れば、上げた賃料で回収できること。
そして、賃料を上げられたことで、
もし、売却しようとした時の価格を上げることができる、という点。


上記が、三方良しと考えた内容です。


最後の、私（オーナー）の立場としての利点ですが、
物件の状態が変わらなければ、
毎月1,000円の値上げであれば年間で12,000円、
毎月2,000円の値上げであれば年間で24,000円、
収入が増えることになります。


売買価格面で考えた時に、
例えば利回りを4％で考えると、
年間12,000円であれば、物件価格は30万円
年間24,000円であれば、物件価格は60万円
理論上の価値は上げられることになります。


つまり、賃料を上げることができれば、
含み利益的な物件価値を上げることができるのです。


今回の2部屋に関しては、当面手放す想いはありませんが、
更新料を受け取らないという一時的な損失には目をつぶり、
受け取らなかった更新料以上の金額に相当する、
物件の理論上の資産価値を上げることができたのです。


今回は、保守的な賃貸管理会社からの
値上げ検討提案をきっかけに、
私が実際に行った行動や想い、考えなどを、
お伝えさせて頂きました。


不動産投資、大家業は、
いい意味で安定した固定収入を確保できますが、
一方で、経費もあまりかからない事業なので、
収入をあげたり、経費を削ったりして、
通常時に利益を上げることは、
なかなか難しい側面があります。


私も、更新時など、
同じ方にお住まい頂いている時に値上げの提案をすることには、
基本否定的な想いを持っていますが、
今回、提案をきっかけに、
損して得取れ的な動きをしてみたら、
賃料アップを実現することができました。


あくまでも私の事例なので、
皆さんが、同じように行ったとしても、
同じ結果につながるかは分かりません。


なので、今後、
不動産投資、大家業を続けていくにあたって訪れる更新時において、
考え方のひとつの参考にして頂ければ、
という感じで捉えて頂ければと思います。

以前接点があった方の、勉強会の投稿をたまたま見かけ、
久々の再会兼ねて足を運んできました。


その勉強会の講師が、こちらのエルさんです。
https://leveraged1.com/profile


米国株への投資を中心に資産運用を行って、
2019年に「ＦＩＲＥ」をされた方です。


今は、米国株7割、日本株3割で
資産配分をされているということですが、
株式投資の利益と配当金で
生活をまかなわれていらっしゃる方です。


はっきりとは伺いませんでしたが、
話を聞いている限り、
数億円は保有されていらっしゃることは分かったので、
いわゆる億万長者です。


皆さんは、億万長者になりたいと思いますか？


お金はあるに越したことはないと思うので、
このように聞かれたら
「ＹＥＳ」とおっしゃる方が多いとは思います。


だからといって、
ＦＩＲＥを目指しましょう、
とか億万長者を目指しましょう、などということを、
私は申し上げるつもりは全くありません。


たしかに、
それだけの資産を築き上げられたことはすごいな、とは思いますが、
私自身は、羨ましいとか憧れる、などという想いがありません。


自分と他者を比べても、意味がないというか、
良いことはまったくないのでは？と考えているからです。


ただ、考え方などに関しては、
共感する部分、参考にできる部分があったので、
その点に関して、お伝えしようと思います。


最初は外見に関して。


あなたも、もしかしたら
億万長者に関する本などを読まれたことがあり、
ご存じかもしれませんが、
今回のエルさんも、ご多分に漏れず、
そこら辺にいる、普通な感じの方、という印象。


ユニクロがお好きなようで、
当日お召しになられていたのも、
ほぼユニクロで買われたものでした。


衣服にお金をかけたくない、
無頓着という見方もあるかもしれませんが、
お金持ち風に見えない、という、
ミリオネアの特徴を体現されているような方でした。


次に、資産運用、資産形成に関して。


株式投資がメインの方なので、
借入は、ご自宅の住宅ローンのみ。


住宅ローンを返そうと思えば、
いつでも返せる状態だとのことですが、
あえて返済せず、
株式投資に資金を振り向けるスタイルをとっているとのこと。


これは、不動産投資、大家業にも通じる所があると思いますが、
お金を持たれている方ほど、
融資を利用して不動産を持ちたがる点とも
共通しているのかな、と感じました。


完済すれば借入、利息の負担はなくなりますが、
お金を不動産に固定化させることにもなります。


金融商品に投じて、収益をあげる流動性を確保しながら、
返済はコツコツと行うことで、
気がついたら残債が減り、資産が増えていた。


そんな資産と負債を両建てで保有するスタイルは、
とても参考になるのではないでしょうか？


今の時勢的に言えば、
ＮＩＳＡやイデコなどを活用しながら
金融資産の資産形成を優先し、
不動産の返済はコツコツとゆっくり行うようなスタイル、
というイメージでしょうか。


最後に、おっしゃっていたことの中で、
参考になる大切だと感じたことを、
いくつか。


「公的年金の制度やお勤めであれば
　会社の退職金や企業年金の制度を把握することがスタート」


「生きがいややりがいなど、
　自分にとって大切にしたいことを考える。
　もしＦＩＲＥしたいなら、した後のことを考えておく」


「世間体は気にしない。
　身内や職場以外の交友関係を築いておくこと」


そして、
「人生、最後は思い出が宝物」
などをおっしゃっていました。


「DIE　WITH　ZERO」という
書籍にも書かれているのですが、
お金を有用に使って、いかに人生楽しむか？


自分が価値があると思えることにお金を使って、
楽しかった記憶、感動する体験を積み重ねることが、
何よりも大切だと思います。


という内容で勉強会を締められました。


ＦＩＲＥした億万長者の方が話される勉強会に参加して、
見聞きしてきたことを、今回は共有させて頂きました。


億万長者と聞いて、
改めてどのようなイメージ、印象を抱かれましたか？


正直な所、基本的には皆、
思い、考えていることに、
大きな違いは無いのかもしれない、と感じます。


そう考えると、何が差を生み出すかという点で言えば、
思ったこと、考えたことを、
具体的な行動に、少しでも早く、
時間を有効に活用して取り組む勇気ではないか、
と私は改めて感じました。


知っている、考えているだけでは資産が増えること、
夢や希望が実現することはありません。


ぜひ、あなたも実現したいこと、
やりたいことなどがあるのであれば、
周りの目を気にすることなく、
他の誰でもない自分自身のために行動してみること。


これが、
ＦＩＲＥよりも億万長者になるよりも
幸せに過ごす秘訣ではないかと思います。

「賃貸物件を購入した人」
「賃貸物件を売却した人」


先月を振り返ると、私の身近に、
それぞれの立場の方がおりました。


投資判断に満足しているか？


どちらの立場の方が、
そのような疑問形な想いを抱く傾向があると、
皆さんは思いますか？


100％の正解がある訳ではないですが、
「売却した人」の方に、
そう感じる方が多いのではないか、と私は感じています。


これは、不動産に限らず、
株式や投資信託などに関しても、あてはまるかと思います。


「もうしばらく持ち続けて、
　家賃を受け取り続けた方が良かったのではないか？」


「もう少し、入居者さんから受け取る家賃で残債を減らしてから、
　手放した方が良かったのではないか？」


「もうしばらく持ち続けていた方が、
　売却の値段も上がったのではないか？」


売却して手放すことは、
その投資、運用の成績を確定させることにつながります。


損をするために、
お金を株式や不動産などに投じる方はいないはずです。


大切なお金だからこそ、
少しでも利益を得た状態で成績を確定させたい、
というのは、誰しもが思うことです。


だからこそ、
売却するタイミング、手放すタイミングでは、
購入する時以上にいろいろな想いが湧き、
判断を迷わせたり、鈍らせたりするのかと思います。


ただ、私が常々思い、感じ、お伝えしているのは、
不動産に限らずの話になりますが、


「買いたいと思った時が買い時」
「売りたいと思った時が売り時」


ということです。


例えばですが、
バフェットさんのように、
相場や値動き、業績などをつぶさに研究し、
精通しているような方であれば、
「買い時や売り時を待つ」
というスタンスを取ることも可能だとは思います。


ただ、私も含めて、その他大勢の人間にとっては、
「いつが買い時か」
「いつが売り時か」
は、分からないのが常ではないでしょうか？


後から振り返って、
「あの時は安くて買い時だった」
「あの時は相場が上がっていて売り時だった」
と考えることはいくらでもできます。


過去は振り返ることができますが、
未来のことは、誰にも分かりません。


1年、半年、1ヶ月、1週間、
明日のことさえ、誰にも分かりません。


その点から考えても、
売るタイミング、手放すタイミングというのは、
購入以上に、
自分の判断が正解だったか分からないのです。　


これが、
「投資は、答えの出ない哲学」と
お伝えした真意です。


実際、冒頭でお伝えした、
先月物件の売却された方も、売却した判断に関して、


「何が正解かまだ分かりませんが、
　全て経験として活かしていけると良いと思ってる。」


と、おっしゃっていました。


なので、私も


「自分で納得して、判断したのなら、
　それが、今のＡさんにとっての正解だと思います！」


とお伝えしました。


私自身も、今に至るまでの間に、
物件の購入に限らず、売却の経験もあります。


私の場合、「損得勘定」の計算もしますが、
それよりも、その時々の状況を踏まえて、
「感情面」にスポットをあてて、
売却するという判断をしてきたように
振り返ると感じています。


そのため、後から、
自分の売却という投資判断について、
あれこれ思い悩むことは、ほとんどありません。


あの時売らずに、今も持ち続けていたら、
もっと高い値段で売れたのに、
と思ったことはゼロではありませんが、
そのことで後悔のようなマイナスな気持ちになったことは、
一切ありません。


とは言え、感情で判断し、
手放してしまった物件を、再度買い直したいな、
と思ったことはあります。


あのまま持ち続けていれば、
今違った活用の仕方もあったかな、
などという想いが湧いたりという感情です。


本当に、資産運用、投資に関しては、
何が正解か分からないし、
答えは出ない、哲学のような行為だと私は感じています。


皆さんは、不動産、株式、投資信託など、
資産運用で、どの時点で売却するか、
成績を確定させようかなどと、
考えていることは、ありますか？


いずれにしても、
明確な答えがでない投資の世界。


お互いに、「後悔」のような
マイナス感情を引きずらないように過ごし、
取り組んでいきたいですね。

「表参道ヒルズ」「代官山アドレス」


今でこそ、
素敵な観光スポットの1つになっていますが、

「同潤会青山アパートメント」
「同潤会代官山アパートメント」

建替え前のその地には、
それぞれアパートが建っていました。


そんな昔のアパートメントが復元されて、
見学できる施設があり、足を運んできました。
https://www.instagram.com/p/C7WB1mYOIiZ/?img_index=1


ＵＲまちとくらしのミュージアムは、
そんなマンションの変遷、歴史を感じられる施設です。
https://akabanemuseum.ur-net.go.jp/


同潤会シリーズは、いくつかありますが、
代官山は、単身向け住戸の原点みたいな部屋でした。


部屋の中には、トイレも洗濯機置場もなく、
ベッドの下に収納があるような4畳半の作り。


かぐや姫さんの曲「神田川」で
歌われているような部屋のイメージです。


時代も変われば、
設備も間取りも作りも変わる。


そんな過去を知り、感じられる施設でした。


完全予約制のガイドツアーです。
ご興味あれば、大人の社会科見学にいかがですか？


マンションの作りや部屋も、時代と共に変わり、
今の最新設備のマンションにつながっているんだな、
と思うと、時代の流れ、技術力の進歩などを、
改めて感じる機会にすることができました。


ちなみに、風呂なし、トイレなし、
4畳半の同潤会代官山アパートメントの単身向け住戸。


賃料は、
いくらくらいだったと思いますか？


ガイドさんの説明では、今の価値にすると、
55,000円から60,000円くらい
だとおっしゃっていました。


あなたは安いと感じましたか？
高いと感じましたか？


どちらが正解という話ではありませんが、
私の個人的な感覚では、
高いな、と感じました。


ただ、渋谷や恵比寿なども、
徒歩圏に入ってくる立地、利便性という点から考えると、
その値段で、最低限の住まいを確保できるなら、
安くも感じるのかな、とも思いました。


おそらくですが、高い、と感じた理由は、
私が産まれてから幼少期を過ごした実家には、
トイレもお風呂も、住まいの中にあったから、
ではないか、と思います。


利便性の良さは分かるのですが、
成長してくる中で、住まいの中には、
トイレもお風呂もある環境で過ごした人間からすると、
風呂トイレ共用なら、
もっと安い賃料でも良いのでは、と感じたからです。


なので、幼少期などに、
風呂トイレ共用という環境で過ごした経験がある方からすれば、
代官山に60,000円前後で住めるなら、
安い！と感じる方もいらっしゃるのかな、とも思います。


こればかりは、価値観、考え方なので、
あなた自身の判断を優先されて下さい。


ミュージアム見学で、
このようなことを考えているタイミングで、
日経新聞に、
下記のような記事が掲載されていました。


私なりにまとめてお伝えすると、


コロナ禍が明けて、
職場に近い都市部での賃貸需要の高まりに合わせて、
14から18平方メートルの狭小でも
利便性の高い場所に物件を開発し、
賃料を抑えたい若年者のニーズを取り込んでいる、


という内容。


賃料を抑えているとは言っても、
10万円前後とのこと。
広さよりも、駅チカの利便性を重視する方に、
選ばれているとのこと。


今の20代から30代の方であれば、
おそらくですが、
自分の部屋を実家で割り当てられて広々と使いながら、
快適な環境で過ごした方が多いのではないか？と
私は感じています。


なので、20平方メートル以上、
１ＬＤＫなどの間取りが好まれやすいのかな、
と思っていた私としては、
「狭小でも選ばれているんだ」
という新たな気づきになりました。


そう考えていくと、
設備や広さという点よりも、駅から近くて便利、
という立地のマンションであれば、
狭小ワンルームでも、
賃料設定次第では、充分に需要もあり、
空室にもなりにくいのでは？とも感じました。


設備としては、所謂3点ユニットタイプで
洗濯機なしパターンの部屋になるかもしれないですが、
賃貸需要は立地さえ良ければ、
見込やすいのでは？というイメージです。


自分がオーナーとして貸すとしたら、
狭小でも駅チカの部屋、
駅徒歩10分以内で広さも設備も整っている部屋、
どちらを持ちたいと思いますか？


反対に、自分がもし借りて住むとしたら、
どちらの部屋を選びたいと思いますか？


なかなか良い物件を探すことができない、とか、
なかなか良い物件を仕入れられない、


などという話を耳にすることが多いですが、
部屋に求める価値観や考え方に関しても、
多様になっている昨今。


理想的な部屋を望みすぎることなく、
少し尖った視点で、

「ある一定の方だけに選んでもらえれば良い」

みたいな想いで、
部屋を所有しオーナーになる、
という考え方もありなのかもしれない。


過去の歴史や最近の実例を知ることを通して、
そんなことを思いめぐらせた、
質問の投げかけも兼ねた内容とさせて頂き、
今回は筆を置かせて頂きます。

都心中心部の新築マンションの
平均価格が億を超えた。


そんなニュースを、
今年に入ってからも耳にすることがあります。


パワーカップルと言われる世帯年収が高いご夫婦が、
マイホームとして買うケースもありますが、
高値を牽引しているのは、投資目的で買う、
いわゆる国内外の富裕層と言われる方々ではないか、
と私は感じています。


人件費や材料費の上昇も、もちろんありますが、
それを補って余りある資金を、
マンションに投じられる方がいなければ、
売買そのものが成り立たないからです。


いやはや、すごいなぁ、
という言葉しか出てこないです。


実需ではなく、投資目的で買うような方は、
実需のマイホームとして買う方以上に、
気にしているポイントがあると思います。


それは、手放すタイミング、です。


最近の日本の総合商社ではありませんが、
事業投資は、お金を投じ、
収益が見込めて軌道に乗った後に売却する、
という流れを繰り返すことが多いと思います。


不動産投資も、投資とは言いながらも、
賃貸事業という事業投資。


その点で、いつ、どんなタイミングで手放すか、
という判断も、
ひとつの大切な経営判断になってきます。


もちろん、手放さずに賃料収入を得続ける、
という判断も賢明な判断。


物件ごとに、手放す、保有を続けるなど、
どんな未来を思い描いていくかなどを、
考えておくことは大切だと私は考えています。


そんな賃貸事業で「手放す（売却）」
という判断をされる方、または検討されている方が、
私の周りにもいらっしゃいます。


理由や事情は様々ですが、話をしていて、
売却時の誤解として良くあること。


それは、
売却した時の利益の考え方です。


例えばですが、
2,000万円で買った物件を、
5年後に2,000万円で売った場合。


譲渡に伴う税金は、
いくらくらいになるでしょうか？


この質問を投げかけた時に、


「買った値段と売った値段が
　同じだから、譲渡税はかからないでしょ！」


と、おっしゃる方が、
比較的多いように私は感じています。


あなたは、どうですか？
同じ誤解、されていませんか？


これが、金融資産の投資である、
株式や投資信託の売買であれば、
買値と売値が同じなので、
譲渡の税金は発生してきません。


ただ、不動産投資、大家業の場合は、
そうはいかない、ということを、
頭に入れておいて下さい。


そのポイントは、「減価償却費」です。


よく節税になるポイントとして、
お金を支出しなくても
経費が作れるのが減価償却費。


減価償却費が多ければ、
不動産所得がマイナスになって、
所得税や住民税の節税につながる、
という話を聞かれたことがあるかもしれません。


もちろん、
これは該当すれば間違いではないし、
実際、所得税、住民税の節税に
つながることもあります。


ただ、今回ポイントにしている、
売却時の譲渡税という点では、保有している間に、
減価償却費を多く入れていれば入れているほど、
譲渡時の利益が大きくなり、その結果、
譲渡税の支払いが多くなる可能性があるのです。


具体的な数字を使ってお伝えします。
イメージを分かりやすく伝えるために、
諸費用などは勘案せずに伝えます。


2,000万円で買った物件。
建物価格が1,200万円、
土地価格が800万円で、
耐用年数は30年と仮定します。


減価償却は、建物のみが対象になるので、
1年あたりの減価償却費は、
1,200万円を30年で割った40万円になります。


先程伝えた例のように、この物件が、
5年後に買値と同じ2,000万円で売れたとした場合。


土地の800万円は買った時から変わらずですが、
建物に関しては、
減価償却費として経費に入れた、
40万円の5年分にあたる200万円、
帳簿上の価格は下がることになります。


すると、建物価格は、
当初1,200万円だったのが、
▲200万円で1,000万円。


土地の800万円と合わせて、
売却時の帳簿価格は
1,800万円となります。


売値が2,000万円の場合、この2,000万円と、
帳簿上の価格1,800万円の差額200万円が
税金上の利益とみなされて、
譲渡税の対象になってくる、
というのが仕組みです。


お正月を6回迎えていない短期譲渡であれば、
この200万円の約4割。


6回迎えた後の長期譲渡であれば約2割が、
譲渡税として、
確定申告時に支払うことになってくるのです。


このような仕組みがあるので、
不動産投資の場合、手放す時には、
買値と売値が同額だから、とか
買値より売れた値段が下回っているから、
というだけでは、譲渡税が発生しない、
とは言い切れないのです。


ここの誤解は、比較的多く見受けられ、
実際に納税が発生した時に、
その分の金額を残しておかなかったという
ケースも往々にして起こりえます。


皆さんも、
もし不動産を手放すことを考えているのであれば、
買値と売値だけでなく、
減価償却費を加味した帳簿上の価格も意識して、
譲渡税の支払い時に頭を抱えることがないように、
気を付けて頂ければと思います。

今年、映画で帰ってきた「あぶない刑事」。


生まれも育ちも横浜の私としては、
ドラマの面白さと合わせて、親しみも感じています。


特に、街中の撮影風景を見ていると、
中華街だ！とか福富町だ！とか、
見知っている場所が出てくるので、
妙な嬉しさを感じてしまうのです。


そんな「あぶない刑事」の
撮影場所として使われている横浜。


住みたい街ランキングで、ここ数年
1位を獲得している街、横浜。


皆さんは、横浜という街に、
どんな印象をお持ちでしょうか？


横浜と言うと、
「みなとみらい」や「中華街」
「山下公園」や「赤レンガ倉庫」など
いわゆる観光地をイメージされる方が多いと感じています。


プラスのイメージを抱いて頂けることは、
地元民として本当に嬉しくありがたいな、と感じますが、
上記のようなイメージの、いわゆる横浜は、
横浜のごく一部でしかありません。


横浜に住まれたことのある方とそうでない方で
違いはあると思いますが、
また、横浜も広いので、
どこをイメージするかで違いはあると思いますが、
実際に暮らしていて、私自身は、
ひいきしているとかの想いを抜いても、
住み心地の良い街だと感じています。


電車やバスなどの公共交通機関も充実していますし、
東京都心部などからも、
ものすごく遠い訳ではなく、
外出もしやすいと感じるからです。


特に、官公庁などが多い桜木町や関内エリアを中心に見て、
その近隣、あるいはそのエリアより北側であれば、
都心も近く感じるので、
横浜、東京、両方の良さを感じられて
利便性も高く、暮らしやすいのでは？と感じています。


その点から考えても、
住まいを提供する不動産投資、大家業において、
横浜に物件を保有するのは、
長い目で見て、良い選択になると私は考えています。


実際に私自身、横浜には賃貸用として、
現状2部屋保有しています。


横浜駅から徒歩10分以内の部屋と
桜木町駅から徒歩5分以内の部屋です。


購入してから、桜木町駅の部屋は
まだ入退去の入れ替わりはありません。
（購入して2年くらいしか経っていないからかもしれません）


横浜駅の部屋は、保有して約8年になりますが、
入退去は1度だけです。


その入退去の時に、
バストイレ別にする工事なども行ったので、
当初67,000円で貸し出していましたが、
今は74,000円と賃料を上げて
お貸しできている状態です。


また、みなとみらいエリアに、
都内から本社を移す企業も増えています。


その結果、会社の近くに住みたい方、
ないし、公共交通機関を利用して
乗り換えなしで行けるような駅に関しても、
賃貸需要が高まっている印象を感じます。


新築マンションの中の大部分の部屋を、
上場企業が社宅としてまとめて借りる
という需要がある話も耳にします。


不動産投資、大家業の王道で言えば、
東京の23区が鉄板だと言われます。


たしかに、借りて住む需要の高い、
若年者の転入は、コロナ禍含めて常に超過状態。


人が集まる場所であれば
住まいは求められてくる。


その点で、絶対数で言えば、
横浜は東京に見劣りするとは思います。


ただ、横浜も、都内とはまた異なる魅力がある
と私は感じています。


転入者の絶対数は都内より少なくても、
都心中心部より落ち着いた住環境や人の流れ、
仕事も休日も、横浜内で済ませられる生活環境は、
充分に整っています。


賃料に関しても、
場所による違いはもちろんありますが、
同じ広さの部屋であれば、
都心中心部よりも、横浜の方が低い金額で部屋を借りられるのも、
魅力の1つかもしれません。


貸す側の立場から言えば、
いわゆる利回り面も、都心中心部よりは高いので、
有利に不動産投資、大家業を運営できる可能性もあります。


「あぶない刑事」の話をきっかけに、
私の地元横浜に関して、
不動産投資、大家業の視点も交えてお伝えしましたが、
どのように感じて頂けましたでしょうか？


もし、物件選びで都心だけにしか
視野が向いていらっしゃらなければ、
横浜もこれを機会に、視野に入れてみてはいかがでしょうか？

私は日々、一期一会の気持ちを大切に
過ごしたいと思っているのですが、
これは資産運用や資産形成にも
あてはまることだと思います。


不動産投資・大家業に関しては、
特に当てはまると私は感じています。


不動産投資は、
「限定」と「一期一会」の積み重ねでしか
成り立たないと私は考えているからです。


当たり前と言えばそれまでですが、
「Ａマンションの303号室」は、
世界中どこを探しても、そこにしかない、
1部屋「限定」だからです。


そして、その部屋の情報と出会えたことは、
何かの巡り合わせで、
あなたの目に触れることができたという点で、
一期一会の機会かもしれないのです。


以前、面白いことがありました。


私が手放した物件が、6年くらいの時を経て、
リノベーションされた売物件情報として
回ってきたことがありました。


前回の話しではないですが、物件もその時々で、
売りたい人から買いたい人へ送られていくものだと思いますが、
まさか、手放した物件が、
売物件情報として戻ってくるとは。


再度の購入はしませんでしたし、
かなりのレアケースですので、
物件との出会いは、本当に一期一会だと私は感じています。


株式や投資信託などの
金融資産への投資との一番の違いも
ここにあると私は考えています。


発行済み株式数などの数量の限定さはありますが、
株式会社の場合、追加で株券を発行すれば、
流通する株式数を増やすことができます。


一方の、実物資産の代表である不動産。


すでに出来上がっている物件に、
新たに1201号室を作ります、
などということは難しいです。


その時点でＡマンションには部屋数の限りがあり、
その中で、売りに出された部屋と出会えるタイミングや確率は、
一生のうち一度しかないようにさえ、私は思っています。


これが、不動産投資の「限定」と
「一期一会」の理由です。


だからこそ、
不動産投資、大家業をしたい、部屋を買い増ししたい、
という方に私がお伝えしたいこと。


それは、不動産会社からの物件紹介の有無にかかわらず、
日頃から多くの物件を見ることです。


チャンスの神様には前髪しかない、
と言われることが良くあります。


不動産のような限定ものであれば、
さらに、昨今のように、
購入されたい方が多い状況であれば、
売物件の情報を見てから、
早い段階で決断をすることが求められてきます。


これは、営業トークという意味ではなく、
なんらかの形であなたが出会えた情報は、
あなただけが見ている訳ではないからです。


それまでのやり取りなどを踏まえて、
信頼関係が構築されているなどのケースでは、
最初にあなただけに情報提供をされるとか、
社内で他の担当者と情報が共有されない
というケースもありえますが、それはレアケースです。


「限定」で「一期一会」の情報をうまくつかんで、
物件を手にすることができるかは、
できるだけ早い判断力を、
あらかじめ養っておくことが必要です。

最初に端的に伝えると、
「不要な方は手放し、必要な方が受け取る」というのが、
資産運用の原点のイメージではないか、ということです。


そもそも資産運用は何か？
ということを今一度考えると、

今、あなたの手元に
置いておかなくても良いお金を、
あなたの手元から手放して、必要とされる方に渡すこと。


私はこのように考えています。


将来、お金のことで困らないように、
運用して殖やす、リターンを得る、
という捉え方もありますが、
そもそも今手放しても良いと思えるお金がなければ、
資産運用をしようという気持ちにもなれないと思います。


つまり、
将来的に殖えてリターンを得られるというのは結果であって、
今手放して資産運用に回そうというお金がなければ、
始まらないということです。


これは、株式などの金融資産の投資でも、
不動産などの実物資産の投資でも同じこと。


何らかの理由で、
保有している資産を換金したい、
つまり不要と感じて現金化したい時。


それを買い受けて、代わりに保有することは、
売りたい（手放したい）相手を喜ばすことにつながる。


以前、私が心の師匠のひとりと思っている、
竹田和平さんの著書を読んだ時に、

「みんなが売りたいと思う時に買ってあげる。
　買いたいと思う時に売ってあげる。
　そうすると、自然と資産は膨らむ」

といったような内容が書かれていました。
https://www.takedawahei.net/


和平さんは、
株式で長者になられた方です。


簡単で当たり前のようなことをおっしゃっているのですが、
それができない方が、どれほど多いことか。


むしろ、反対のことをされてる方が、
多いのではないか？と私は感じます。


これは、不動産でも同じこと。


物件を手放したい理由はそれぞれ異なりますが、
手放したい方にとっては、
売れることがその方にとって嬉しいことにつながる。


そう考えると、物件を買わせて頂くことは、
マイホームにせよ、投資用にせよ、
売りたい方を助け、喜ばせていることに、
つながっているのではないか？


最近改めて、
そのようなことを思ったり私はしています。


とは言え、相手が満足するだけでは、
買ったとしても、
あなたの気持ちはすっきりしないはずです。


価格があまりにも相場とかけ離れすぎている、
買う方に寄り添った価格提示がなされていなければ、
買いたい人も現れず、
売りたくても、手放すことができません。


なので、物件を買う時もそうですが、
もし売りに出して、手放したいと感じる時、
買いたいと相手に感じて頂ける金額を提示すること。


このように、買う時も売る時も、
相手の立場に立って、
どうすれば喜んで頂けるのか？
自分も嬉しい気持ちになれるのか？


お互いにＷＩＮ―ＷＩＮになれる関係は
どうすれば作れるか？を、
資産運用でも考えながら取り組んでいくことが、
結果的にお金の不安をなくしたり、
満足感を高めたりすることにつながるのではないか、
と私は考えています。


恩送りのようなスタンスや気持ちを
大切に考えながら取り組めると良いな、と私は思っていますが、
皆さんは、どう思いますか？

賃貸保証会社の見学をするため、
木更津へ行く機会がありました。


友人大家さんに声をかけて頂き、
内部の話、取り組み、施設見学など、
ひとりでは足を運べない所に潜入できる
貴重な機会だったからです。


行先は、日本賃貸保証株式会社（以下ＪＩＤ）。
https://jid-net.co.jp/


不動産投資、大家業をしている立場、
住まいを賃貸で借りている立場、
皆さんもどちらかの立場で、
接点を持たれたことがあるかもしれません。


賃貸保証会社とは？


ご存じない方もいらっしゃるかと思うので、
お伝えしておくと、
賃貸で借りる時に、お金を払って、
保証人代わりになって頂ける会社です。


保証人というと、身内や親族などを
契約時に記載することが以前は多かったのですが、
最近は、保証会社を利用するケースが増えています。


もし大家さんに家賃を払えず、
滞納が発生した時。


保証会社が大家さんへ
立替えて払うことになります。


その後、保証会社は滞納した方から、
立替え分を回収することになるのですが、
そのプロセスが、
取り立てのようなあこぎなイメージで
伝えられることがある。


そのため、
保証会社は怖いと捉えられる節があるように
私は感じているのですが、
あなたはどのようなイメージを持たれていますか？


私も正直、今回ＪＩＤさんの見学に行く前は、
現場はあこぎな部分があるのでは？
とイメージしていました。


もちろん、そういう会社もあるかもしれませんが、
ＪＩＤさんのことを知り、
そのイメージは一転しました。


最初にひとことで言うと、
ＪＩＤさんは、


「滞納した賃借人さん、社員さんなど、
　関わるみなさんに寄り添っていこう
　という姿勢が確立されている」


ということ。


あこぎの『あ』の字も感じない会社だったからです。
そう感じた内容に関して、
いくつかシェアさせて頂きます。


滞納が数ヶ月続いてしまった
借主さんがいた場合。


どうすれば滞納を解消して
払うことができるようになるかという
コンサルティングからスタートするとのこと。


ケースによっては、
長年家計管理をされてきた主婦のような方を
生活アドバイザーとして同行させ、
どう家計を再生し、立ち直っていくかを
二人三脚で寄り添うことも行うとのこと。


賃料などの支払いがどうしても厳しい時には、
再生されるまで、
自社の社宅に住まわせて差し上げる
ケースもあるとのこと。


滞納の原因が、
離職など仕事を失ったことが理由の場合、
働き口を紹介、あっせんする部門も設けている。

滞納をきっかけにＪＩＤの社員となり、
活躍されている方もいらっしゃる、とのこと。


その社内には、託児所や学童も設けられていて、
お子さまを預けながら、
安心して働ける環境も整っている。

保育士さんも社員としていらっしゃいます。


部屋に家具などを残したまま、
夜逃げなどをしてしまった方の荷物（残置物）に関しても、
勝手に処分をすることはできないので、
保管する倉庫も各地に完備し、処理に関しても、
適時適切に対応しく仕組みを作っている。

同業他社から、残置物の取り扱いに関して、
依頼がはいることさえあるとのこと。


孤独死のように身寄りがなく、
お部屋で亡くなられた方を、
ＪＩＤの担当者が発見するケースもあるとのこと。


その際、お骨を保管する永代供養墓も設けており、
後日連絡が取れた親戚の方などが
引き取りに来られるようなケースにも、
きちんと対応できるようにしている。


そもそも入口の、
入居時の保証を引き受ける審査の際も、


「入居する意思が明確か？」
「申告内容に虚偽がないか？」
「家賃を支払い続けられる根拠を提示できるか？」


という3要件を満たしているかを重視し、
勤務先や年収などよりも、人を見て判断するので、
年齢や国籍だけで断るケースはない、とのこと。


上記伝えてきたような内容に取り組むことは、
コストもかかり、
非効率な面があることは否めない。


だからこそ、ＪＩＤは、
株式上場する気は一切ないという社長の言葉。


すべてはお伝えしきれていませんが、
上記のような姿勢で業務にあたられている
ＪＩＤさんのような保証会社であれば、
貸主の立場でも、借主の立場でも、
安心できるのではないか？と、私は感じました。


とは言え、実際の所、
自分で賃借人さんとやりとりをする「自主管理」でない場合、
不動産会社や賃貸管理会社が取り扱っている賃貸保証会社を
賃借人さんは利用することになるケースが大半です。


そのため、ＪＩＤさんが良いと感じても、
接点を実際に持てるかどうかは分かりません。


私自身も、まずは一度、
自分がお願いしている賃貸管理会社に、
「どこの保証会社を利用しているのか？」などを、
確認してみることから始めてみたいと思っています。

今年は不動産に、
もしかしたら追い風が吹くかもしれない、
と私は感じています。


あなたは不動産を意識するのは、どんな時ですか？


どんな時に、買いたい、
あるいは売りたいと思いますか？


マイホームにせよ賃貸物件にせよ、
買いたい時が買い時、売りたい時が売り時、
私は事あるごとに、そうお伝えしています。


実際、価格がいくら割安だとしても、
欲しいと思えなければ、買いませんよね？


反対に、いくら高い値段を提示されても、
あなたが大切にしていて、
手放したいと思わなければ、売りませんよね？


というのが、
私の考え方のベースにはあります。


ただ、冒頭で伝えた、
「逆張り」の視点から言うと、
不動産には追い風になりそうな気配を、
個人的に勝手に感じています。


その理由を、
最初に箇条書きで伝えると、

「賃上げ」
「新ＮＩＳＡのスタート」

この2つを
キーワードとして考えています。


賃上げに関しては、
特に、物件を売りたいと考えているのであれば、
もう少し待ってみるのが良いのでは？
という逆張りです。


賃上げに伴って、
給与などの収入が増えてくれば、
購入希望者が借りられる金額、
借りて良いと思える許容範囲も
あがる可能性があるからです。


実現するかどうかは分かりませんが、
首相も、持続的な賃上げを継続する、と言っています。


そうなれば、価格が以前より高くても、
購入できる方が増える。


まさに、不動産がインフレに強い
と言われる理由とも重なってきます。


また、借りる立場で考えた時、
払う家賃に関しても、収入が増え、手取りが増えれば、
住まいに回せる金額も増えます。


そうなれば、貸している部屋がある時、
今の入居者さんが退去したタイミングで、
家賃を上げて募集しても、
借主さんが見つかりやすくなります。


例えばですが、
家賃を月に5,000円上げられたとした場合、
年間では6万円のアップにつながります。


賃貸用物件の場合、
利回りなどの面が価格には影響を与えてきます。


もし年間6万円の家賃アップができたとして、
利回りとして5％が求められる場所であった場合、
売買価格として、理論上、
いくらの上昇になると思いますか？


答えは、120万円です。


月の賃料としては5,000円と
インパクトは少ない金額かもしれませんが、
売買価格という点では、100万円前後くらい、
物件価値が上がることにもつながります。


だからこそ、もし、
やむを得ない理由がないにもかかわらず、
売りたいと思っていらっしゃるのであれば、
待った方が良いのではないか？
と私は考えています。


新ＮＩＳＡのスタートに関しては、
注目度、という点との兼ね合いです。


つまり、新ＮＩＳＡスタートで、
株式や投資信託など金融商品に
目が向いている人が増えていることが、
資産形成としての
不動産に目が向く人の相対的な低下につながる。


注目度が下がると、購入という点で、
競合する相手が少なくなるので、
より要望にかなった物件を見つけやすくなるのでは？
というイメージです。


私は不動産会社ではないので、
日常の物件情報に関しては、
ネットのポータルサイトを見ることが多いです。


そんな中で感じているのが、
ポータルサイトを見ていて、以前より、
この物件良いのでは？という情報が
少ないながらも出てきているのでは？ということ。


もしかしたら、
ゼロ金利解除など金利上昇懸念もあり、
売ろうとする方が増えているのかもしれません。


あるいは、新ＮＩＳＡなど、
金融商品の運用にお金を回したくて
手放そうとしているのかもしれません。


真偽のほどはたしかではありませんが、
金利や新ＮＩＳＡなどの背景から、
不動産への関心を持つ方が、
もしかしたら減っているのかもしれない。


つまり、購入したい人にとって
追い風が吹きつつあるのかもしれない。


私は、最近、そんなことを思ったり、
考えたりもしています。


今日お伝えしたことは、
あくまでも私見になる話ではありますが、
少しでも参考に感じる部分があれば幸いです。

資産形成コンサルタント、
そんな名称の資格があることをご存じでしょうか？


証券アナリスト協会が新設した資格で、
幅広く、色々な方に、
資産形成の知識を身に着けて頂きたい、
という想いから作られたようです。
https://event.saa.or.jp/event/7830


3月25日から試験が開始されたのですが、
物好きな私は、その初日に受験してきました。
https://www.instagram.com/p/C47sIZovA5_/


証券アナリスト協会が主催していることもあり、
内容としては、
株式や債券、投資信託などの金融商品の投資に関することが中心。


アナリストさんが分析などに使うと思われる、
各種指標なども取り上げられていて、
私にとっては「？」な内容もありました（苦笑）


20年近く前、ＦＰ資格を取得する時に、
そう言えば学んだなぁ～という
遠い過去の記憶がよみがえった試験でした。


おかげさまで、何とか合格はできたので、
「資産形成コンサルタントです」と、
今度、名乗ってみようかと思います。


単純に、
名前がカッコよい感じの印象があるからだけです（笑）


と、ここまでお伝えしてきましたが、
今回この試験を受けたことで、改めて感じたこと。


それは、私自身が証券投資（金融投資）よりも、
やっぱり不動産が性に合うのだな、ということ。


私は文学部哲学科出身です。


なんでそんな奴が、
ＦＰという数字を扱う仕事しているのだ？
という話は置いておいて、
バリバリの文系人間なので、
分析のような緻密なことは、
若干不得手な所があります。


証券投資だと幅が広いので、
株式投資と不動産投資の比較で話していきます。


投資を科学的、理論的に考えていけば、
株式にせよ不動産にせよ、
事細かな分析をして判断することになります。


理論価格を計算したり、リスク分析したりなど、
机上でやろうと思えば、
いろいろと細かな所まで思い巡らせることができます。


様々な指標を組み合わせて、

株式であれば、
「この銘柄は買い時じゃない」

不動産であれば、
「この物件はリスクが高くて割高だ」

などの判断を机上ですることができます。


ただ、投資判断を、
理論的な指標や数値だけで
推し量ることはできるのでしょうか？


私は、「Ｎｏ」だと考えています。


株式であれば、
日常で目にする商品やお店などを通して、
数字以外の面から
その会社のことを考えることもできます。


不動産であれば、
その物件に、現地に行けば、
直接見たり触れたりできるので、
五感を使って考えることもできます。


理論的な分析だけではダメだとは言いませんが、
理論よりもリアルを感じて判断することが、
投資に限らず、何事においても大切ではないか、
と考えています。


私は、そんな考えの持ち主なので、
アナリストよりもリアリスト。


株式よりも不動産の方が性に合う。
と、自分では感じています。


今回、資産形成コンサルタントの試験を受けて、
証券投資全般の分析的なことが、
小難しく、楽しいと感じられなかったことで、
その想いがより一層強くなりました。


証券アナリストはいらっしゃいますが、
不動産アナリストという方は、
あまりいないのではないでしょうか？


株式も、製品やお店を通して
リアルを感じる機会はあるとは言えど、
業績や相場という、
どちらかと言えば、机上で分析したり、
考えて判断することが多いのかと思います。


その点、不動産は、分析を考えることはあれど、
それ以上に、リアルな物件、現地を見ることなどが
分析以上に大切だと私は考えています。


皆さんは、株式にせよ、不動産にせよ、
投資するしないの判断は、
分析を頼りにしていますか？
リアルな現場判断を頼りにしていますか？


どちらが良い悪いという話ではありません。


自分の性格やスタンス、考え方に合うやり方を選び、
見つけて頂きたいと思います。


大きく分けるとすれば、

分析派：株式などの証券投資
現場派：不動産などの実物投資


私は現場派なので、不動産が好きですが、
あなたはどちら派ですか？
どちらのスタンスに近いですか？


ぜひ一度、そんな視点から、
投資スタンスについて、
考えてみるのも良いかもしれないですね。

2024年から、新ＮＩＳＡも始まり、
ＮＩＳＡ経由で株式や投資信託が
購入される量も増えているようです。


非課税枠の拡大、そして、
非課税期間の無期限化という制度の拡充に伴って、
お金の置き場を、預貯金から移す方が、
少しずつではありますが、増えているのかな、
という動きを感じます。


あなたは、ＮＩＳＡ活用して、
資産形成していますか？


私自身は、つみたて投資枠での投資信託の
コツコツつみたてがメインではありますが、
新ＮＩＳＡになってからも続けています。


そんな私は、不動産投資や大家業と、
ＮＩＳＡ、特につみたて投資枠を利用した
つみたてＮＩＳＡは、
相性が良いのでは？と感じています。


資産形成という点でも、
備える保険的な意味合いでも。


順を追ってお伝えします。


資産形成の面では、時間をかければかけるほど、
資産残高がつみあがっていくのが、
共に目に見えて分かりやすい、という点があります。


つみたて投資枠のＮＩＳＡからお伝えすると、
例えば月に3万円、つみたてていくとします。


相場の上がり下がりはありますが、
15年間、年利平均3％で運用ができたとします。


そうすると、15年間でつみたてた元本は540万円。
それに対して、資産残高は約680万円となり、
約140万円の利益が産まれることになります。


一方、不動産投資で、
ローンを利用して物件を購入したとします。


金利2％で2,000万円を借り、
30年ローンを組んだとします。


そうすると、
毎月の元利返済金額は約74,000円。


物件や賃料などによる違いは出てきますが、
基本的には、この返済は空室にならない限り、
入居者さんから受け取る賃料から
行っていく流れになります。


この約74,000円の返済を続けていくと、
15年後には、
当初2,000万円で借りたローンの残債は、
約1,150万円になります。


これが意味するところは、
残債が減った約850万円分、
資産が増えたということです。


この資産が、
お金として目に見える形になるのは、
売却した時にはなります。


譲渡税は加味せず、考え方のイメージを伝えると、
購入から15年経過した時点で物件を売却し、


2,000万円で売れれば、
残債との差額約850万円が、


1,800万円で売れれば、
残債との差額約650万円が、


手元に残ることになります。


その点で、
残債が減った分＝資産が増えた、
というイメージです。


しかも、不動産の場合、この資産拡大には、
あなた自身の力をあまり使っていません。


借りて住んでくださる入居者さんが払ってくれて、
知らず知らず、あなたの資産が増えているのです。


この残債との差額で手にした金額を利益と考えると、
この15年間、つみたてＮＩＳＡで約140万円。
不動産で約850万円、合計で1,000万円
近くの利益を産み出せたことになるのです。


そうすると15年後には、
ＮＩＳＡでつみたてた元本540万円と合わせると、
約1,550万円の金融資産が
築き上げられる可能性があるのです。


不動産のローンの元本は、
入居者さんが返済してくれていることを考えれば、
あなたが自分のお財布から出したのは、
ＮＩＳＡのつみたてにあてた
毎月3万円の15年分の540万円。


それが、15年後には、
約1,550万円近くのリターンを産み出してくれる
可能性があります。


このように、
時間をかけて行う長期投資のスタンスに、
ＮＩＳＡでのつみたてと
ローンを活用した不動産投資は
マッチしていると私は感じています。


不動産の場合、
毎月産まれるキャッシュフローという
インカムゲイン（定期収入）を得られることを
目的にすることが多いですが、
ローンを活用して取り組むことで、
元本返済が進んだ分、自然と資産も拡大している。


この点に想いが至っていない方が、
意外といらっしゃるということを感じます。


目に見えて金銭価値として認識しづらく、
売却して初めてそれを実感できるから、
というのが理由だとは思います。


不動産投資、大家業は売却しない前提で
長期保有することを、
私個人としてはおススメしていますが、
使途や目的によっては、
売却を前提に購入するのもありだと考えています。


今回の例で言えば、
例えばお子様が産まれた時に、
ＮＩＳＡも不動産投資もスタートし、
15年後に不動産は売却して
高校と大学の教育資金にあてる。
ＮＩＳＡのつみたては、
自分達の将来の備えとして継続する、
という選択肢もあります。


15年後に65歳など、
年金の受け取りが視野に入ってくるときに、
ＮＩＳＡでつみたててきた分を残債の繰上返済にあてて、
年金プラスアルファとして
家賃収入を得られるようにする、
という選択肢もあります。


今日お伝えした15年は、
あくまでもひとつの目安になるので、
何年後を目標に据えるかは、
目的や希望によって変わります。


短期目線ではなく、
15年、20年というある程度、
長期の年数を視野に入れながら、
ＮＩＳＡ制度を活用して金融資産の運用を行う。
不動産を活用して実物資産の運用を行うことで、
お金の不安を和らげ、
その時に応じた選択肢を増やせることにつながると
私は考えています。


卵をひとつのかごに盛るな、
と資産運用の格言的な言葉にありますが、
金融資産と実物資産、うまく組み合わせて、
長期でコツコツと取り組むことで、
失敗しにくい資産形成ができるのではないでしょうか。

タイトルのとおり、
今回は紹介についてです。


多かれ少なかれ、
皆さんも紹介をしたり、逆にされることが、
日常生活の中でもあると思います。


紹介を誰かにすること、或いはされること、
あなたは好きですか？


オープンマインドなスタンスで、
紹介をしたりされることに、
何ら抵抗を感じない方もいらっしゃると思います。


反対に、紹介は責任が伴う。
相手に迷惑をかけたら嫌だ。
紹介されたのに断ったら、
相手の顔をつぶしてしまいそう。と、
ネガティブに感じる方もいらっしゃると思います。


こればかりは、
皆さんの性格や考え方によって異なるので、
どちらが正解ということは全くありません。


ただ、紹介という行為には、
多少の差はあれ、
紹介した側の信用や信頼が必要になるという点は、
大切なポイントではないでしょうか。


だからこそ、
口コミサイトのような所も存在し、
行動するきっかけになることもあるのかな、
と感じます。


私も紹介をしたりされたりすることはありますが、
仕事の面で言えば、
不動産会社さんをお客様に紹介することがあります。


私自身はファイナンシャルプランナーで、
不動産業者ではありません。


そのため、ご相談をお受けする中で、
不動産を買いたいとか売りたい、という話になった時。


その行動をサポートして頂く、
不動産会社さんの力を借りる必要が生じてきます。


その時に、どの会社、どんな担当者を紹介するかは、
人一倍気を遣う部分です。


不動産は高額の買い物になるからこそ、
買った後に後悔の念がわいたりすることは、
お相手の人生を左右することにもなりかねないからです。


私の場合、
マイホームとして自分が住む不動産よりは、
賃貸用として、不動産投資、大家業向けの不動産に
触れる機会が多いです。


自分自身、2007年から不動産投資、
大家業の世界に身を置いていますが、
不動産会社さんも担当者さんも、
玉石混淆だな、というのを肌身で感じています。


その中で、
不動産投資、大家業は節税になる、
ということを強調するような会社さんは、
自分とは肌が合わないと感じています。


ここで言う節税は、
所得税や住民税のことを念頭に置いていますが、
不動産投資での所得税・住民税の節税は、
期間限定の短期的な視点であり、
支払う税金の先送りでしかないと
私は考えているからです。


つまり、お客様も不動産会社さんも、
利益の視点が、
短期的な視野になってしまうので、
長期的な資産形成にはつながりにくい、
というイメージです。


今、減価償却費などの経費を
多く計上することができて、
仮に所得税や住民税の支払いを
抑えることができたとしても、
もし将来的に売却するという判断をした時には、
税金上の利益が出やすくなる。


その場合、売却時に思ったよりも
多くの譲渡税を払う可能性もあり、
それまでに節税で抑えられていた分を、
譲渡税でまとめて払うことに
なるようなケースもありえます。


先日、会社の先輩に進められて、
節税になるからと言われて購入した、
という方とお会いしました。


資料などを拝見すると、
購入初年度は、経費が賃料収入を大幅に上回り、
所得税の還付見込金額は、
新卒の初任給を大幅に上回るような金額でした。


ただ、概算で2年目の収支見込みを試算してみると、
給与と相殺できるマイナスの金額は
大幅に減ることが分かりました。


その結果、所得税や住民税の節税税効果は、
ゼロではないものの、一気に下がることも分かり、
「そうだったのですか・・・」
という言葉が漏れるのを耳にしました。


会社の先輩の紹介だし、
話を聞いてみて良いと感じたからこそ、
最初の一歩を踏み出したのだと思います。


ただ、節税に視点を置いてしまうと、
思ったのと違う、ということが
往々にして起こってしまいがちです。


極論、節税効果を受け続けるためには、
毎年物件を購入し続けるような
必要さえ出てきてしまうのです。


思い描いていた未来と異なることに気づくと、


「なんで、そんな会社、
　担当者を紹介されたのか？」


という、紹介した相手への
不信にもつながりかねません。


だからこそ、私は、
不動産会社さんや担当者さんの紹介に限らず、
誰かに何かや誰かを紹介することには、
人一倍注意を払うように気を付けています。


幸い、今までの所、
私が紹介させて頂いた相手などに対して、
マイナスな感情を抱くようなご指摘を
受けたことはありません。


寄せて頂いた信用や信頼を損ねないように、
これからも不動産会社さんや
担当者さんなどを紹介する時には、
人一倍気を付けて、対応していこうと考えております。


紹介においては、
「誰からの紹介なのか？」
という点が、何よりも大切だからです。


皆さんも、紹介をする時、された時、
誰が、どんな経緯で伝えてきたのかという点。


注意してもし過ぎることはありませんので、
忘れずに意識して過ごして頂くと
良いのではないでしょうか？

新ＮＩＳＡが今年から始まって、
もう少しで半年が経とうとしています。


新聞やニュースなどを見ていると、
投資信託への資金流入額も増えており、
新ＮＩＳＡを機に資産運用を始めた方、
運用金額を増やした方も多いのかな、と感じています。


あなたはＮＩＳＡを活用して、
金融資産の投資、資産形成は行っていますか？


参考までに私自身のことを伝えると、
つみたて投資枠は
毎日つみたての設定にして年間上限まで行う予定。


成長投資枠では、限度額まではいかないですが、
同様に投資信託のつみたてを行っています。


個別株を選んでということが性に合わないので、
（持っていますが、片手以内です）
金融資産の運用は、感情を挟まず、
設定した通りに淡々と買い続けている感じです。


今選んでいる投資信託は、
ＮＩＳＡの対象になっているので、
ＮＩＳＡの枠内でつみたてていますが、
ＮＩＳＡ対象外の投資信託もあります。


1番分かりやすいのが、
分配金が毎月払われるタイプの商品です。


隔月の商品は対象なのに、
毎月分配型は対象外。


私は、この点に違和感を抱くのですが、
あなたは、どう思いますか？


複利の力を活用して、
長期の資産形成を行うという視点で考えれば、
分配金を受け取ることは、
資産形成の効果を弱めてしまいます。
分配金を受け取った分、
投資信託そのものの価格が下がるからです。


ただ、もしそう考えるのであれば、
隔月でも半年でも1年でも、
同じことではないでしょうか？


例えば、
株式を成長投資枠で保有しているとします。


配当のある銘柄は、半年に1度か年に1度、
業績に応じた支払いがあり、
その分株価は下がります。


期間こそ、毎月か半年かの違いはありますが、
そもそもの仕組み的には大きく変わらないと
私は感じています。


にもかかわらず、
毎月分配型で受け取る分配金は
ＮＩＳＡ対象外なので課税。
半年ごとの配当金は、
ＮＩＳＡで保有していれば非課税。


個人的には、
なんだかモヤっとした気分です。


資産形成の大切さは理解していますが、
それと同時に、
毎月のキャッシュフローとして、
定期的に受け取れる商品が良い、
というニーズもあると思うからです。


不動産投資、大家業に魅力を感じて
取り組んでいる人間からすれば、
毎月の定期的なキャッシュフローがある仕組み、
商品には、魅力を感じるのではないでしょうか？


私自身、その魅力を感じている人間の1人です。


という訳で、
ＮＩＳＡ内で複利効果の再投資、
長期の資産形成を目指したつみたて運用も行いつつ、
ＮＩＳＡ枠外で、
これなら悪くないかもと感じた、
毎月分配型の投資信託の購入も最近始めました。


賃料プラスアルファの
キャッシュフローを毎月手に入れ、
それをＮＩＳＡやイデコで行っている
資産形成の原資に回すようなイメージです。


毎月分配型投資信託の
デメリットとして言われていることの1つに、
タコ足配当があります。


毎月の分配金の中に、
利益からの分ではなく、
元本の取り崩しが含まれている分のことを
示しています。
特別分配金という言い方をします。


ただ、私が個人的に思うのは、
特別分配金があっても良いのではないか？
ということです。


例えばですが、
今の投資信託の基準価格が9,000円だとします。


投資信託は、
設定当初10,000円からスタートするので、
設定から今に至るまで、
▲1,000円というマイナスの運用をしていると、
一見すると感じます。


ただ、設定以来、
仮に累計で3,000円の分配ができていたとしたら
どうでしょうか？


今の価格9,000円に、
受け取った分配金総額3,000円をプラスすれば、
12,000円となります。


複利効果は得られませんが、
設定時の10,000円と比べれば
2,000円分利益が生まれていることになります。


長期の資産形成に向かないということで、
毎月分配型の投資信託はＮＩＳＡから外されていますが、
商品の中身を見れば、
正味のトータルでプラスになっている商品もあります。


反対に、分配しない投資信託でも、
運用成果が出ず、
7,000円とか8,000円に低迷している商品もあり、
それこそ、損失を抱えていることになります。


なので、分配金を出す、出さないという基準ではなく、
トータルで見た時に、長期で保有して、
メリットを感じられる運用が
できそうな商品かどうかを吟味する。


その上で、
ＮＩＳＡの対象にするかしないかを考えて頂きたい、
と個人的には思います。


毎月分配金を受け取るということが
長期投資的な面でＮＧなのであれば、
不動産投資、大家業も
ＮＧと言われているようにも感じてしまいます。


個性や考え方が異なるように、
資産運用、資産形成に何を求めるかもそれぞれです。


ぜひ、ＮＩＳＡの世界でも、
多様性を認めてもらえるようになると良いですね。

あなたは、増やしたお金を、
いつ、どんなタイミングで使っていこうかなど
考えたりしていますでしょうか？


私もそうですが、
使い道まで考えて運用している方は少ないのかな、
と思います。


将来への漠然とした不安から、
増やして備えるという意識になるのは、
自然なことだと感じます。


だからこそ、備えることは必要ですが、
備えることだけに注力せず、備えながら、
今を楽しむことに使うことも考えることは
大切だと感じています。


生きている間に、
楽しんだり幸福感抱けたりすることに使い、
ゼロで死ぬのは理想ですが、
なかなかそうはいかない。


そこで、お金の使い道の究極という点で、
私が関心のあることの1つに、
自分の死後、資産をどうするか？
ということがあります。


そんなことを思いめぐらす中で、
「遺贈寄付」という方法があることに
思い至りました。


さらに、検索などで調べていくと、
こういう団体があることも知り、
先日イベントがあったので、
足を運んできました。
※日本承継寄付協会


今後、将来推計で、
単身世帯が増えると言われています。


私自身、まさに独身の単身世帯ですし、
ＤＩＮＫＳと言われる、
ご夫婦のみでお子様がいらっしゃらない世帯も
増えていくと思います。


相続が発生した時に、
いわゆる法定相続人と言われる存在がいない場合、
そして遺言などで受け取る人を明記していない場合、
遺った資産は、国に帰属することになります。


ちなみに、2022年度、
相続人がいないまま、
国庫に納められた相続財産は
いくらくらいあるかご存じですか？


答えは、約768億円です。


私は、遺された財産が、
国に帰属することになることを
否定している訳ではありません。


国にこの財産が帰属することで、
インフラの整備など
有効に使って頂けるとは思うからです。


ただ、同じ使われるのであれば、
使い道を他者任せにするのではなく、
皆さん自身で使い方を選べた方が、
心残りなくすっきりすると思いませんか？


この時に向けて、
生前に使い道を指定しておけるのが、
遺贈寄付のイメージです。


先日イベントに足を運び、
遺贈寄付への理解を深めることができたのですが、
遺贈寄付は、生前に遺言などで、
使い道を指定したからと言って、
必ずしもその通りに行う必要はない
ということです。


協会の理事の方などもおっしゃっていたのが、
まずは、存命の間に、
自分のためにお金を使うことを考えてほしい、
ということ。


お金は使ってこそ価値が出るので、
その価値、楽しみを味わうことが大切だ
というのは共感できました。


その上で、
使いきれなかった残りが発生したならば、
その金額分だけを、
遺贈寄付という形で使い切れば良いのだ
というのが内容です。


例えばですが、遺贈寄付という形で、
100万円ずつ10団体に遺贈したい
という遺言を残していた場合。


亡くなった時に、
実際に遺った財産が500万円であれば、
50万円ずつ遺贈すれば良い
というイメージです。


これなら、最後の自分の資産の使い道として、
相続人など含めて遺す存在がいない場合、
あるいは遺す人がいたとしても、その一部を、
社会的に有益な活動をしている団体などに
最期の気持ちとして寄付をするという
使い方も格好良いお金の使い方なのかな、
と私は思います。


お金の使い方、そして将来のことかもしれませんが、
お金の遺し方などを考える上で、
少しでもヒントになる部分があれば幸いです。


不動産投資、大家業に絡めて、
私なりに思ったこととしては、
相続人がいないまま未来を迎えた場合、
保有している区分マンションの数に応じて、
遺贈する先を指定しておくというのも、
ある意味、不動産投資の出口の1つではないか。
そんなことも思ったりしている今日この頃です。

伝聞の話になるのですが、
皆さんに共有できると良いかな、
と思ったので取り上げることにしました。


「そろそろ家を買わない？」


お子さまが大きくなってきたこともあり、
転居を考えたいと思い始めた奥様。


転居を機に、
マイホームを買いたいという気持ちが膨らんでいました。


それに対しての旦那様のお返事は、


「家を買うのは良いと思うけれど、
　もう少し待ってからにしたい。
　今は値段が上がっており、
　いずれ下がるかもしれない。
　その時を待ってから家を買いたい」


旦那様は金融機関にお勤めで、
金融の知識なども豊富な方。
不動産に関しての相場感などもあることから、
このような返答をされたと思われます。


奥様の方としては、
納得いかない想いはありながらも、
しぶしぶ旦那様の意見を聞き入れました。


お子さまの成長に合わせて、
奥様のマイホームへの憧れの気持ちは
さらに膨らんでいきます。


そして、ワクワクした想いを胸に、
旦那様へ事あるごとに、
マイホームの話題を切り出していました。


ただ、その都度、旦那様は決まって、

「もうちょっと待とう。
　もう少し待てば下がってくるはずだから」

と答えていました。


それから3年くらい経った頃、
旦那様の予想はあたり、
不動産価格は下がってきました。


「今こそ、マイホーム購入の行動をすべき時」
と、なったのです。


ただ、実際に、
購入することはありませんでした。


その理由は、マイホームを購入しても、
一緒に住む家族がいなかったからです。


もうちょっと待とう、
と言い続けていた旦那様に愛想を尽かし、
奥様は離婚を選択。


すでに出て行ってしまっていたのです…


この旦那様、投資的な視点、
経済合理性という面からは成功したとは思います。


ただ、その合理性を貫いたことで、
家族という大切な絆を失ってしまいました。


この話を聞いた時、
お金は手段であること。
お金だけで心をつなぎとめることはできない。


改めて、大切なことを私は思い起こしました。


この話は、ご家族のマイホームに
関わる話ですが、資産運用にも
あてはまることではないかな？
と、私は感じています。


それは、
「買い時を待ちすぎてはいけない」
ということ。


これは、
株式などの金融資産でも、不動産投資でも、
どちらにもあてはまると私は考えています。


「いつか下がる、下がったら買おう」

「周りの人が高いと言っている。
　止めた方が良いと言われたから買わない」


などを理由にして、気持ち、
心の面では前に進みたいと感じているのに、
行動が伴わない。


そのような方が、まだまだ多いのではないか？
と私は感じています。


そのような方が見ている世界。


それは、
「価格のみに焦点をあてている」こと。


価格の上がり下がりで儲けよう、
利益を上げようという想いを強くお持ちである。
そして、周囲の意見を参考にし過ぎて、
自分の想いや考えを持てていない。
だから、行動につながらないのでは？と感じます。


たしかに、時期や状況を踏まえて、
無理してまで買い急ぐことはないとは思います。


ただ、価格が高いのか安いのかは、
後から振り返って初めて分かること。


今という渦中にいる時は、過去との比較はできますが、
未来との比較はできません。


経済合理性を意識し過ぎると、
周りの意見を意識すぎると、
心と行動が裏腹な状態で過ごすこととなってしまいます。


そこで、一番の損失は、
時間を失うこと。


そして、自分の気持ちに
正直に生きていないこと。


後から振り返って、
「あの時、始めていれば…」
と思っても遅いのです。


人生で一番若い日は、今日です。


本当の意味での資産運用は、
日々の価格、値動きという経済合理性に左右されず、
上がり下がりを経験しながらも、
長期で取り組むスタンスだと私は考えています。


物件価格が高い、などと昨今言われていますが、
私自身、昨年2023年は、
良いと感じる物件と出会うことができ、
1部屋売却、2部屋購入という行動をとりました。
融資を承認頂ける、
新たな金融機関との出会いがあったのも幸運でした。


ぜひ皆さんも、経済合理性を追い求めて、
大切な家族を失った方のような状態に陥らないよう、
マイホームしかり、資産運用しかり、
ご自分の想いを大切にして行動して頂くのが、
幸福感抱いて過ごすことにつながると考えます。

今年の元日に起きた能登半島地震。


日にちを追うごとに、
亡くなられた方や行方不明の方の数が増えており、
天災の恐ろしさを改めて感じる今日この頃です。


被災された方々に
お見舞い申し上げますと共に、
1日も早いライフラインの復旧など祈念しております。


今回のような天災事変が起こると、
私が気になることの1つに
不動産の倒壊の報道があります。


崩れた家屋の映像や写真。
火災が起こった後に残る焼け野原。


見る度に、本当に心が痛みます。


不動産投資、大家業を行っているからこそ、
住まいに関しては、より一層気になる所です。


阪神淡路大震災。
東日本大震災。
熊本地震。


そして今回の能登半島地震など、
事あるごとに天災に見舞われている日本ですが、
住まいという点に関して、
被害を被っている家屋で多いのは、

「旧耐震の物件」
「木造の家屋」

ではないか、と感じます。


実際、今回の能登半島地震では、
1階が押しつぶされるなどの倒壊した家屋は、大半、
耐震基準を満たしていない木造家屋が
被害にあわれている模様です。


助成金などはありますが、
費用面などからも敬遠されがち、
あるいは周知が行き届いていない結果、
耐震化工事を施していなかった住まいが
影響を受けてしまっていることが、
今回改めて露わになりました。


輪島市で7階建てのビルが倒壊したという報道、
皆さんも、ご覧になられたかもしれません。


このビルのことを確認してみたのですが、
建てられたのは、1972年でした。
つまり、旧耐震のビルだということです。


もちろん、天災による家屋の破損や倒壊は、
地盤などとの兼ね合いもあるので、
旧耐震物件が一律にＮＧとは言い切れません。


ただ、起きた後から振り返ると、
上記のビル含めて、旧耐震の物件が、
被害を被っているケースが多いです。


この点を鑑みれば、
マイホームにせよ賃貸用の物件にせよ、
旧耐震を選ばないことは、
天災リスクを回避するには大切かと感じます。


例えばマンションなどにしても、
リノベーションを施して、
今風の部屋にすることはできます。


ただ、その建物が旧耐震の躯体の場合、
万が一のことが起きた時の危険性は残ります。


もしそういう物件を選びたい場合、
耐震化工事が行われているかを確かめた上で、
選ぶことは欠かせないと感じます。


木造住宅という点で考えると、
備えたいリスクとしては「火災」です。


旧耐震の木造住宅というのが、
天災リスクに対しては脆弱である点は否めません。


今回の能登半島地震でも、
輪島の朝市が行われるエリアで延焼が広がった要因の1つに、
木造建物が密集していたエリアだからと言われています。


鉄骨造や鉄骨鉄筋コンクリート造であれば安泰、
という訳ではありませんが、木造よりは、
火に対する耐性はあるのではないでしょうか？


最近の木造住宅は、劣化対策等級が用いられ、
長期にわたって改修工事などをせずとも
住まい続けられるようにはなりました。


その点からすれば、昨今の家屋であれば、
木造でも鉄筋でも、
差がつきにくくなっているとは感じますが、
一般論からすれば、火に対する耐性は、
鉄よりも木の方が弱い点は否めないかも、とは思います。


このように考えてみると、
マイホームにせよ、賃貸用の物件にせよ、
住まいに対する災害リスクを下げるためには、
地盤のことと合わせて、

「新耐震の鉄骨鉄筋を選ぶ」

ことが考えられるのかな、と私は感じています。


その点で、区分マンションは、
天災等の災害リスクには、
強さがあると私は考えています。


今回の能登半島地震に関してはまだ把握できていませんが、
2011年の東日本大震災の時、
区分マンションの内、約96％は損傷無し、
という結果も報告されています。


亀裂が生じたマンションの
報道などもありましたが、
あれは旧耐震のマンション。


私が区分マンションを大家業の対象としているのも、
この災害リスクが相対的に低いという点があります。


木造のアパートの方が、
利回りなどの収益性は高いという点はありますが、
同じ場所に部屋をまとめてもつことと合わせて、
天災の時のリスクを下げたいというのも、
選んでいない理由の1つです。


あなたは、どんな物件を対象にして、
不動産投資、大家業に取り組みたいと思いますか？
取り組まれていますか？


よく不動産投資、大家業に対して、
「地震などの天災が怖い」
とおっしゃられる方もいらっしゃいます。


今回のような天災が起きると、
その想いを強くされるのかもしれません。


報道などを見ていると、
倒壊した家屋などの
映像や写真を目にする機会が多いですが、
それは一部にすぎません。


ライフラインの影響は
生じているかもしれませんが、多くの家屋は、
住まいとしての機能を失ってはいないです。


このような天災を通して、気づきを得たり、
考えられる学びの部分はあるはずです。


天災を風化させないためにも、
どんな住まいを選ぶことが
災害リスクを減らせることにつながるのかなど、
今一度、考えてみてはいかがでしょうか？

年末年始になると経済誌などで、
「大予測」的な企画、
特集が組まれることが多いです。


エコノミストと言われる方々が、
「日経平均がいくらくらいになる」などを、
思い思いに語られているような内容ですが、
皆さんはそのような、特集記事を読むのは好きですか？


私個人の想いを伝えると、
あまり好きではありません。
未来のことは誰にも分からないからです。


とは言え、少しでも未知の未来のヒントを
つかみたいということで、
手に取られる方、興味を持たれる方も多いからこそ、
企画、特集として成り立つのだと感じます。


そこで、勝手ながら、私斎藤なりの雑感として、
2024年の不動産に関して考えてみました。


あくまでも個人的な見解、私見ですので、
1つの参考として、
お目通し頂ければと思います。


みなさんがどんなことを
読んでみたいと思うかも分からないのですが、
不動産の価格が上がるのか、下がるのか、
みたいな内容にしてみたいと思います。


最初に大枠として感じている想いとしては、
上がるか下がるかは、金利次第ということです。


つまり、日本銀行がどんな金融政策を打ち出すかに
左右される部分があるのではないか、ということです。


金利の動向に関しても、いろいろな方が、
それぞれの立場で予想を語られていますが、私としては、
4月にゼロ金利政策は解除されるのではないか、
と感じております。


日銀総裁が、
物価と賃金上昇の確度という点に、
事あるごとに触れられていることを勘案すると、
賃金の動向が出揃う3月以降の近い時期に、
判断を下されると思うからです。


釈迦に説法かもしれませんが、
金利と不動産価格の一般論に触れておきます。


教科書的に言えば、
金利が上がれば不動産価格は下がり、
金利が下がれば不動産価格は上がる、
です。


これは、金利が上がると、
年収が同じだとしても、借りられる金額が下がるので、
物件価格が高いと購入できる人が限られ、
下げないと買い手がつきにくくなるというのが理由です。


現金で購入する方にとっては影響のない話ですが、
不動産は融資を利用して購入される方が、
マイホームでも賃貸用物件でも多いからです。


例をあげてお伝えします。
年収600万円の方が、
35年のローンを借りてマイホームを購入する場合、


・金利が0.5％であれば、約6,700万円。
・金利が　3％であれば、約4,500万円。


計算上では、
上記が借りられる金額の上限になります。


つまり、金利が上がると、
借りられる金額が下がり、
購入できる物件の価格も下がるので、
高額の物件が売れにくくなるというイメージです。


ゼロ金利解除の話に戻りますが、
これが現実になると、
マイホームであれば変動金利のローン、
賃貸用物件の場合はほぼ変動金利なので、
少なからず金利上昇という変化は生じると思います。


とは言え、上がったとしても、
0.●％などという小幅な変動にとどまり、解除後、
金利がぐんぐん上がり続ける可能性は低いのではないか、
とも感じています。


ゼロ金利が解除されて、
いわゆる「金利ある世界」に入るかもしれませんが、
昨年のアメリカのように
日本で政策金利が5％近くまで上昇する可能性は
低いと感じています。


と、ここまで書かせて頂き、
ゼロ金利解除で金利が少しでも上がるなら、
不動産価格は下がる、というのが、
教科書的な見立てにはなると思いますが、
私はそう感じていません。


金利と別の所で、
価格が上がる要因もあるからです。


それは、
資材費や人件費などの上昇です。


これは、主に、
新築物件にあてはまることですが、
仮に金利が少しあがって
不動産価格が下がる要因があったとしても、
ゼロ金利の解除は、
賃金上昇の確度がキーワードの1つです。


となると、


不動産の建築に関わる方の賃金が上がることは、
不動産価格にも反映されるとなってきます。


そのため、差し引きトントンか賃金アップの分、
ゼロ金利が解除されたとしても、
不動産価格はアップするかもしれない、と感じます。


中古物件に関しても、
不動産会社で働く方の賃金上昇、
部屋のメンテナンスやリノベーションなどに
携わって頂く職人さんたちの人件費上昇
などの要因が考えられます。


そのため、ゼロ金利解除があったとしても、
それで不動産価格が下がるか、と聞かれれば、
私はうなづくことができないな、と感じます。


なので、2024年の不動産に関しても、
全体として見れば、価格の面では、
昨年までと大きく変わらないのではないか、
というのが、私の私見です。

私は、自分でできないこと、
苦手なこと、不得手だと感じることは、
それを好きで、得意だと感じる方にお願いして、
お任せすることが多いです。


費用とのバランスを考える必要はありますが、
お任せすることで、自分の悩みが軽くなり、
時間をかけて自分でやる以上の結果を
もたらしてくれるからです。


苦手を克服して、
できることを増やすことも必要だと感じるのですが、
私の場合は、意志が弱いのか、
やろうという気持ちが全然湧いてこないのです…


あなたは、自分でできることを
増やせるように行動できますか？
私のように、任せてしまうことが多いですか？


どちらが良い、という話ではないので、
どんなスタンスで過ごすのが
自分らしく過ごせることになるか、
今一度考えてみても良いかもしれません。


少し前置きが長くなりましたが、
今回取り上げたいテーマは、
マンションの「第三者管理」についてです。


先日、ＮＨＫのクローズアップ現代で取り上げられており、
改めて、マンションをどこまで任せるのか？
ということを考える機会となりました。


マイホームにせよ賃貸用物件にせよ、
あなたのマンションは、
第三者管理が取り入れられていますか？
もし、取り入れられているマンションの場合、
総会や修繕などは円滑に行われていますでしょうか？


当たり前のように
「第三者管理」という言葉を使ってしまいましたが、
「第三者管理って何？」という点に、触れておきます。


どこまで任せるかに違いはありますが、大枠としては、
マンションの組合運営や共用部分の維持管理を区分所有者に代わって、
計画や方向性などを示すまとめ役を外部の専門家や建物管理会社に任せる、
というのが第三者管理のイメージです。


つまり、
区分所有者と直接利害関係のない「第三者」に
マンション管理の方向性などを委ねる、
と言い換えても良いかもしれません。


メリットとしては、
理事を誰かがやらないといけないという
心理的な負担から解放されること。


区分所有者の1人として、
総会での議決権を行使する権利は残りますが、
基本的な運営にはノータッチで、
外部の第三者が行ってくれる動きに関して、
監督するくらいの立ち位置になります。


組合員の高齢化や日々の生活の忙しさなどから、
管理組合の役員のなり手が減りつつある昨今、
第三者管理はうまく取り入れられれば、
資産価値を保つ点なども考えると、
良い方法の1つであるとは思います。


とは言え、第三者管理は
良いことばかりではありません。


むしろ、気を付けておかないと、
管理費や修繕積立金を、
いいように使われてしまう危うい可能性も
はらんでいるのです。


まず、第三者に管理を委託する
基本料のようなものが必要になるので、
委託する前よりも管理費は上がります。


誰に委託するかにもよるのですが、
最近増えつつあるのが、建物管理会社です。


あなたがマンションを持っていれば、
毎月、管理費・修繕積立金を、
建物管理会社に収納代行という形で
払っているケースが多いです。


自主管理のマンションでない場合、
管理組合の運営を補助してもらう立ち位置として、
建物管理会社が入っている場合が多いです。


その補助的立場の建物管理会社が、
管理組合の管理も担うことになるのが、
第三者管理です。


先程、危うい可能性もあると伝えましたが、
第三者管理を取り入れて、
組合の理事長的存在と建物管理会社が同じとなると、
極論、建物管理会社の
やりたい放題になる懸念もあるのです。


つまり、他の区分所有者さんも含めたみなが、
毎月払っている管理費、修繕積立金のお財布状況を見ながら、
理事長的立場の建物管理会社が
自社に修繕工事などの発注を行うことができるようになる、
というイメージです。


もちろん、
必要に応じて総会や臨時総会などを通し、
審議することにはなります。


ただ、もし多くの区分所有者さんが

「委任状の提出で済ます」
「内容を吟味せずに賛成の議決を行使する」

ことが常態化すれば、
払う必要のないお金を使われてしまい、
区分所有者が負担した大切なお金を、
いいように使われてしまう事態になりかねないのです。


その結果、お金が足りなくなれば、
管理費、修繕積立金の値上げという形で、
区分所有者に負担は回ってくるという流れです。


第三者管理のメリットと
最悪のシナリオ、両面からお伝えしましたが、
どう感じましたか？


もしあなたのマンションで、
第三者管理を取り入れることが議題にあがった場合、
賛成したいと思いますか？
反対したいと思いますか？


私は、冒頭でも伝えたように、
自分よりうまくできる人がいるなら、
任せたい気質の人間なので、
決して第三者管理を否定している訳ではありません。


いい意味で、計画的に、
適時適切なタイミングで修繕などを行い、
資産価値を維持し続けてくれることにもつながる
という利点はありうるとは感じています。


ただ、第三者管理にしたことを良いことに、
区分所有者が、マンションの管理に無関心になってしまうと、
手痛いしっぺ返しをくらう可能性があるということを伝えたいのです。


どうしても、マンションを買う時は、
自分が所有する部屋のことばかりに意識がいきがちですが、
マンションの価格には、
部屋だけでなく、エントランス、廊下、
エレベーターなどの共用部分も一緒に購入していることを
忘れないで頂きたい。


不動産投資、大家業で区分マンションを選ぶことは、
手離れが良い仕組みができることになる、
ということは、私もセミナーなどで良くお伝えする内容ではあります。


ただ、これは、
ほったらかしで良いという意味ではありません。


日常生活に影響を及ぼすことなく、運営がしやすい、
取り組みやすいという意味合いであって、
購入後、何もしないで良いということではありません。


借りて住みたい、という方に選んでもらい続ける部屋、
マンションであり続けられるように、
管理に無関心にならず、
任せられる所は外部の知見を活用しつつ、
これからも不動産投資、大家業を末永く続けていきたいですね。

今回は、税金関連に関してですが、
不動産投資、大家業を開始したい方のサポートをしていると
必ずと言って良いほど聞かれることがあります。


それは「節税」についてです。


「どれくらい、
　税金の支払いを抑えることができるのか？」

「経費は、どのくらい入れて大丈夫なのか？」


私は税理士ではないので、
個別具体的な計算をすることができませんが、
一般的なことをお伝えさせて頂いています。


不動産投資、大家業のメリットの1つとして、
節税があげられていることが多いことも、
上記の質問につながっているのかな、と感じます。


そこで、最初に私がお伝えすることは、

「所得税や住民税という、今払う税金を抑えるという点では、
　不動産投資は期間限定」

「相続税に関しては、節税効果が出やすい」

という内容です。


節税の質問をしてくる方の多くは、
前者の意図、つまり、今の所得税や住民税を抑えたい
という意図で話されてきます。


そのため、私が、
長期的な視点にたったお話をさせて頂くと、


「節税を一番の目的として、
　不動産投資、大家業をしようと考えるのはやめます」


とおっしゃられる方が多いです。


「賃料収入＜経費」となり不動産所得がマイナスとなることで、
給与など本業の収入と相殺し、
所得税、住民税を下げられるというのが、
大枠としての仕組みにはなりますが、

「相殺できない利息分がある」
「減価償却も、築年数に応じた期限がある」

ことにより、思ったほどの節税効果、
つまり相殺できるマイナスが生まれにくかったり、
生まれても数年で効果が切れたり
ということが、往々にしてあります。


皆さんにもぜひこの点は、
抑えておいて頂きたいな、と思います。


また、経費をどこまで入れられるかに関してですが、
教科書的な言い方をすれば、
収入に関連するものです。


いろいろな領収証を
経費に入れ込もうとする方もいらっしゃいますが、
万が一、税務調査などがあった場合は、
手痛いしっぺ返しをくらうこととなりかねません。


そもそも、不動産投資、大家業は、
あまり経費がかからない業種だと私は感じています。


遠方に物件を保有していて、
視察、管理で現地へ行くなどであれば、
旅費などが経費になるかもしれませんが、
基本的には、利益が出やすい業種だと私は感じています。


そうなると、利益が出る＝税金を払う、
にもつながるのですが、
私個人的には、それで良いのでは？と考えています。


税金を払った後、手元に残ったお金は、
税務署など誰に文句を言われることなく、
自由に使えるからです。


例えば、税率が30％の方だとして、
利益が100万円出た場合。


単純計算すれば、30万円を税金として
払うことになりますが、
70万円は自由に使えるお金として
手元に残すことができます。


少々極端な例ですが、
その利益100万円を減らすために、
100万円の経費を用意するとします。
（減価償却費は加味しません）


この場合、経費に相当する100万円を、
なんらかの形で使う、つまり、
お金として支払う必要が出てきます。


そう考えると、最初の逆で、
税金として出ていく予定だった30万円は手元に残せますが、
経費として100万円支出しているので、
結果としては、差し引き70万円の
お金が出ていっていることになります。


税金を払えば、70万円お金が残る。
税金を抑えれば、70万円お金が減る。


節税を第一目的に意識して取り組んでしまうと、
このような本末転倒な結果が生じかねないのです。


お金を税金で払いたくない意図で行う節税が、
ふたを開けてみたら、
お金が減ってしまっていた。


このような結果には陥らないように
皆さん、気を付けてください。


節税するのであれば、
限られた範囲にはなってしまいますが、
「所得控除」を活用するのが良いと私は考えています。


資産形成という意図であれば、
イデコが一番の選択肢になるかと考えます。


私のような個人事業主や法人役員の方であれば、
小規模共済も良い選択肢だと考えます。


その他は、ふるさと納税や寄付を行ったり、
ご両親や配偶者、お子様が、扶養の範囲でいらっしゃれば
漏れなく控除を受けること。


今年の私のように、
医療費が多くかかった場合は、医療費控除も活用する。


所得控除で節税していくメリットとして私が思うのは、
お金を借りられる余地を残しておきやすいことです。


金融機関が融資の審査をする場合、
給与は額面の収入になりますが、
事業や不動産に関しては、
所得（利益）をベースに判断されます。


そのため、所得控除は、
その所得（利益）からマイナスして、
税金がかかる課税所得を下げる効果はありますが、
融資審査などの判断には影響を及ぼさないのです。


節税は、どうお金を使い、どうお金を残していくか、
を考えるポイントになってきます。


皆さん私も、自分が持ち合わせているお金の経営者です。
お金をどう采配して、
使っていくかを考えるという意味で。


無理に多くの税金を払う必要はありませんが、
できる範囲で節税は行った上で
生じた利益に対しての税金はそのまま払う方が、
実はお金を残せることにもつながる可能性もあるという点、
お考えの選択肢のひとつとして
頭の片隅に入れて頂ければと思います。

今回はお金の終活についてです。


資産運用、資産形成で増やしたお金を、
どう使い、過ごしていくか、
ということを考えると言い換えても良いかもしれません。


例えば、子育てにお金がかかるなどで、
自分の将来のお金のことにまで考えられない
という時期もあるかもしれません。


ただ、あなたが今、
どんな過ごし方をしていたとしても、
引退時期は、必ずやってきます。


落ち着いたら考えよう、
と先送りしてしまうことは、
時間を味方につける点からもデメリットしかないので、
金額の多少にかかわらず、
意識して、行動に移すことは必要ではないか、
と私は考えています。


もし、現状、どんな準備や行動ができるのか、
などが分からない、というような時は、
ぜひファイナンシャルプランナー
という存在を利用してみて下さい！


私でなくても良いですから、
相性が良さそうと感じる人に話をしてみる、
聞いてもらうことで、
考えや気持ちを整理できると思いますよ。
（ちょっと宣伝めいた話をしてしまいごめんなさい。）


さて、お金の終活のことに話題を戻しますが、
頭では理解して頂いたかもしれませんが、
具体的に、どうして良いか分からないかもしれません。


そこで、僭越ながら、
私自身が取り組み、考えていることに関して、
シェアしてみたいと思います。


最初に確認していることは、
「ねんきん定期便」です。


通常、誕生日の月に届く、
払った実績や見込額などが書かれている
ハガキ、封書です。


65歳まで20年弱あるので、
受け取れる金額が変わる可能性などもありますが、
0円になることはないと思うので、
ベースの収入のひとつの目安として
考えるようにしています。


公的な年金でまかなえないと感じる部分に関しては、
自助努力で用意している金額をあてることになります。


私の場合、その自助努力にあたるものとしては、

「イデコ」
「小規模企業共済」
「ＮＩＳＡ」

をメインに備えています。


皆さんも、上記制度のどれかを
利用しているかもしれませんが、
取り崩して使う順番を考えることも大切ではないか、
と私は考えています。


これは、税制の兼ね合いもあるので、
今後税制が変われば、
修正する必要があるかもしれませんが、
現時点での私の計画としては、


① 60歳になったらイデコを取り崩して使う。

② 65歳になったら小規模企業共済を取り崩して使う。

③ ＮＩＳＡは、非課税期間も2024年から無期限になるので、
　 できる範囲でつみたてを続けながら、
　 必要に応じて取り崩して使っていく。


上記のような順番で、形成してきた資産を使い、
活用していこうと考えています。


イデコに関しては、ＦＰを学んだタイミングで知り、
2004年の27歳から始めて継続しています。


60歳までの33年間で運用してきた資産と不動産からの収入、
そして、仕事を継続することで、
65歳までの5年間は過ごしていけるだろう
というイメージです。


65歳で取り崩そうと考えている小規模企業共済は、
非課税で受け取れる分は一括で受け取り、
それを上回る分は、分割で受け取ろうと考えています。


公的年金は繰り下げて、
最後まで受け取るのを待つ予定なので、
65歳から70代前半くらいまでは、
65歳までのイデコ資産の残りや不動産からの収入に加えて、
仕事の継続収入、そして小規模企業共済を使いながら、
過ごしていこうと考えています。


その後、繰り下げた年金を受け取りながら、
ＮＩＳＡで運用した資産を取り崩し、仕事もしつつ、
不動産からの収入も活用しながら過ごしていく。


状況に応じて、不動産は一部売却して、
まとまったお金を手にすることも
視野に入れながら過ごす。


上記のような流れで、
資産運用、資産形成をしてきたお金を活用し、
将来過ごしていこうというのが、
私のお金の終活のアウトラインです。


もちろん、上記でお話したことは、
現時点で意識し考えていることなので、
今後の生活スタイルや状況等により、
変わることも十分ありえます。


運用状況などにより、予定が変わったり、
計画の修正を迫られることも十分ありえます。


とは言え、目安というか、
アウトライン的な考えを持っておくことは、
お金の不安を安心に変えるひとつの
方法であるとは思います。


ぜひ皆さんも、
資産運用や資産形成を行った先にある、
ご自分のお金の終活、
考えてみてはいかがでしょうか？

金融商品のコストに関して、
できる限り抑えることだと、私は考えています。


実物資産である不動産のコストは、
抑えられるに越したことはないですが、ケチらない。


と考えています。


金融商品に関してですが、
新年から始まった新ＮＩＳＡの
話題を耳にすることが多いと感じます。


枠組みとして、かなり拡充はされるので、
無理ない範囲で利用していくのは、
資産運用の手段の王道の1つになると考えています。


私は、個別株式を選んで投じることは苦手なので、
投資信託のつみたてをメインに、
来年以降も続けていきます。


そこで、意識するのは、投資対象もそうですが、
「信託報酬」と言われる、
保有している間に継続的にかかるコスト、
に目を光らせています。


仮に、年利3％の運用成果があがったとしても、
信託報酬が0.2％と1.5％であれば、
資産残高には、長期目線で見ると差が出てきます。


運用成果が、信託報酬のようなコストを
大きく上回って上げられているのであれば良いのですが、
そのような商品、
いわゆる市場平均を上回っている商品というのは、
全体の3割くらいと言われています。


そのため、
その3割くらいのアクティブ型と言われる
投資信託を探して投じるよりも、
平均点を安定的に狙える可能性の高い、
インデックス型を選んだ方が、コストが低い商品も多く、
長期的に資産も目減りしにくく、
失敗しにくいと私は考えています。


なので、コストが最安のものを選ぶということでもないのですが、
最安に近い商品の中から、
自分が投じてみたいと思う投資信託に
絞ったつみたてを続けるというのが、
金融商品に対しての私のスタンスです。


一方、不動産投資、大家業に関しては、
基本的にはコストの出し惜しみはしない
くらいのスタンスで考えています。


理由としては、部屋の中で生活をされている、
生身の「人」がいらっしゃるからです。


予防接種や健康診断とは異なりますが、
不動産投資、大家業は、人を相手に行う、
住まい提供サービス業だと私は考えています。


だからこそ、
部屋の中で安心してお住まい頂ける環境を、
しっかりと整えて差し上げることこそ、
安定した収入につながると私は思っています。


その点で、コストが多少かかったとしても、

「どうすることが、入居者さんにとって、
　より良いことにつながるのか？」

を考えた上で、何か起きた時などの
判断は行うようにしています。


コストがかかることで、
一時的には支出が膨らむことにはなりますが、
受け取る賃料収入が途絶える期間を
最小に抑えることができるなら、
その方が長期的に良いと考えているからです。


昨年、こんなことがありました。


ユニットバスから水漏れが発生して、
お風呂が使いづらい、
という事態が発生しました。


賃貸管理会社さんから状況を伺い、
選択肢をいくつか提示頂きました。


その中で、コストとしては一番高くつく、
ユニットバスの交換と
その工事期間中の数日、
ホテルに仮住まいをして頂くという選択肢を選びました。


コストを抑える方法を選ぶと、
ある程度の応急処置的な修理を行い、
入居者さんには気を付けて頂きながら、
お風呂を使って頂くという方法もありました。


ただ、ストレスがかかってしまうような状態のまま、
お住まい続けて頂き、賃料を払って頂くのは、
自分が入居者の立場なら避けたいな、と感じたのです。


また、今、応急処置的に修理したとしても、
根本の解決にはならず、
今度はお風呂がまったく使えなくなる
という事態も生じかねません。


であれば、入居者さんも私も、
双方が気を遣うことなく、
すっきりした気持ちでいられる方が良いと判断し、
コストはかかるけれど、交換＆仮住まい、
という根本解決できる方法を選んだのです。


その後、
ご結婚されて退去にはなってしまいましたが、
次の方にお住まい頂くときには、
何も気にすることなく
募集活動を進めて頂くこともできました。


このように、不動産投資、賃貸業は、
リアルな人相手なので、
予防接種などと同じように、
未来のマイナスシナリオを回避するためにも、
コストは出し惜しみしない方が良いと私は考えています。


コスパが良いなど、
支出に対してシビアに考えるという視点は大切だし、
忘れてはならないとは思います。


ただ、出し惜しみしてしまうことで、
今後の安心感を得られなくなってしまうのであれば、
本末転倒だと思います。


資産運用、投資の面などを中心に、
コストに対しての私の想いを
今日はお伝えさせて頂きました。


あなたが、
ＮＩＳＡや不動産投資などを行う際に、
少しでも参考に感じて
頂ける部分があれば嬉しく思います。

不動産投資、大家業をする上で、
大切なことのひとつに、
「どんな方が借りて下さるか？」があると思います。


借りて住んでくださる方がいなければ、
売上にあたる賃料が入らず、支出ばかりがかさんでしまい、
成り立たないからです。


あなたが自分の部屋を貸すとした場合、
こんな方に住んでもらえるといいなぁ、
と想い描いているイメージはありますか？


「滞納をしない」

「隣近所に迷惑をかけない」

「少しでも長く住んで頂ける」

「上場企業にお勤めの方」


などなど、考えていくと、
いろいろなイメージが湧くと思います。


ただ実際は、私もそうですが、
賃借人さんを探す時、賃貸管理会社さんに、
募集の依頼をしている方が多いと思います。


そうなると、よっぽど変な条件などでなければ、
最初に申込みが入った方に決めるケースが
多いのではないかと思います。


さらに、
賃貸保証会社の審査も通過している、となれば、
基本的には賃料がとりっぱぐれる可能性も低いですから、
その方で進めて下さい、
となるケースが多いと思います。


とは言え、先程伝えた、
理想の入居者さん像を思い浮かべておくことは、
空室になった時に、
そういう方からの申し込みを頂けるような、
引き寄せにもつながるかもしれないので、
イメージしておくことは良いのではないか？と思います。


一方で、
こんな入居者さんはできれば避けたい、
というイメージを持たれている方もいらっしゃると思います。


よくあるのは、
「年配の方」や「外国籍の方」
ではないか、と感じます。


私自身は、
気にしたことがありません。


実際、今、
70代の方にお住まい頂いている部屋もありますし、
外国籍の方にお住まい頂いていたこともありました。


私は運が良いだけなのかもしれませんが、
そのような方が住まわれていても、
滞納が起きた経験はありませんし、
退去された後、部屋を見に行っても、
すごく綺麗に丁寧に住んでくださっていた、
という経験しかありません。


こればかりは、老若男女、国籍問わず、
個人差の問題だと思いますが、
今後を考えた場合、
年配の方や外国籍の方の賃貸需要は
高まってくると私は考えています。


理由としては、単純に、
そのような方々の人数が増えると思うからです。


なので、もし皆さんが、
年配の方や外国籍の方にお部屋を貸すことに
マイナスイメージを持たれていたら、
賃貸の機会損失につながるかもしれないので、
見方、捉え方を、見直してみるのも良いのではないか、
と私は思います。


私自身、気にしていないとは言いながらも、
自分でもケアしていることはあります。


1つは、主に年配の入居者さん対策ではありますが、
「家賃補償保険」というものに加入しています。


とは言いながら、この保険には、
入居者さんの年代、性別問わず加入しています。


少額短期保険と言われる、
１年～2年単位で加入するタイプの保険です。


内容としては、
部屋の中で亡くなられた場合に、
賃料の6か月分を補填してくれたり、
特殊清掃など次の方にお住まい頂く環境を
整えるのにかかった費用を補填してくれる（上限あり）
という内容です。


また、数年前に、
いわゆる事故物件のガイドラインも変わったので、
年配の方へお貸しする心理的ハードルも
下がりつつあるのではないでしょうか。


外国籍の方に関しては、
来日される事情も様々だとは思いますが、
どのような背景があるにせよ、
日本に少なからず好意的な想いを抱いて頂いているのではないかな、
と思います。


例えばですが、
語学留学で来日のような方であれば、
日本で仕事、ないし、日本語を使って仕事がしたい、
という方だというようなイメージです。


また、現実問題として、
人手不足などと各所で言われていますが、
その部分の戦力として、
外国籍の方が担われる機会も増えてくるのでは、と感じています。


円安で日本を避ける傾向がある
などとも言われたりしていますが、
報酬だけにとどまらない魅力が、
日本にはあるのではないでしょうか。


労働で来日される方と、
同系列で考えるのは違うかもしれませんが、
インバウンドで来日される方が増えているのは、
円安で割安に感じているだけではない魅力が日本にあるから
だと私は考えています。


だからこそ、労働で来日された方も、
職場との相性もあるとは思いますが、
日本人の優しさを感じながら働き、
職を失いたくない思いから、
住まいの賃料を滞納するようなこともしない方が
多いのではないか、と思います。


さらに、今後は労働で来日された方が、
転職しやすくなる環境を整備するという検討も
政府で進められています。


来日されて働いている方は、
多くの方は賃貸に住んでいらっしゃると思います。


だからこそ、
日本での働きやすい環境が整えば整うほど、
外国籍の方の賃貸需要も高まるのではないか？
と私は考えています。


不動産投資、大家業に対しては、
今後空き家が増えるなど、
ネガティブな話題の方が耳にすることが多いですが、
どんな方に住んでもらいたいか、という視点から、
見方、捉え方を変えたりしてみれば、
今後も末永く続く投資、というよりは、
事業であると私は思っています。

「築15年から20年の物件を買った後、
　築50年前後で売却するのが
　ベストのように感じているのですが、どう思いますか？」


先日相談の中で聞かれた質問です。


あなたは、どう思いますか？
共感できますか？できませんか？


正解がある訳ではないので、
皆さんがどう判断するかというのが、
私なりの答えと言えば答えです。


とは言え、これでは元も子もないので、
私なりに考えていることをお伝えします。


私の考えとしては、

「賃料収入を継続的に得ることが目的なので、
　原則は売らずに持ち続けるスタンス」

「築年数で区切って手放す判断はしない」

「建て替え、取り壊しの話題が上がってきた時、
　組合の話し合い状況や自分の手持ち資金、物件の立地などを考えて、
　保有継続でも問題ないと考えれば、
　建て替え期間中の賃料収入はなくなるけれど、賛成の意向を示す。

　賃料収入が途絶える建て替え期間を過ごしてまで、
　組合とのやりとりをしたいと思わないなど、
　ネガティブな想いが強い物件の場合は、
　早目に売却判断するか、敷地売却を通して、手放すことを考える」


少し、長めの文面になってしまいましたが、
上記のように考えています。


冒頭で伝えた、
ご質問をされた方の想いを伺うと、

「取り壊しや建て替えの話し合いが
　まとまらない可能性に備えたいという意味で、
　築50年くらいでの売却がちょうど良いのではないか」

ということでした。


区分マンションのデメリットは、
まさにここにあると私も考えています。


自分の部屋の中は、
自分の想いでなんとでもできるけれども、
建物全体は、
自分の想いだけではどうすることもできないという点です。


その点で言えば、
一棟アパートや戸建てなど、
建物がおひとりの所有であれば、

「取り壊して建て替えるのか？」
「基礎、躯体を残して、リノベーションなどを施すのか？」

など、自分の意向、判断で、
保守、メンテナンスが行えます。


一方で、区分マンションのメリットだと
私が感じているのは、
適時に適切な建物管理ができていれば、
一棟アパートや戸建よりも、
長く住まいとしての価値を失わずにいられるという点です。


一例として、税法上の耐用年数をあげます。
木造の場合22年ですが、
区分マンションに多い鉄骨鉄筋コンクリート造の場合は47年です。


もちろん、税法上の耐用年数を過ぎた時点で、
利用価値や資産価値がなくなる訳ではありませんが、
一般論としても、区分マンションの方が、
強固で頑丈で長持ちだということの現われではないか、
と私は考えています。


だからこそ、
築40年とか築50年という古めのマンションであっても、
売買取引が成立しているのです。


実際に私自身も、
築30年超の物件でも、立地と管理状態が良ければ、
購入した経験もありますし、
現時点で耐用年数である築47年を
超えたマンションの部屋も保有しています。


私が不動産投資、大家業を始めた2007年に購入した、
来年、築50年になる東京都中央区の物件の部屋があります。


古さを感じる部分があることは否めないですが、
給排水管などのインフラ設備に不具合が生じることもなく、
購入当初より、今の方が賃料をあげた状態で
貸し続けることができています。


今でも、不動産会社さんから
「物件売りませんか？」の
電話やＤＭが届くくらいです。


なので、築50年前後でも住まいとしての役割は充分に果たせるので、
建て替えなどでの合意形成が図れそうにない可能性を踏まえて、
築50年前後で売却して手放すというのも、
選択肢のひとつとしては、ありだと思います。


ただ一方で、
売却して手放す＝賃料収入も失うことになる、
という点にもつながるので、
どちらを選ぶのが良いか、天秤にかけて判断することが、
何よりも大切だと感じます。


実際の所、
鉄骨鉄筋造のマンションであれば、
少なくても60年、今の技術などをもってすれば、
80年とか100年など、耐用年数を超えても、
住まいとしての価値を失うことはないと、
私は考えています。


取り壊し、建て替えをせずとも、
適時適切に修繕を行っていけば、
売却という選択肢をとらずとも、
安心して保有継続ができる、という意味合いです。


マイホームにせよ、賃貸用にせよ、
区分マンションを所有するということは、
そのマンションの他の部屋の
所有者さんとの運命共同体的な
枠組みに入ることを意味しています。


だからこそ、購入する前に、できる範囲で、
建物の状態、管理状態などを見て、

「この物件なら安心して保有継続ができそうだ！」

と確認を行うことが、築50年になった時でも、
売却する、保有継続するなど、
あなたの選択余地のある、
失敗しない物件選びにつながると私は考えていますが、
皆さんはどう思いますか？

最近のインフレ傾向。


いろいろな要因があるとは思いますが、
モノやサービスの値段があがっていますよね。


消費者の声に応えたいと
値下げに踏み切る企業なども一部にはありますが、
じわじわと値上げをしている
会社の方が多いと感じています。


そんな中、住まいを提供するサービス業である、
不動産投資、大家業には、
変化が起きているのでしょうか？


修繕工事が必要になった時にかかる
材料費や人件費などが上昇傾向にあると感じます。


その点に関しては、
マイナスインパクトだとは思います。


ただ、一方で、今後を考えた時には、
プラスのインパクトも生じる可能性があると
私は考えています。


それは、賃料のアップです。


インフレ傾向にある世の中に沿う形で
賃料を上げるというだけの話ではありません。


賃料を上げたとしても、
それを受け入れてくれる素地が
整いつつあるのではないか？ということです。


その一番の要因になりそうだと
感じているのが、「賃上げ」です。


国としても、賃上げに伴う税制を整えるなど、
賃金アップということに
本腰を入れている印象があります。


しかも、一過性のものではなく、
継続的にという流れにもなりそうな様子です。


もちろん、個々の企業の事情により、
必ずしも賃上げが行われるとは限りません。


ただ、世の中的には、
心理的に賃上げの風潮が広がり、
給与を受け取る人の気持ちにも
変化が出てくるような気が私はしています。


その心理的な部分が広まってくると、

「少し賃料が高くても、
　利便性の良い部屋を選びたい」

「設備が良いならば、
　賃料が少し高くてもそっちが良い」

という形で、
住まいにかけたいと思う財布のひもも、
少しずつゆるんでくる可能性が高まるのではないか、
ということです。


中でも朗報ではないか、と私が感じているのは、
新入社員の初任給をアップさせている
企業が増えていることです。


会社勤めの方の場合、
住宅手当や家賃補助のある企業もあります。


福利厚生的な補助があることは、
今でも少し高めの賃料の部屋を
選んで頂ける一因になっていますが、
手当や補助以外の、基本給の部分があがることで、
より一層、賃料が少し高めでも
選んで頂ける可能性が高まるのではないか、
と私は感じています。


また、新入社員という点で考えると、
20代前半の単身者が多いと思います。


その点で、私もそうですが、
単身者向けの部屋で不動産投資、大家業を行っている場合、
部屋を探される方のニーズと
マッチしやすいとも感じています。


不動産に関しては、世の中の動きから、
少し遅れて動き出す傾向があると私は考えています。


株価などは、その時々の状況や
見通しなどを先読みして先行的に動きますが、
不動産に関しては、実際の生活が伴って初めて動く、
遅効性があるという意味合いです。


空室期間を少しでも抑えるという点を考えると、
賃料をあげるのは、
今の入居者さんが退去された後の
募集時に行うのが良いとは思います。


ただ、もし入居者さんが長年にわたって住まわれていて、
賃料が相場とズレてきている、と感じる場合は、
更新のタイミングなどで賃料アップの提案をするのも、
今後という点では、
選択肢としてありかもしれない、とも思います。


そして、賃料アップが実現できると、
収益物件としての価格のアップにもつながるので、
もしも売却して換金したいという
時にも、その効果は及んできます。


今回の内容は、
賃上げ機運が広まりつつある昨今を踏まえて、
今後起こりうる可能性に関して考えてみました。


不動産の場合、インフレ傾向にあるからと言って、
それが株価のようにすぐに反映する訳ではない
遅効性がある点等も考えると、
賃料に関しては、世の中の情勢などを踏まえながら、
今後じわじわと上げられる可能性がある、と私は考えています。

購入を検討している、
賃貸用物件についてお話しします。


久しぶりに、ネットで見つけた
仲介物件を購入することに決めたのですが、
その一番の決め手が「賃貸管理会社」です。


タイミング良く
売り物件を見つけられたこともあるかもしれませんが、
今回の私のケースは、


「この会社に賃貸管理をお願いしたい」
というのが、出発点にありました。


今からさかのぼること約2年。


場所は、淵野辺。


「どこですか？」
と言われてしまうかもしれません。


ここを目的にして足を運ぶような街ではない、
マイナーな街、駅だと思います。


数年後にリニア新幹線が「橋本駅」を通ることを
ニュースなどで耳にされた方もいらっしゃるかもしれませんが、
その橋本駅から3駅くらい隣の、
神奈川県相模原市にある街です。


淵野辺は、木造アパートなども多く、
東京23区のような都市部と比べると、
空室率は高めのエリアです。


そんな場所にも関わらず、
入居率98％近くをキープしており、
会社の看板に「空室募集」とまで書いている管理会社。


思い立ったら行動するがモットーの私は、
不躾にも問い合わせをし、食事をしながら、
社長さんにお話を伺う時間を作って頂きました。


その後、タイミングを見ては、
「この物件、どう思いますか？」
と、管理受託して頂いた後のことを考えて、
不定期にやりとりをさせて頂きました。


その結果として、2年が経った今、
管理会社も私も良いと感じる物件と出会うことができ、
購入に向けて進んでいる、という流れです。


どんな賃貸管理会社か知りたいですか？


ご興味あれば、
こちらの書籍を手に取ってみて下さい。
https://www.amazon.co.jp/%E3%83%88%E3%83%BC.../dp/4770900783


さらに、今回購入物件を検討するにあたって、
探していた所、私が購入進めているＡ物件の他にも、
この管理会社が仲介で売りに出している
Ｂ物件も掲載されていました。


「あれ？紹介の声かけ頂けず、
　ネットに仲介で売りに出てるよ」

と、私は感じました。


そこで、

「Ａ物件とＢ物件だったら、
　どちらが良いと思いますか？」

と伺いました。


すると、


「斎藤さんに紹介せず、
　ネットに掲載しているということで、ご理解頂ければ、と」


端的にまとめると、
そのような返答を頂きました。


そのお返事を踏まえて、
私はＡ物件に決め、話を進めることにしました。


短期的な利益を求めるのであれば、
会社の立場とすれば、Ｂ物件を販売し、
仲介手数料を受け取った方が、
収益が大きくなることは明らかです。


にもかかわらず、
Ａ物件の方が良いと背中を押してくれた。


このような応対からも、
信頼を寄せるに値するとさらに想いを深めることになりました。


正直、ふたを開けてみないと、
今回の淵野辺という賃貸需要の弱いエリアに物件を持つことが、
本当に良いのかどうか分からない、
という想いもあります。


ただ、信頼を寄せるに足る管理会社の
応対や意見を踏まえて選んだ物件であれば、
賃貸経営面で、大きな失敗にもならないのではないか、
という想いの方が現時点では強いです。


ちょうど、私自身の現在進行形の実体験があったので、
それと合わせて、賃貸管理会社とのやりとりなどを
お伝えさせて頂きました。


ただ、私の場合、
今回の淵野辺に限らず、他の物件であっても、
賃貸管理の担当者に、


「この物件って、
　管理引き受けてもらうこと可能ですか？」


ということを、今までに何度も相談したことがあります。
（実際は、相談はしたけれど、
　購入に至っていない物件の方が多いです）


販売後、
そのまま自社で賃貸管理まで引き受けるという会社の場合は、
今日お話したような面倒なことはしません。


自社で管理できないような物件であれば、
そもそも販売しないからです。


なので、今日お伝えしたのは、
融資付けの面など踏まえれば、
進め方としておススメはしにくいですが、
ネットに掲載されている物件で魅力があると感じる。


ただ、その仲介会社がどんな所かも良く分からないから、
管理は、いつもお願いしているＥ社にお願いしたい。


そんなケースがある時に、
ぜひＥ社さんを、いい意味でうまく活用し、
やりとりし、コミュニケーションを取ることが、
失敗しにくい不動産投資、大家業にもつながる、
ということを伝えたかった、
というのが主旨です。


また、物件購入時以外でも、


「賃料設定のこと」
「設備の交換のこと」
「空室時に部屋をリフォームしてみるかどうか」


など、賃貸管理会社は、
不動産投資、大家業を継続していくにあたって、
きってもきれない大切なパートナーです。


毎月、賃料が振り込まれてくるから安心だ。


それだけにとどまらず、
聞きたいこと、確認したいことが生じた時は、
賃貸の現場を一番良く分かっている、
賃貸管理会社に確認することが、
懸念や不安を解消してくれる存在になる、
と私は考えています。

不動産投資、大家業のセミナーでは、
年金対策、節税対策、生命保険代わりなどを
耳にすることが多いかもしれません。


それぞれの立場に応じた効果はありますが、
今回は、相続と生命保険という視点から、お伝えします。


題して、団体信用生命保険を利用して、
資産承継を考えてみませんか？です。


数年前に、初めてご相談を受けたお医者様と
話題になったテーマでもあります。


ご自分が50代、60代で、
お子様や配偶者などに資産を遺したい。


あるいは、50代、60代のご両親がいらっしゃり、
普段話題にしない相続のことを
話してみたいと思っている。


そんな方にとっては、
参考にして頂けるかもしれません。


最初に結論をお伝えしてしまうと、
団体信用生命保険に加入して、
ローンを組んで、
個人名義で賃貸用不動産を買うことで、
相続対策、相続税対策にもなる、
ということです。


現預金で3,000万円あったとした時に、
相続が発生すれば、3,000万円そのままの金額が、
相続税の課税対象になります。


ＮＩＳＡを利用するなどして、
株式や投資信託を保有している場合も、
株式の評価方法は数パターンありますが、
基本的には、その時の時価が、
相続税の課税対象になります。


金融資産の場合、
資産形成という点では
複利の効果などが目に見えて分かりやすいですが、
相続税という点では、
行える対策はないに等しいです。


換金しやすいので、納税資金にはあてやすいですが、
含み利益があれば、
課税の対象になる金額は増えることにもなります。


一方で、賃貸用不動産の場合、
不動産というだけで、
いわゆる時価よりは低い場合が多いです。


賃貸中であれば、評価額がさらに下がるので、
相続税の課税対象になる金額は下がる、
ひいてはかかってくる相続税が
下がることになります。


と、ここまでは教科書的な
内容をお伝えしました。


この賃貸用不動産を50代、60代の方が、
団体信用生命保険を利用してローンを組んだ場合、
どんなことが起きるか、
をここからお伝えします。


内容のイメージがしやすいように、
新築の賃貸マンションを購入したと仮定します。


団体信用生命保険は、
完済時80歳くらいまで、
という条件がついている金融機関が多いです。


そのため、50代、60代であれば、年齢によりますが、
15年から30年くらいの期間、
加入できる可能性があります。


頭金をどれくらいいれるかなど
条件によって変わりますが、
存命中は、定期的な収入を得られる
資産活用の手段として利用できます。


また、物件を具体的に検討する時は、
お子様や配偶者に遺すことになる。


とか、


親に相続が発生したら
自分が受け継ぐことになる。


という視点から、物件を選ぶ際にも、
お子様や配偶者、ご両親と一緒に行うのが
良いのではないかと思います。


仮に20年後に、相続が発生したとします。


一例をあげますが、
当初2,500万円のローンを組み、
金利2％、期間30年で借りた場合、
20年後の残債は、約1,100万円になります。


ただ、この残債は、
団体信用生命保険に加入していることで、
ゼロになります。


つまり、相続発生時に、今回の例で言えば、
築20年の賃貸不動産を、
ローンなしで受け継ぐことになるのです。
あるいは、お子様や配偶者に
遺して差し上げることになるのです。


引き継いだ時、築20年の物件であれば、
まだまだ末永く、賃貸物件として活躍してくれます。


売却して手放しても、
まとまったお金を手にすることができ、
教育費に充てたり、マイホームの購入に充てたり、
相続税の納税資金にあてたりすることも
可能になります。


あえて、団体信用生命保険に入らず、
ローンの残債がある状態で、
相続の発生を迎えることで、もしかしたら、
「不動産の評価額 ＜ ローンの残債」
という状態になり、他の金融資産などと相殺して、
納税額を下げられる可能性もあるかもしれません。


ただ、もし私だったら、
遺される側としても、遺す側だったとしても、
ローンなどの負債がない状態で引継ぎたいし、
引き継いでもらいたいと考えています。


引き継いだ後、引き継いでもらった後、
その不動産をどうするかという
自由な選択肢があった方が良いと思うからです。


ローンが残った状態で、資産も負債も引き継ぐのは、
相続税対策にはなるかもしれませんが、
気持ちの良い相続対策にはならない
可能性も考えられます。


だからこそ、
ローンを使って賃貸不動産を手に入れる時は、
加入ができるなら、そして加入するのに、
あまりにも不利な条件にならないのであれば、
団体信用生命保険には加入しておくのが、
50代や60代の方が個人名義で購入する場合には、
良いのではないかと私は考えています。


法人の場合は、違った視点があるので、
ケースバイケースですが、
今回は長くなるので割愛させて頂きます。


ある程度まとまった現預金や金融資産がある年配の方の場合、
ご自身で考える使い道があるのであれば良いのですが、
いつ使うか分からないから貯めておく、
いずれ相続で配偶者やお子様に引き継ぐことになるから、
使わずに貯めておく、というのは、
ご自分にとっても、遺されたご家族にとっても、
あまり効果的なお金との向き合い方ではないのではないかと
私は感じてしまいます。


現預金などの金融資産を
一定額保有しておくことはもちろん大切ですが、
引き継ぐということが視野に入ってきた時には、
ローンを組めるなら
団体信用生命保険に加入しながらローンを利用して、
仮にローンを組まないとしても、
賃貸不動産という資産に変えておくことで、
存命中の私的年金対策、
あるいは相続対策や相続税対策として、
活きたお金の使い方にもつながるのではないでしょうか。


ぜひ一度、親の立場、配偶者の立場、子どもの立場など、
それぞれの立場に置き換えながら、考えてみて頂ければと思います。

先日、海外にお住まいの方から、
「繰上返済」について相談を受けました。


海外で生活をされている中で、
円安の恩恵を実感しての相談という感じでした。


日本国内で過ごしていると、
円ドル相場のニュースなどを通してしか
感じにくい為替の世界ですが、
外貨で生活している方にとっては、
インバウンド需要ではないですが、
日本が安く感じていることの一端を垣間見た気がしました。


さて、あなたが、
マイホームにせよ、賃貸物件にせよ、
融資を受けて不動産を所有しているなら、
購入した後、繰上返済はしていますか？
それとも、まったくしていませんか？


繰上返済をすれば、融資残高は減るので、
気分的にはラクになるけれど、
手元のお金が減ることへの抵抗や不安感がある。


そう考えて、
繰上返済をされていない方のほうが
多いかもしれないな、
と個人的には感じています。


するしない、
どちらが正解という訳ではないので、
したいと思えばする、したくないと思えばしない、
というご自身の判断が、
一番優先すべきことだとは思います。


ただ、繰上返済するかどうかの
判断基準が分からないという方も
いらっしゃるかもしれません。


そこで、今日は、私なりに考えている目安を
お伝えしようと思います。


そのキーワードが
冒頭の「利回り4％」です。


どういうことか？


最初に繰上返済には、
「期間短縮」と「返済額軽減」の2種類があります。


● 今の返済額は変えずに
　残りの返済年数を短くするのが「期間短縮」

● 残りの返済年数は変えずに
　今の返済額を下げるのが「返済額軽減」


それぞれに一長一短はありますが、
私は「返済額軽減」をおススメしており、
私自身も繰上返済する際は、
返済額軽減を選んでいます。


賃貸用不動産の場合、
保有を続けている中で、安心感が高まる方法の1つに、
毎月のキャッシュフローのアップがあると
私は考えています。


例えばですが、
毎月のキャッシュフローが1万円増えれば、
年間で12万円通帳残高が
増えることになります。


少しずつかもしれませんが、
毎月、毎年のお金の流れが増えることは
嬉しさと安心を感じることに繋がると思うのです。


これを実感できるのが、
返済額軽減型なのです。


では、返済額軽減型と利回り4％は、
どう関係しているのか？


例をあげてお伝えします。


金利2％、借入年数35年で2,000万円を
借りたとします。


この時、元利返済額は毎月66,252円です。


では、返済額軽減の繰上返済を100万円
したとすると、毎月の返済額は、
いくらになるでしょうか？


答えは、約62,940円で、
差額は3,312円です。


これは毎月の差額なので、
年間にすると12倍して39,744円になり、
この金額分、繰上返済で
キャッシュフローが増えることとなります。


ここまで伝えて、気づいて頂けましたか？


100万円繰上返済して、年間39,744円増える。
約4万円と考えると、
100万円の繰上返済に対して、
約4％のリターンを得ていることになるのが、
返済額軽減の繰上返済なのです。


しかも、この約4％のリターンは
相場など関係なく、確実に得られるリターンです。


これは、一例で、金利や年数による違いは出てきますが、
もし2％前後で30～35年のローンを借りているならば、
返済額軽減の繰上返済で、
おおよそ4％に近いリターン
になってくるケースが多いです。


なので、考え方の基準の目安として、
約4％のリターンを確実に得たいのであれば、
返済額軽減の繰上返済を選ぶ。


株式やつみたて投資などで、
4％を上回るリターンを目指す運用に
取り組んでいくのであれば、
資金効率としても繰上返済は劣るので、
運用に回す方を選ぶ。


繰上返済に関して、
4％を上回る運用をできそうかどうか、
という視点で考えてみるというのが、
今回、私が一番に伝えたかったことです。


例として100万円の繰上返済をあげましたが、
金融機関によって、
最低50万以上からできたり、
1万円からでもできる所もあります。
金額は異なっても、
4％という「率」は変わりません。


繰上返済を急いで、
手持ちのお金が心もとなくなるのは、
本末転倒です。


なので、無理なくバランスを考えて、
繰上返済から生まれるキャッシュフローを、
利回りという視点で考えながら、
やるかやらないか考えてみるのも、
選択肢の1つとして良いのではないでしょうか。

私は不動産のご相談をメインにお受けしていますが、
先日はＮＩＳＡについてのご相談をお受けしました。


不動産投資だけの人間ではないですよ！
というアピールも兼ねて（笑）
今回はＮＩＳＡについてお伝えしようと思います。


ニュースなどでご存じかもしれませんが、
2024年から利用できる金額が増え、
期間の制約もなくなるので、
使い勝手が良くなると私は考えています。


本文では、

2024年からのＮＩＳＡを「新ＮＩＳＡ」
2023年までのを「現行ＮＩＳＡ」

と呼ぶことにします。


あなたは、
ＮＩＳＡ利用していますか？
利用して、資産形成したいと思っていますか？


最初に、私自身のことをお伝えすると、
現行ＮＩＳＡでは
「つみたてＮＩＳＡ」を
上限の年間40万円、継続して行っています。


新ＮＩＳＡでも、
個別の銘柄を選んでお金を投じることに
苦手意識があるので、
「つみたて投資枠」「成長投資枠」
いずれでも「投資信託のつみたて」を
ベースに制度を利用していこうと考えています。


制度そのものに関しては、書かせて頂くと長くなるので、
確認したい方は、個別にメッセージ頂くか、
下記ＵＲＬご参照下さい。
https://www.fsa.go.jp/policy/nisa2/about/nisa2024/index.html


さて、
この時期で聞かれる良くあるご質問が、


「新ＮＩＳＡを待って始めた方が良いか？
　現行ＮＩＳＡを利用して今から始めた方が良いか？」

という内容です。


現行と新、
制度としては別物になるので、
新がスタートする2024年は、
ゼロからのスタートにはなります。


ただ、たとえ残り数ヶ月だとしても、
現行ＮＩＳＡから始めるのが良いと私は考えています。


その理由は、ただひとつ、
時間は待ってはくれないから。


少しでも早く始めることで、
長期投資の恩恵を受けやすくなるから、です。


ただ、ここでまた受ける質問があります。


新ＮＩＳＡは無期限だから良いのですが、
現行ＮＩＳＡは非課税の期限があります。
現行で投じている商品はどうしたら良いですか？


という内容。


私自身も、新と現行が、
別制度として分断されることを知った時に、
どうしようと思い巡らせました。


その結果、私が思い至った考えは、

「新ＮＩＳＡでのつみたてを開始した後、
　現行ＮＩＳＡでつみたてている商品に関しては、
　少しずつ売却して、
　新でのつみたてに回していく」

という結論。


現行でも新でも、
メインとしてつみたてる投資信託を
変える予定は、今の所ありません。


であれば、
複利効果の雪だるまの元本にあたる部分を、
早いうちに少しでも増やしておきたい。


そのために、
新でつみたてる金額に上乗せするなどして、
現行の枠内でつみたてている投資信託は、
遠くない将来にゼロにして、新に一本化する、
というイメージです。


あるいは、まずは預貯金などの手元資金をＮＩＳＡに回し、
手元予備資金的な預貯金が一定金額を下回るまでは、
そのままほったらかしで
現行の制度内に置いたままにしておく。


どちらにするかは、その時々の手元資金と相談しますが、
いずれにしても、ＮＩＳＡの非課税元本枠は、
無理ない範囲で、優先して活用していこうと考えています。


将来的には、年金の上乗せとして、
一定割合ずつ取り崩しながら使うことも良いですし、
例えば、マイホームにせよ、賃貸用不動産にせよ、
不動産の残債があれば、その繰上返済に回すのも、
良いのではないか、と私は考えています。


本来、税金を徴収したいと考えている国が、
特別待遇的に設けてくれた制度であるＮＩＳＡ。


税金上の特典がある＝お金をその場に置くのが有利ですよ、
というメッセージではないか、と
私は捉えています。


その点で、イデコとＮＩＳＡは、
金融資産投資で優先して活用するのが
良いと私は考えていますし、
実際、どちらの制度も活用しています。


私のようにつみたてで利用するのも、
個別株を買って配当や優待を目的にするのも、
ありだと思います。


金融資産投資の醍醐味は
「複利効果」にあると私は考えています。


そのためにも、時間を待たずに、
できる時から、無理なくできる範囲で行い、
継続して行うことが大切だと考えていますし、
税金面の優遇がある制度は、
優先して利用することが、
複利効果をより高めてくれると私は考えています。

「ＦＰで不動産投資をしている人が少ないのは、
　なぜだと思いますか？」


先日、相談にお越し頂いた方から、
そんなご質問を受けました。


いろいろな方から伺って、
統計をとっている訳ではありませんが、
私の肌感覚としては、
不動産投資に取り組んでいるＦＰは、
少数派ではないか、という気がしています。


その理由として、私が思うのは、

● 銀行や証券会社、保険会社など
　金融機関出身のＦＰが多いこと

● 不動産に対する誤解が多いこと

ではないか、と感じています。


つまり、株式や投資信託、
債券や保険などの金融商品に携わる機会は多く、
長けていらっしゃる一方で、
不動産に実務的な面で触れた経験は少ない。


そのため、相談でアドバイスを求められた際に、
自分が長けている金融分野を中心に
話される可能性が高いのではないか、
ということ。


そして、
自分自身で不動産運用のご経験がないことで、

「不動産は換金性が悪いから、
　ポートフォリオの一部に組み入れるのは避けた方が良い」

「借金をして不動産をポートフォリオに組み入れる
　ことはおススメしにくい」

というようなお気持ち、
考えになられている方が多いのかもしれないな、
ということです。


そのことを実感した出来事があります。


ある不動産会社の方と話していた時に、

面談したお客様から、
「ＦＰに今度相談に行くんです。」
と言われた場合、相談後、大体のケースで、
検討を見送るとお返事頂くことが多い。


と言われたことがあります。


もちろん、相談を受けたＦＰさんが
悪い訳ではありません。


資産運用、運用効率などを勘案して、
取り組むべきではないような内容の
提案を受けていることもあるからです。


ただ、
不動産投資の提案を受けているというだけで、
否定から入られてしまう方もいらっしゃるということも
耳にしたことがあります。


不動産投資＝悪、
みたいなバイアスがある方も、
一定数いらっしゃるのかもしれないとも感じます。


そうでなければ、
多くのケースで検討見送りになることはないと、
感じるからです。


私の場合、
同じようなケースで相談に来られた方に対して、
純粋な視点で資料などを拝見し、
セカンドオピニオンという立ち位置で、
良いと伝えるケース、
良くないと伝えるケース、
それぞれ経験したことがあります。


私自身も、
2007年から不動産投資を行っていますが、
区分マンションに特化した経験しかないため、
一棟アパートや戸建ての不動産投資に対しての知見は、
そこまで深くはない、というのが正直な所です。


とは言え、性格による向き不向きは、
資産運用の世界に限らず、何にでもある話です。


また、何を目的にされたいか、
という相談者様の立ち位置から考えた時に、
区分マンションよりも、
一棟アパートや戸建てが向いている
というケースもあります。


ＦＰという存在は、
ご相談者様のお考えを伺い、
お気持ちを汲ませて頂きながら、
極力主観を挟まずにお話させて頂くことが
必要な存在だと私は考えています。


金融商品にせよ、不動産にせよ、
メリットやデメリットを伝え、
選択肢を提示させて頂きながら、
相談にお越し頂いた方の、
これからの道筋を一緒に描く
お手伝いをさせて頂くような存在、
と言い換えても良いかもしれません。


保険は悪い、とか、不動産は悪い、など、
何かを否定することは
一番してはならないことだと考えています。


ＦＰという存在は、ご相談者様のお金の
お話というデリケートな内容を扱うからこそ、

成功というよりは　失敗させたくない

と考えて、
保守的なお話をするケースが多いかもしれません。


不動産投資にも中立的で、
自分でも運用している私の場合でさえも、

「斎藤さんの提案は堅実すぎる」

というご指摘を受けたことさえあります。


先日頂いた冒頭のご質問を、
再度私の中で整理し、紐解きながら
今日はお伝えさせて頂きました。


ＦＰも、私含め、
様々な立ち位置の方がいらっしゃいます。


また先程お伝えしたように、
やや保守的なアドバイスや提案をされることが、
もしかしたら多いのかもしれません。


もし、皆さんが、
ＦＰに相談したいと思われる際は、
相談しようとしているＦＰさんが、
どんな想いを持っている方なのか、
そして、どんなバイアスがありそうなのか、
という点を意識しながら、
話して頂けると良いのかと思います。


そして、何より大切にした方が良いと思うことは、
話していてストレスを感じないなど、
ご自分との相性が合うかどうか、という部分を見ること。


相性が合わないと感じる方に、
自分の資産状況などを
信頼して伝えたいと思わないですよね。


ＦＰは中立な存在と言われることが多いですが、
人次第で、考え方もバイアスもスタンスも異なるのだ、
ということを忘れずに意識して頂き、
相談する相手を選んだり、話を聞いたりすることが、
失敗しにくい相談につながると私は考えています。

「あなたの物件を、●●万円で買いたい
　法人様がいらっしゃいます」


「●●万円の予算のある方が、あなたの
　物件を買いたいと言っています」


ニュアンスに違いはありますが、
不動産を保有していると、
上記のような内容のＤＭが届くことがあります。


しかし、ＤＭでのアプローチは、
基本スルーして頂くのが良いです。


例えばですが、
先程伝えた●●万円のような金額の提示には
根拠が薄いからです。


登記簿謄本で所有者は分かっても、

「いくらの賃料で貸し出しているのか？」
「管理費・修繕積立金はいくらなのか？」

などまでは確認しにくく、
特に賃料に関しては確認できないからです。


ありがちなケースとしては、
高めの金額を提示して、
専任媒介契約を結んだあと、
購入希望者が現れないと言いながら、
少しずつ金額を下げていくパターンです。


そうなると、
売却まで時間もかかりますし、
思っていた金額で売却できないことにもつながり、
メリットがかなり薄くなってしまいます。


ＤＭの金額は高めに書かれていることが多いので、
心が動くことがあるかもしれませんが、
もし売却を考えていたとしても、
ＤＭ経由では依頼されないことをおススメします。


では、売却することを具体的に考えた場合、
どのようにするのが良いのか？


私なりの結論、意見を申し上げると、

「購入した不動産会社さん」
「賃貸管理を依頼している不動産会社」

へ連絡をすること。


この方法が、
王道ではないかな、と考えています。


私の実例も踏まえながら、お伝えします。


実は今、私は1部屋、
売却に向けて動いています。


理由は、管理組合の総会で耳にした話、
やりとりなどを踏まえると、
長期的に修繕積立金が不足する可能性が高いこと。


仮に、
回避するために値上げをするとした場合、
受け取っている賃料に対して、
毎月の管理費・修繕積立金の合計額が
40％くらいになる可能性が高いと感じたからです。


あくまでも長期修繕計画をもとにした話なので、
工事時期の調整をするなどで、
不足は回避できる可能性もあります。


修繕積立金の値上げの話も、
まだ検討事項としてあがっていないので、
現行のまま推移するかもしれません。


「もし」とか「かも」という
推測の話にはなってしまうのですが、
保有継続に対して、前向きな想いが抱けなくなった時も、
売却を考えるきっかけの1つではないかと私は考えています。


そのタイミングがいつ訪れるか分からないので、
不定期にではありますが、
自分の保有物件の査定をして頂くようにしています。


基本、物件の価格は利回り換算で決まる、
というお話はしたことがありますが、
自分と不動産会社さんとの見立ての違いを
知っておきたいという想いも兼ねています。


さて、
現在進行中の売却検討物件の件ですが、
購入した会社以外の所で、
査定をしてもらったことがありました。


査定に関して申し添えておくと、
ネットで良くある「一括査定サイト」を
利用するのは避けた方が無難だと私は考えています。


登録してしまうと、その後、
営業の電話やメールを頻繁に受けるようになるからです。
（過去に経験済です・苦笑）


なので、依頼するのであれば、
信頼できる担当者、会社に、
個別にお願いするのがベターだと考えています。


話を戻します。
その時は、2社に依頼していたのですが、
おおよそ近い金額が両社から提示されていたので、
その価格をひとつの目安にしていました。


今回、具体的に売却検討をするにあたり、
購入した会社さんへ査定をお願いしました。


すると、その査定額は、
予想を上回っていました。


先程伝えた2社から提示されていた
「仲介」での目安価格を、購入した会社では
「買取」の価格時点で上回っていたのです！


一般論の話にはなりますが、
買取価格は、仲介価格の、
おおよそ7～8割くらいになると言われています。


つまり、
仲介価格の方が査定評価は高く出るのですが、
他社で提示された仲介価格を、
購入した会社での買取価格が上回っていたという、
一般論では考えにくいことが今回起きたのです。


そのため、私自身の目線とも合う金額だったので、
今回はあえて仲介で売りに出さず、
買取でお願いすることにしました。


仲介の方が、成約した場合、
価格は高くなるのですが、

●いつ購入希望者が現れるか分からない。

●購入希望者が現れても、
  提携ローンなどの融資を基本的には使えないため、
  現金購入でない場合、
  自分で融資先を探してくる必要がある。

●仲介で成約した場合、成約価格から、
  3％強の仲介手数料がマイナスになる。

などを考えた時に、
仲介手数料をマイナスした価格と買取価格に
大きな差がないのであれば、
買取という選択肢もありだと私は考えています。


実体験をもとにしたお話をお伝えしましたが、
過去に売却を経験した時、
仲介を選んだことも
買取を選んだこともあります。


ただ、いずれにも共通しているのは、
最初にお伝えした、

● 購入した会社
● 賃貸管理を依頼している会社

に連絡を取り、
売却のサポートをして頂いたことです。


購入した会社さんにしてみれば、
自信を持って販売したという自負があるからこそ、
売却時にも価格面含めて、真摯に向き合って頂ける。


私は、自分の経験も踏まえて、
そのように感じています。

投資をする上でどのくらいのリターンを求めるかは、
皆さんの考え方や目標によって変わります。


ただ、リターンと合わせて意識した方が良いこと。
それは、「コスト」です。


毎月、ないし、毎年かかってくる「経費」
と言い換えても良いかもしれません。


私が、収入（リターン）を増やすことと
支出（コスト）を減らすこと、
どちらを大切にしますか？ともし聞かれたら、
収入を増やす、と答えます。


支出を減らすことは、もちろん大切ですが、
削れる部分には限界があるからです。


とは言え、収入が増えても、
それに合わせて支出も増える状態になってしまうと、
手残りは変わらないか減ってしまうことさえあります。


だからこそ、支出、コストへの意識も、
必ず持っておく必要があると考えています。


例えば、投資信託を使って、
つみたて投資をする場合。


投資信託には、
保有している間かかってくるコストがあります。
信託報酬です。


投資信託の目論見書などを見れば、
例えば年1％のように必ず記載されています。


拙著でも触れさせて頂いていますが、
年利3％のリターンがある投資信託があった時。


コストにあたる信託報酬が0.2％であれば、
差額の2.8％が実質的なリターンになります。


もし信託報酬が2％であれば、
実質的なリターンは1％になってしまいます。


リターンを求めることを優先する意識は大切なのですが、
保有している間にかかるコストも見ておかないと、
経費倒れのような状態になってしまいます。


長期間保有すればするほど、
リターンが同じくらいの商品の場合、
コストの差によって、実質の手残りの差は広がっていきます。


イデコやＮＩＳＡなどで、
投資信託を使った資産形成を行っているのであれば、
一度、信託報酬は確認をしてみて下さい。


私の考えとしては、
年利0.5％以上の信託報酬がかかる投資信託は、
ちょっと高いなぁ、と感じてしまいます。


変額保険、変額年金など、
生命保険の中で投資信託を運用するような商品もありますが、
それこそ、コスト倒れになっていないかを、
確認してみることをおススメします。


コスト負けしない、
大きなリターンを得られていれば良いのですが、
変額保険のような商品の場合、
投資信託の信託報酬というコストと、
生命保険会社に払っているコストという
二重のコストがかかっています。


死亡保障がメインだというケースもありますが、
「保障」と「運用」は、同じ箱の中で行わず、
分けて行う方が良いと感じています。


リターンというよりも、
コストの負担を抑えたいというのが、その理由です。


保険も分かりにくいコストがかかっている商品です。
もし今まであまり意識したことがなかったのであれば、
一度確認されてみることをおススメします。


最後に、不動産投資にもコストはつきものです。
不動産の場合は、目に見えて分かりやすいので、
コストへの意識は向けやすいかもしれません。


例えば、区分マンションの場合。


コストで言えば、

● 管理費・修繕積立金
● 賃貸管理委託料
● ローンの利息
● 火災保険
● 固定資産税
● その他設備不具合の交換

などが、主だった所として考えられます。


その中でも、一番意識した方が良いコストは、
毎月払う、管理費・修繕積立金です。


キャッシュフローとして、
毎月の収支に響き続けるからです。


賃料に関しては、
場所による差が見受けられます。


例えば、都心部であれば10万円超の部屋もありますし、
少し郊外の方へ眼を向けると、
4万円台とか5万円台の部屋もあります。


では、管理費・修繕積立金は、
場所によって、値段の違いはあるでしょうか？


答えは、Ｎｏですね。


東京中心部のマンションと郊外のマンションで、
賃料のように、立地の違いで、
管理費・修繕積立金に大きな差が生じることは
考えにくいです。


築年数が経過すれば、修繕の必要性などに応じて、
修繕積立金は値上げされる可能性もあります。


先程の例を使いながら話すと、
仮に、管理費・修繕積立金が月20,000円の場合、
賃料が10万円受け取れるのであれば、手残りは8万円ですが、
5万円の賃料であれば、手残りは3万円です。


この手残りの差は、
物件の価格という点に反映はされるので、
必ずしもどちらが良い、という話ではありません。


ただ、収入に対してのコストの割合という点を考えた時、
コストの割合が抑えられている、
つまり収入の多い部屋の方が、
長期的な視点で見た時には安心感があるのではないか、
と私は考えています。


金融商品、そして実物資産の代表である不動産を例にしながら、
今日はお伝えしました。


様々な投資対象、資産運用の商品は存在しますが、
リターンだけでなく「コストの面」から、
長期的にどんな影響が出そうか。


そんな視点から、一度考えてみるのも
良いのではないでしょうか？

7月末に、
日銀決定会合が開催されました。


結果を端的にまとめると、

● 金融緩和、短期金利はそのまま継続
● 長期金利の変動幅は広げる

という内容でした。


幅を広げると言っても、
0.5％なので、現状を踏まえると、
1％くらまでが、容認する長期金利になる
というイメージです。


私個人の意見として言えば、
まだまだ低金利だな、と感じています。


むしろ、政府や日銀としても、立ち位置的に、
金利を上げたくてもあげられない、というのが、
本音なのではないか、と感じてしまいます。


さて、不動産には融資がつきものです。
マイホームの住宅ローンにせよ、
賃貸用のアパートローンにせよ。


日銀決定会合のニュースなどを見て、
もし金利が上がって、
困ったことになるかもしれない、と感じた場合。


最初にすることは、
「金銭消費貸借契約書」を確認することです。


融資を受ける時に、
金融機関と交わしたローンの契約書のことです。


ここでは、変動金利で借りている方を
前提にして話を進めます。


確認する箇所は「基準金利」の所。


短期プライムレートになっていますか？
長期プライムレートになっていますか？


『短期プライムレート』であれば、
現状、気にする必要はありません。


先程お伝えしたように、金融緩和継続で、
短期金利は政策に変更なしなので、
今すぐに影響が出ることは考えづらいです。
※金融機関内部で変更があった場合は、
個別の話なので割愛させて下さい。


当面、今借りていらっしゃる、
低金利を享受しながら、
住宅ローンの返済、アパートローンの返済を続けて下さい。


『長期プライムレート』になっている場合。


今の所、先程伝えた、変動幅の上限である、
1％にまであがっていないので、
いきなり大きくあがることは考えづらいと思います。


ただ、金融機関の個別判断で、
例えば9月とか10月とかに、
若干上げてくる可能性はありえます。


とは言え、それほど大きく、
困ったというような影響が生じてくるとは考えにくいのでは？
と、私は考えています。


例として、今回広がった変動幅と同じ、
0.5％の金利アップがあったとします。


当初、2,000万円を2％の金利で35年
借りた方が、5年返済が進み、
残高が1,800万円になったケースを考えてみます。


この場合、当初の返済額は毎月66,252円です。


その後、5年経過して、残高1,800万円の時に、
金利が0.5％アップして2.5％となった場合、
毎月の返済額は、いくらになるでしょうか？


答えは、71,121円です（2.5％、残り30年）


5年後に0.5％金利があがることで、
毎月の返済額は、
約5,000円増えることになります。


あなたは、毎月の返済が5,000円増える、
つまり、毎月のキャッシュフローが
5,000円少なくなると聞いて、
そんなに減るのと感じましたか？
そこまでインパクトないと感じましたか？


どのようにローンを組まれているかなど、
立場によって感じ方は異なると思いますが、
5,000円キャッシュフローが減ることで、
ものすごく大打撃、来月から生活が成り立たなくなる、
ということには、
なりにくいのではないでしょうか？


また一方で、
金利が0.5％あがったとしても、
毎月の返済額をあげないように、
この5年の間に、繰上返済の原資を作って備えておく、
という方法もあります。


先程の例を使って伝えますが、
仮に5年後に2.5％にあがった時でも、
毎月の返済額を、
当初の66,252円のまま据え置くためには、
いくら繰上返済をする必要があるでしょうか？


答えは、約120万円です。


5年で120万円ということは、
1年あたり24万円、月当たり2万円
ということになります。


そう考えると、例えば、月に2万円、
ＮＩＳＡでつみたてなどを行っておくことが、
結果的に金利上昇への備えになるかもしれません。


仮に、毎月2万円をＮＩＳＡでつみたてて、
5年間、年利3％で運用できた場合。


5年間の元本120万円は、
いくらになっているでしょうか？


答えは、約129万円です。


短期間なので、そこまで大きく
増えている訳ではないですが、
預貯金に置いておくよりは良いのではないか、
と私は感じます。


もし金利があがって、
キャッシュフローを保ちたい場合は、
ＮＩＳＡで運用していたお金を
繰上返済の原資にしても良いですし、
仮に、金利があがらなかったり、
あがっても許容できる範囲であれば、
そのままＮＩＳＡの運用を継続していけば良い話です。


このように考えてみると、
不動産ばかりに資産が偏るのは避けて、
金融資産での資産形成も並行して行うこと。


全体のバランスを考えて、
資産運用、資産形成に取り組むことが大切だということを
改めて感じて頂ければと思っております。


先々の金利がどう変わっていくか、
どんな推移をしていくかなどの未来ばかりを考えて、
不安な想いになるのは、
今を楽しめないことにも繋がってしまいます。


だからこそ、低金利が続くならそれを享受し、
仮に上がり始めたとしても、
それに対応できるように備えておくことが大切だと
私は考えています。


その意味で、大谷選手ではありませんが、
不動産とＮＩＳＡの二刀流で資産運用を行っていくことが、
面白味はないかもしれないですが、
王道ではないか、私はそのように感じています。